项目背景
1、广州润辉科技园——华润华南首个科创产业园、中金资本产业园Pre-REITs基金首个投资标的
（一）基本情况：位于广州科学城核心区，园区包括办公和商业业态，分两期交付
广州润辉位于广州市黄埔区神州路18号。 地块性质为高新技术产业园（M4），占地面积约3.6万平方米，总产能约7.2万平方米。 此外，园区内设有路演厅、展览中心、体育场馆等公共空间，以及停车位655个，并在距园区600m处配套嵌套式公寓，总面积达11000平方米。
表：广州润辉项目总体规划
表：广州润辉项目基本指标
图：广州润辉项目实景图
（2）发展历程：经过近三年的产业运营提升，成为中金Pre-REITs基金首个投资标的
从广州润汇的整个发展历程来看，从正式运营到引入中金资本基金，仅用了三年多的时间。 华润作为原股权持有人，已完成退出。 这样的项目如何在短时间内完成？ 实现原始资本退出？ 笔者认为，pre-REITs私募股权基金的引入是一个非常关键的模式探索。 当然，作为产业园区，广州润辉在选址、产品打造、产业运营等方面也有不少值得借鉴的亮点。
图：广州润辉发展历程
2、项目环境分析——区位优势明显，奠定新一代信息化上位规划基因
广州润辉选址规划层面主要包括广州黄埔开发区和广州科学城。 广州科学城是广州黄埔开发区“四区四中心”之一，也是广州高新区的核心区。 广州市“十四五”期间赋予广州东部“智能制造中心”产业发展定位，大力培育壮大新一代信息技术、人工智能、生物医药三大新兴产业集群，打造“中国智能制造”标杆行业。
广州科学城规划划分为五大产业群。 其中，广州润辉所在的科学城中心研发办公群主要承担生物医药与生物安全、新一代信息技术、基础科学研究等产业功能。
图：广州科学城产业群布局
3、开发公司情况——华润集团背靠，润华城整合独立运营
广州润辉的开发主体是华润置地旗下的产业平台公司。 为推进超级产业平台战略的实施，华润置地正式成立两大业务平台——润城新产业（以下简称“润城”）和华城新产业（以下简称“华城”）。 花城专注于产业载体的发展，而润城则致力于产业生态运营。 润润/华城均由华润置地和中城新产业共同成立。 作为华润置地的成员企业，润华城在成立之初就定位于专业的产业地产开发商和运营服务商，服务于中国制造的转型升级。
项目状态
一、项目运行概况——总体运行情况良好，短期内运行情况有所好转
自2019年6月一期项目投产以来，广州润辉已运营近四年。 四年运营期间，叠加了三年的疫情，给运营提升带来了很大的困难和挑战，但项目整体运营情况良好，具体交易数据及信息见下图。
表：广州润辉项目交易数据
2、项目管理逻辑——锚定智能物联网产业，引入Pre-REITs私募基金
（1）行业定位：定位智慧物联网，聚焦智慧城市和工业互联网应用
（2）运营模式：引入Pre-REITs，通过产业化运营加速公募REITs退出
2022年10月，中金资本产业园Pre-REITs基金募集设立，认购规模超过11亿元，中金资本担任管理人。 2022年底，中金资本产业园Pre-REITs Fund将通过上海产交所完成对广州润汇的投资交割，华润置地将作为原股权持有人实现出资。
作为中金资本首个产业园区pre-REITs基金投资项目，广州润辉年投资回报率预估约为6.89%，已达到商业写字楼市场的投资回报率水平。
表：广州润辉项目年投资回报计算（预计）
三、项目详细规划及产品——打造多功能、立体互动、生态办公花园
(1)户型设计：分为独栋和平层研发，空间布局灵活可分割
独栋：A、B、C2栋为独栋住宅，3-4层楼梯，均整体出租。
图：广州润汇独栋产品平面图（左为B栋；右为C2栋）
表：广州润辉独立屋产品指标
平层研发：C1、D、F栋为平层研发单元，共14层，可整租或分租。
图：广州润辉平层产品平面图（以C1楼为例）
表：广州润辉平板研发产品指标
（二）动线与公共空间设计：“三院四街”打造共享组团
