前言：
我曾经和培训班的老师聊天交流。 他说，培训班的兼职讲课报酬不多，挺累的，但一个好处是讲课可以让你思考得更深，与同学的互动可以促进你的思考。 你可以把很多事情想清楚。 老周最近写头条有时也会有这种感觉。
例如，上周我写了“65：上帝归上帝，凯撒归凯撒！” 当深圳物业管理新规整改时，他们似乎明白了为什么“五大物业管理公司”计算物业成本的形式和内容如此复杂。
文本：
如果你经常从事物业管理预估、物业招投标、物业公司估算预算审核等工作，你应该知道，目前物业成本预估主要有两种形式（非工程项目）年度经营预算）在物业管理行业（模式）中，一种是“五大行”的计算模型，一种是国内物业公司的计算模型。 这两种计算模型在结构和方法上都有很大的不同。
一、“五大”计量模型与国内企业计量模型的区别
凯德、万达等商业地产也采用“五大银行”的计算模型。 与国内物业公司的核算模式相比，最大的特点是“复杂”，各项物业费用（人工、环境、安保、能源消耗等）首先按业态占比（如：高-高层、写字楼、商场、地下室、会所），然后汇总，计算出各不同业态的物业管理成本，加上物业公司报酬和法定税费后的物业管理费用。 对于接触房产测量不多、经验不多的朋友来说，“五大线”的计算方式和计算形式可能会直接让他们头晕目眩，无从下手！
国内物业公司的计算模型比较简单。 首先，他们根据物业类型和每个业态的面积安排班次（确定物业人员）计算人工成本，然后计算项目所需的环境绿化、安全、工程、能源消耗管理。 各项单项成本最终汇总成总支出，再根据项目中各业态面积推算物业管理费单价。 在计算过程中，不考虑或较少考虑不同业态在整个项目中的管理成本。
简单来说：“五大行”模式就是直接直接衡量项目中各业态的物业管理成本和收费标准； 国内的公司模式是先测算项目管理所需的总成本，然后反向引入各业务类型的成本，管理费的收费标准只是为了收支平衡！
2、国内企业计算模型分析
国内物业公司的计算模型和表格比较简单适用！ 举个小例子：
几年前，周先生在一家房地产集团下属的商业管理公司总部工作。 集团在江西省南昌市拥有综合体项目，正处于开发建设阶段。 一期房源即将出售。 项目所在的南昌物业公司需要编制物业管理方案。 1、进行物业成本核算（先行内部定价、房地产审批、政府前期物业招投标手续等）。 刚入职的物业总监做了两周的物业核算，还是做不出来。 房地产公司的市场部每天都在提醒他。 时间紧迫，南昌也没有办法体谅和支持。 看了那个人的计算模板，我也晕了（我用的是万达的计算模板，类似“五大产业”的计算模型）。 计算表太复杂，读起来很头疼。 ！ 沟通后换成简单的国内公司计算模板，花了半天时间了解项目数据，计算需要的数据（当地市场调研报告，当地物业收费标准，项目所在地物业收费参考标准，当地物业人工费、水电等）消费标准、保洁外包标准、电梯维保年检费等），三天内出具一期住宅、二期住宅物业管理费计算表办公楼及整体工程完成。 经过与房产的沟通审核，从房产销售的角度确定了住宅部分的房产费标准和分期开发阶段的房产补贴标准，房产成本计算工作完成！
以下是两种预算表的对比（截图）：
为什么国内公司的计算模型比较简单？ 老周认为可能与以下原因有关：
但随着国内复杂项目的逐渐增多，国内企业计算模型的缺陷和短板也逐渐显现出来！ 目前中国有大型综合体，包括住宅、公寓、写字楼、购物中心、酒店等，每一类业态的销售和自持能力都不同。 一般来说，对于商场、酒店、优质写字楼，开发商通常持有，对于住宅、公寓、普通写字楼，则由开发商出售。 出售物业必须提前聘请物业公司，自持部分一般由开发商的经营管理公司负责。 运营（包括本部分的物业管理）。 那么，问题来了，开发商拥有的物业如何收取物业管理费（开发商负责管理自有物业，但供水供电设备、外广场、地下室等是密不可分的），自有部分公有物业费如何定价，管理费如何计算？ 用国内企业的计算模型很难给出明确的答案，但这个时候，如果用“五大产业”的计算模型，就可以给出相对清晰明了的答案！
