随着国内经济类似“V型”的反弹，房地产投资市场再度活跃起来。在之前的报道中，我们提到了房地产板块复苏的顺序：首先是住宅市场，然后是商业地产，然后是写字楼市场。我们一直对写字楼市场的投资持谨慎态度；因为写字楼的目标价值很容易超过1亿元，这不是普通投资者可以涉足的。
近期市场有一种观点——从所谓的“商住倒挂”现象看，写字楼市场的推出已成为价值投资的低谷；现阶段被认为是写字楼投资的好时机；这是一个非常有趣的观点。写字楼投资，是机遇还是陷阱？
的确，今年二季度以来，写字楼投资市场逐渐活跃起来。三季度，北京、上海、深圳、广州等地都进行了数起大额收购。国内部分金融机构和企业购买物业作为公司总部。这些大宗案件的成交，一方面与上半年大规模放贷有关，钱多，好项目少；另一方面，也需要看到投资者风险偏好的逐步提升。作为控股型甲级写字楼，业主不会轻易出售，部分外资出售与股东赎回和资产配置调整有关。
但是，写字楼投资并不是所谓商住倒置那么简单，相关人士对商住倒置的认识可能存在偏差。一方面，商住倒挂现象并不新鲜，这与投资偏好有一定关系；而根据历史经验，在经济复苏时期，住宅价格的涨幅将超过商业地产的涨幅。另一方面，存在样本集选择问题。缺乏稳定性和连续性的样本根本没有可比价值；这也是市场上普遍存在的错误。值得注意的是，国内开发商为何偏爱住宅开发？一方面，国内开发商以房屋起家，缺乏足够的写字楼投资运营经验；另一方面，需要注意的是，开发企业的ROE通常高于租赁企业。对于写字楼这样的产品，在经济高速增长时期，价格涨幅可能低于住宅物业；在经济低迷时期，跌幅将低于住宅物业；只能说它看起来很漂亮。但是，我们需要承认，优质的甲级写字楼确实可以带来相对稳定的现金流。对于写字楼这样的产品，在经济高速增长时期，价格涨幅可能低于住宅物业；在经济低迷时期，跌幅将低于住宅物业；只能说它看起来很漂亮。但是，我们需要承认，优质的甲级写字楼确实可以带来相对稳定的现金流。对于写字楼这样的产品，在经济高速增长时期，价格涨幅可能低于住宅物业；在经济低迷时期，跌幅将低于住宅物业；只能说它看起来很漂亮。但是，我们需要承认，优质的甲级写字楼确实可以带来相对稳定的现金流。
《关于今秋房地产相关问题的几点看法》指出，2007-2010年住宅市场可能呈现“M型”趋势，这意味着住宅市场或将面临新一轮调整2010年，为了分析甲级写字楼市场，我们重新梳理了国外甲级写字楼市场的发展历程。在影响甲级写字楼市场走势的诸多因素中，三个极为关键：GDP增长率、就业率和未来竣工量。以上海写字楼市场为例，从1997年到2008年，每当经济出现拐点，空置率就会反方向走。根据这一理论，上海的空置率' s 随着经济复苏，甲级写字楼市场在 2009 年将继续下降；然而，未来的情况恰恰相反。虽然近期上海甲级写字楼市场部分开发商推迟交房时间，客观上有助于降低空置率，但未来趋势我们应该看到大量供应。据我们测算，2009年上海甲级写字楼市场空置率将达到17%，2010年将超过22%；这也意味着租金面临持续下跌的风险。奥运会没能拯救北京的房地产，世博的驱动力需要谨慎对待。作为一个以销售为导向的写字楼市场，这是一个更有趣的话题。写字楼拆卖的直接后果是业主资金回笼迅速，写字楼质量直线下降。诚然，不少散户有能力购买此类销售类产品办公楼用ibms吗，但其中的风险不言而喻。写字楼的物业，一看位置，二看管理，三看周期。