广州润辉摒弃传统塔楼单调的手法，打造二层以上的共享连接空间——共享环路，以架空、连线、交错平台等方式打造别具一格的双首层科技园。
图：广州润辉共享环路示意图（左）与实景图（右）
总体而言，广州润汇的流线和公共空间设计可以概括为“三院四街”。 其中智慧园区案例，“四街”是指四条街道穿梭于整个园区，呈“井”形分布。 其中，主要街道为芝麻街。 在主街与其他街道的交汇处，规划“三院”。 创新院、创新院、生态院对应三大群（技术共享群、创新共享群、生态共享群）。 “三院四街”的规划设计既能满足组团间的相对独立性，又能实现组团间的互动和空间共享。
图：广州润辉鸟瞰图（左）和“三院四街”示意图（右）
（3）景观设计：“问泉——休谷——行云——倚水——望山”打造生态办公空间
在景观设计方面，广州润汇以智造大道为主线，从园区正门走进，依次穿过景观水池、下沉庭院、架空楼层区、河岸及屋顶路演延伸区，形成了“泉泉-奇谷-”行云-倚水-望山的景观体验。
图：广州润辉“问泉-栖谷-行云-倚水-望山”示意图
图片：广州润辉山水实景图
4、项目招商运营——委托运营模式，最大限度整合内外部资源
（1）运营模式：轻资产委托管理，风险小，成本可控
广州润汇采用纯资产轻型、委托管理的运营模式。 润城（中城新业）作为项目的运营方，为业主方华润置地提供资产运营、招商服务、物业管理等综合管理服务，并收取一定的管理费。 固定经营费用每年约160万，业主结算大部分成本项目。 经营净利率约为45-55%。
表：广州润辉单年度营业收入体系
图：广州润辉轻资产运营模式优劣势对比
（2）招商策略：以活动为抓手招商，构建灵活的租赁策略
租赁策略：龙头引领，差异化租金
领导领导：项目运营之初，根据项目产品情况，针对一期A、B两栋楼制定了招租策略，吸引龙头企业和独栋租赁，希望能快速实现产业氛围和影响力通过引进龙头企业打造。
差异化租金：在项目整体租金收入基本不变的前提下，根据产品形态和租赁对象采取灵活的租赁策略。
图：广州润辉租赁模式组合
推广策略：以活动为招商抓手，打造具有润辉特色的系列品牌活动
在推广策略上，广州润辉以活动为抓手，整合华润产业资源和对外合作产业资源，广泛链接科技企业。 推广策略的核心是“活动”，活动体系可以概括为“1+N+2X”。
图：广州润辉活动系统
一系列活动推广策略深度助力项目招商。 广州润汇首期2019年年中交付时，首期100%售罄。 其中，B栋将引进龙头企业1家，实现50家企业资源储备。 面对 42%）。
（3）运营服务体系：围绕企业需求的三个层面构建运营服务体系
围绕企业刚性需求、重点需求、核心需求三个层次，广州润辉的园区运营服务体系主要分为基础服务、企业服务、产业服务三个维度。 其中，基础服务主要是满足企业刚性需求的物业配套服务； 企业服务，通过链接外部合作资源，满足企业重点需求； 产业服务通过打造产业服务公共平台，满足企业核心需求。
图：广州润辉运营服务系统
表：广州润辉产业服务公共平台
概括
（1）模式创新：从广州润辉的商业模式来看，基于产业运营的提升，引入房地产私募股权投资基金实现资金退出，溢价盈利周期相对较短，效果较好，而部分拥有较多优质产业园区资产的业主可以开始积极研究Pre-REITs领域的布局，做好迎接公募REITs融资新风口的准备。
（2）产品打造：广州润辉依托“粤港澳大湾区-广州黄埔开发区-广州科学城”的高层次规划基因，锁定智慧物联产业方向，打造专业的主题公园，并通过润/华城项目的业务联动，在建设过程中融入产业需求的设计。 好的产业载体产品是提升园区运营水平的基础。 广州润汇能取得良好的经营业绩，与其园区规划设计的独特性密不可分。
（3）生态服务：广州润辉在运营服务体系上也充分融入了主题公园的特色。 除了提供满足企业需求的通用基础服务和企业服务外，还围绕新一代信息技术产业链的核心痛点构建智慧。 物联网产业生态系统。 将园区运营服务升级拓展为生态服务，可以针对园区企业更多维度的需求提供针对性服务，助力园区企业快速发展，营造良好的产业生态循环。