三、对“五大行”计量模型的理解
至于为什么“五大线”的计算方式和计算形式如此复杂，老周之前也没多想，而是写了“65：上帝归上帝，凯撒归凯撒！” 读完头条《深圳物业管理新规》，突然有了一点想法和想法。 即：“五大线”衡量模式应该与薪酬体系有很大关系！
据老周所知，国外物业管理主要实行的是“报酬制”（深圳是最早从香港学习引进物业管理的，所以深圳最早的物业管理法规制度只对物业管理费规定了“报酬制” 。 模型）。 根据薪酬制度，物业如何管理由业主决定，物业管理和服务的标准也由业主制定。 业主将物业费支付给自己，而不是管理公司。 物业公司仅根据业主的要求和合同约定提供物业服务（楼体维修、设备维修、安全消防管理、环境服务等），并按合同约定提取报酬。 相对而言，物业公司只是一个纯粹的物业服务商。 而且，外国政府一般不会直接干预物业管理费的具体标准。 收费标准由业主与物业公司协商确定，主要由业主自行决定。
针对上述情况楼宇自控维保费用，物业公司在编制物业管理核算时，必须根据业主在物业管理方面的实际需求、质量标准、物业现状，编制物业管理成本并核算物业管理费标准。费用。 如果把模型倒过来（按收入扣除物业成本），就不会出现国内普遍存在的住宅物业管理收入低、商业物业收入高的情况。 另外，外国业主对产权的归属非常清楚，对产权公共资源（停车场、公共建筑和公共区域）的收益分配非常清楚。 物业公司在经营过程中扣除的经营成本（人工、设备维护费、环境维护费等）、管理费等全部归业主所有。 公共资源的管理成本如何确定，必须事先由物业公司计算清楚。 这就是“五大线”的计算模型。 分为住宅、写字楼、地下室、会所等。未使用业态和功能区域进行成本核算的原因。
结论：
以上是老周个人对物业行业常用的两种物业管理费测试模型的理解和分析。
虽然老周个人比较喜欢用国内公司的计算模型，但考虑到大型综合体项目逐渐增多，业主物业管理意识加强，收费物业管理项目增多，建议物业公司应加强对“五大行”核算模型的分析和运用，明确核算项目前期物业管理的各项成本（主营业务、停车场管理、公共物业区域经营、多元化经营等）接管，方便后期管理。
前言：
从广义上讲，智能社区是利用现代建筑技术和现代计算机、通信、控制等高科技，将物业管理、安防、通信等系统集成在一起，通过通信网络连接物业管理办公室，提供社区居民拥有一个安全、舒适、便捷的现代化居住环境。 狭义上包括住宅自动化系统、家庭信息服务系统、物业管理系统、社区公共服务系统等。
1、视频监控系统
视频监控系统作为工作区域安全状况的监控和信息手段之一，结合内部对讲系统和公共广播系统，远程遥相呼应，可以减轻管理人员的工作强度，提高管理水平。质量和管理效率。 视频监控系统作为现代安防的有力辅助手段，将现场各个场景的视频图像或危险信号传送到主控中心和分管室。 区域集中监控，发现情况统一调动，引导疏散，节省大量巡逻人员。 少数人可以避免很多人为因素，确保在最短时间内妥善处理的计划得以实施。
2.入侵报警系统
入侵报警系统一般由探测器、报警控制器、联动控制器、模拟显示屏和探照灯组成。 一般的入侵报警系统大多采用线性探测器。 线性探测器多采用双/四主动红外探测器组成防非法穿越报警系统。 系统采用模糊控制技术，有效避免小动物、杂物、暴风雪等对检测报警的影响，同时保证对大型物体和人员违章穿越行为立即报警。 当探测器检测到入侵信号时，会向小区物业的报警中心发出报警，报警中心的联动控制器会打开相关区域的探照灯，发出报警警报，启动录像机，并模拟电子屏幕动态显示报警区域。 地图。
3.门禁系统
门禁系统是管理智能家居的重要通道。 门禁系统可以控制人员的进出，也可以控制建筑物和敏感区域的人员行为。 在楼宇入口、电梯等处安装控制设备，如读卡器、指纹识别器、密码键盘等，居民如需进入，必须持卡或输入正确密码，或按特殊手指进入允许通过。 门禁系统能有效管理门的开启和关闭，保证授权人员的自由出入，限制非授权人员的进入。
4. 电子巡更系统
巡更系统是管理人员检查巡更人员是否在指定时间按巡更路线到达指定地点的一种手段。 巡更系统帮助管理人员了解巡逻人员的表现，管理人员可以通过软件随时更改巡逻路线，以满足不同场合的需要。 巡更系统分为有线和无线两种：
无线巡更系统由信息按键、巡更手持记录仪、下载器、计算机及其管理软件组成。 信息按钮安装在现场，如每栋住宅楼门附近、车库内、主干道旁等； 巡逻手持记录仪由值班巡逻人员携带； 下载器是连接手持记录器与计算机进行信息交换的部件，设置在机房内。 无线巡更系统安装方便，不需要专用电脑，系统扩展、修改和管理非常方便。
有线巡更系统是巡更人员在指定的时间和地点在指定的巡更路线上向管理计算机发回信号，表示正常。 如果信号没有在规定的时间内发送到管理计算机，或者不按规定顺序出现的信号，系统将认为是异常的。 这样可以快速发现巡逻人员的问题或危险。
5、智能小区安防系统
主要以家庭防盗报警系统为主，由安防中心管理主机、家庭报警器、各种传感器和传输线组成。 入口点主要是门窗。 传感器武装家庭的重要地方和区域，让业主生活在更安全、更舒适的环境中。 各种传感器介绍如下：窗磁、门磁开关、燃气泄漏报警器、烟雾报警器、紧急按钮等家庭安防系统中使用的，红外探头、窗磁、门磁开关、传感器用于烟雾探测器、应急报警按钮等，各单元入口处安装门禁主机，安防中心安装管理主机。 有访客来访时，按室外键或被访者房间号，住户室内分机振铃，同时室内机显示屏自动打开楼宇自控空调探测器，显示来访者图像和室外情况. 拨打电话，确认身份后，即可通过室内分机的开锁键远程控制大门的电控锁，允许客人进入。 客人进入大门后，大门会自动关闭。
此外，通过小区网络，可以实现对整个小区所有安装了家庭安防系统的用户的集中安防报警管理。 每个家庭的安防系统可以通过总线将报警信号传输到管理中心，管理人员可以确认报警的位置和类型。 同时，电脑上还会显示一些与住户相关的信息，以便安保人员能够及时、正确地接到报警。 处理。
6.外围防御系统
周界防御范围报警系统主要是对建筑物周围情况进行监控，防止非法闯入。 它是防盗报警系统的第一道防线，也是非常重要的一道防线。
周界警戒传感器可以在入侵者进入防区时第一时间检测到，并在他们接近受保护人员和受保护财产之前发出警报。 一个有效的户外安全系统可以通过降低盗窃风险、破坏行为和人身伤害来回报设备投资。
7、可视对讲系统
传统的模拟可视对讲系统由管理中心、可视室外主机、可视室内分机电源组成。 可实现三方通话、楼宇对讲、图像监控、综合报警、门锁开锁、报警记忆、中心综合管理。 系统采用485接线传输方式。 根据不同的需求，可与门磁、红外传感器、烟雾探测器、燃气探测器及计算机中心、工作站、“110”报警中心等接入，实现社区智能化管理。
数字网络对讲系统采用网络信号传输。 它除了具有上述模拟可视对讲系统的所有功能外，还具有通过互联网免费进行视频通话（VIOP）、拨打PSTN电话（普通电话）、安全报警等功能。 、收发E-MAIL、获取天气预报、社区信息公告等信息发布、多媒体广告增值服务等功能。
八、智能家居安防常见问题剖析
由于设计缺陷、安装问题、使用不当等因素导致社区智能在使用和运行过程中总会出现这样或那样的问题。 下面总结常见问题及解决方法！
1、综合布线过程中线路标识混乱或无标识
所有系统布线都包含在此处的综合布线中。 布线系统工程是整个工程建设周期最长、人力投入最大的环节，也是整个系统中最重要的环节。 在现代住宅区的建设中，多为隐蔽工程，是永久性的环节。
在布线中，经常会出现线路标识混乱甚至不标识的现象，给工程的安装、调试和维护留下了很多麻烦。 如果线路没有标注，则在设备安装调试时需要投入人力对线路进行二次测量。 工程竣工后，如果标识仍不清晰，甚至无标识，会给维修工作带来困难。 因此，在布线过程中必须清楚地标记每条线。 这样既可以节省安装成本，又可以方便工程安装调试。