注：本文节选自《工业城中国2-复苏园》
【《产城中国2-复苏园》是一涵产业研究院继《产城中国1-共建产城大时代》之后的又一力作。 产城模式回顾、园区规划设计、每日论坛由五个部分组成，《工业上楼》、主题公园、万洋模式、联东模式、工业地产能走多远、产业新城的消亡... 20+工程案例，4大机型，你想知道的都在这里！ 】
4月16日-18日，2023第六届中国国际智能建筑展览会在北京国家会议中心成功举办。 作为智慧城市和智能建筑的国际专业展会，该展会吸引了300多家智能建筑企业参展，500多位行业专家共同探讨智能建筑的前沿技术和发展趋势。
4月17日，展会举办“新生态·控制无界——2023中国楼宇自动化发展论坛”。 中控、大华科技、中原国际、远洋机电齐聚一堂，聚焦楼宇自控建筑行业发展，思考楼宇自控系统技术的创新应用，为建筑和富裕注入更多新动力产业生态的发展。
在数字中国建设和“碳中和”、“碳达峰”目标下，节能减碳成为智能建筑的新课题，同时也赋予了国内智能建筑市场新的机遇. 楼宇自动化作为智能建筑的核心技术，是楼宇运营的坚实基础、重要手段和数据来源。 过去，国外楼宇自控品牌占据了中国市场的绝大部分，但在人工智能、大数据、物联网、云计算等技术的支持下，本土楼宇自控品牌已经开始尝试应用新技术楼宇自动化和楼宇智能化。 在现代化领域，楼宇自控企业在创新维度上突破了能源融合、特殊行业空间场景融合、AI与更多应用层面的融合，从不同环节共同打造新生态.
针对楼宇自动化的多领域、多场景应用，应探索和创新更多外延
在中国楼宇自动化发展论坛上，建筑业协会绿色建筑与智能建筑分会副会长兼秘书长李翠萍表示，楼宇自控系统已经成为现代建筑不可或缺的重要组成部分，楼宇自动化产业已成为适合中国的产业。 国情，适应新时代发展的全新业态，朝气蓬勃，未来可期。
南京工业大学城建学院副院长龚彦峰教授指出，过去几年，我国各地纷纷引入能源管理制度，目的是控制能源消耗和碳排放。建筑物的排放。 这是楼宇控制系统行业发展的重要推动力。 力量。 他认为，行业参与者必须走“工业化+智能化”的道路，同时也必须解决设备接口协议的标准化创造价值，让项目更好地服务。
站在未来放眼明天，中国楼宇自控写真
论坛推出“楼宇自控行业本土化进程”问卷调查，希望从不同角色的角度，共同勾勒出中国楼宇自控行业未来领袖的画像，以及过程中需要正确做的事情的国内统治地位。 现场共回收有效问卷108份。 受访者对于实现楼宇自控“国内品牌领先”的“净推荐值”（NPS）为45.2%，其中10-43.5%的期望值为非常期待。
NPS更能反映用户的行为，用它来预测重复购买和未来的新消费更准确。
大洋机电设备技术开发有限公司弱电智能经理李伟认为，目前我国楼宇控制系统的应用程度并不高。 即使前期设计的很好，但过程中的建设、后期的运维和使用都大打折扣。
浙江远创智控科技有限公司常务副总裁胡斌也表示：整个楼控行业都在“吃快餐”，很少有企业能耐得住寂寞，一直投入大量资金和精力围绕本设备的操作。 现有技术还没有完全匹配用户和行业的应用，没有真正做到轻量化，包括低代码改造。 让物管人员用得起、用得起，需要全行业的共同突破。
北京海林控制技术有限公司董事长李海清表示，从企业和用户的角度来看，最终考虑的是实用性。 楼宇控制系统非常复杂。 厂商需要打好基础，简化系统平台的应用，让产品可靠。
光大特斯联（上海）信息技术有限公司高级产品总监佘凤城表示，“中国的楼控要想做好，需要从末端做起，打通全过程，提升质量，将技术应用于实际问题。解决实际问题。”
超过70%的现场受访者认为，未来如果有中国楼宇自控企业脱颖而出，主要是因为这些企业在持续的产品创新、重视应用效果等方面“做对了事” ，并加大研发投入，持续自主研发。 .
目前，越来越多的传统楼宇自控企业和新兴跨界巨头在各自领域取得技术和模式的突破，中国楼宇自控行业发展的突破方向逐渐明朗。
调查结果表明，提高楼宇自动化“本土化自主性”的三个最重要的事情。 得分最高的三个项目是：
开发适合国内需求的预置算法和常驻应用，如暖通空调、节能算法等； 确保研发投入、测试环境、生产制造等稳定可靠，确保国产产品的生命力； 提高组态、编程、配置、管理等软件平台的自主性和创新性。 这在一定程度上为国内楼宇自控厂商的后续发展提供了借鉴。
从设计院的角度来看，众多系统如何集成也是一个难题：不同的协议，不同的需求，比如楼宇控制及周边产品、能源分析、动态环境，甚至定位、导航、资产管理，这些方面是支离破碎的。
中国中元国际智能专业顾问总工程师焦建新指出，现有标准都是比较固有的模式，难以满足当前市场的需求。 生命周期来规范和引导市场的发展。
浙江远创智控科技有限公司常务副总裁胡斌分享了近二十年来他所感受到的行业变化。 他表示，传统的楼宇自控产品主要是对国外系统的继承，产品利用率很低，存在投入产出比过小等问题，建筑行业的总承包方式导致产品碎片化。 胡斌认为，要实现自主可控，行业必须思考五个问题：如何降低投资成本、提升技术水平、保障核心资产、完善产业体系、促进社会发展。
浙江大华科技股份有限公司事业部副总裁马俊驰表示，大华一直在办公、交通、安防、能耗、运营等多个维度进行业务拓展和相应布局。 无人在场、在厂内可以帮助调节物料流动速度等。他表示，只有通过不断的研发和技术创新，企业才能参与技术变革，获得变革带来的新机遇。
美的建筑科技、美控智慧建筑总经理孙静在论坛上表示：“一要抓生态，二要抓创新。楼控不是一个能赚快钱的行业，而甚至一开始就需要大量的投入。” 美控还在与行业伙伴一起楼宇自控创业，挖掘更多场景需求，与时俱进，挖掘细分市场用户需求，匹配更多物联网大数据、行业特定场景实际需求，打造符合时代的新产品。 太空场景。
超过三分之二的受访者认为，要实现楼宇自动化“国内超越国际”，中国企业的“重点和重点”应该集中在场景集成、使用便捷和高度集成上。 例如，会议室、病房、机房等空间场景的应用深度融合，以及触摸屏、网关、控件、传感器等产品的高度集成，通过低端降低对高级工程师的需求。 -代码、应用程序组合和自适应算法。 调试依赖项。 这表明了行业对国产楼控品牌崛起的期待，但行业的发展也需要注重研发投入。
至于中国企业/团队在楼宇自动化国产化进程中实现突破所应具备的“基因和储备”，投票结果前三名分别是：自动化（40.7%）和AI人工智能（35.2%），而暖通空调领域（占比30.6%）。
数字化、智能化创新，构建智慧建筑新未来
李翠萍在致辞中还指出，楼宇自控系统在建筑的整个生命周期中发挥着巨大的作用，是实现建筑业向低碳绿色方向转型的重要途径。 未来，楼宇自动化在通过技术创新不断发展壮大的同时，需要注重标准规范的统一和满足用户需求，在实现高度集成和产品国产化方面不断深化，从而为产业生态的建设和丰富发展注入新的动力。
企业自主探索是核心。 同时，行业也需要监管部门、行业协会、业主、设计院、工程公司、设备提供商和社会公众的多方合作与参与，共同推动楼宇自动化行业在中国落地生根。 面对楼宇自控系统工程相关主体认知不同的现状，业界期待多方共同努力，凝聚共识，建立标准规范，实现我国楼宇自控行业高速高质量发展.
着眼未来，在发展数字经济和建设新型智慧城市的双引擎驱动下，我国楼宇自控系统将迎来翻天覆地的变化。 以美控为代表的国内楼宇自控品牌，通过数字智能创新，打造智能楼宇新生态，推动智能楼宇健康发展，构建更加高效、节能、舒适的绿色智能生活体。
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