造成此类站点的大多数原因是项目管理不当。 解决的办法是对施工人员进行全方位的培训，在施工中严格要求。
2、室外接线端子处无防水防晒措施
如果需要在室外端接线路，必须采取防水、防晒等措施，以延长系统的使用寿命和稳定性。
在没有防水防晒处理措施的情况下，线路终端极易老化，出现系统不稳定等现象，造成返修率高，维护不及时甚至导致系统瘫痪。
解决方案：
1.尽量在室内可以端接线路的地方进行室内端接。 即使延长了一些线路，在总线系统中也可以采用手拉手接线；
2、室外端子部分可密封，延缓老化。 这种方式的缺点是不方便系统维护和线路维护。 如果线路需要拆卸，必须重新密封；
3、可加装室外接线盒，所有在室外端接的线路都进入接线盒进行端接。 这种方式既解决了户外端接的防水防晒问题，又方便了维护。
3、对讲主机安装高度不合适
大部分对讲主机的安装都是以主机底部离地1.5米为准，但由于各厂家主机的高度不同，具体安装高度要以实体为准，并应以相机的高度为准。 只有这样，才能在室内分机上更清楚地看到访客。 有的住宅单元门前有台阶，导致来访者站立的高度不是单元门底部门框的高度，而是走下一级甚至两级台阶，所以高度主机安装位置的选择应充分考虑现场情况。
对讲主机不防雨。 有些主机安装在单元门的墙上。 主机可能因建筑物天棚小而外露，导致主机被曝晒或淋雨，影响设备的稳定性和使用。 生活。
解决方案：
1、门口机可安装在单元门上，使主机在机盖外不会爆炸；
2.如果主机必须安装在墙上，可以增加雨棚的尺寸或在主机上增加保护装置。
4、视频监控系统中，电路与强电路在同一管线
在视频监控布线中，往往会出现与强电线路并联甚至同一管线的情况。 这种现象主要是设计不良、设计不合理造成的。 只要我们在建设过程中努力提高系统的稳定性和可靠性，否则监控图像会严重失真。
解决方案：
1.使用更好的屏蔽效果甚至双屏蔽电缆；
2、即使在同一条管路中，也可能有多根线管，所以不要在同一条强线管内布线；
3、尤其是电梯内的布线，因为电梯是强电线路，影响比较大，一定要争取和强电线路保持一定的距离，哪怕是一厘米，图像信号也会好几倍;
4、增加抗干扰设备。
5、视频监控系统暴露住户隐私
小区的监控很容易就能看到居民的家，业主的隐私会在不知不觉中暴露。 如果无故转让任何视频数据，将对所有者造成极大的伤害，甚至可能引起诉讼。
解决方案：
1. 安装在合适的位置。 小区摄像头主要安装在广场、交通要道等公共场所；
2、摄像头应避免朝向住所方向。
6、停车场读卡器位置安装不当
市场上的读卡器有两种：ID和IC，可读距离从10厘米到10米不等。 对于中长途读卡器，由于读卡距离较远，司机一般不需要取卡，只需将卡放在卡上即可。 等车经过车内读卡器会自动读卡，但10cm近距离读卡器，司机必须摇下车窗，取出卡在读卡器前刷卡为了让读卡器收集数据，所以读卡器必须安装在司机容易拿到的位置。 部分小区受场地条件限制，车辆无法进出读卡，进出时无法顺利读卡，司机必须下车刷卡卡，给业主带来很多不便。 解决办法：全面考察现场，选择合适合理的位置安装停车场管理设备。
7、周界防御系统安装为常闭报警
一般报警方式可分为两种，一种是常开方式报警，另一种是常闭方式报警，但常闭方式报警不适合应用在周界防护系统中，因为常闭方式报警是在正常状态下，当信号线由于某些原因断开时，系统仍然提示处于正常状态，不会报警，而常开模式报警只要线路断开就会报警，从而达到系统自动检测的目的。 选择哪种报警方式各有优缺点，但是开路的概率比短路高很多，所以我建议在周界防御系统中常开报警方式比较合适。
电子巡更路线不适合电子巡更。 电子巡更分为有线巡更和无线巡更。 由于无线电子巡更具有安装方便、维护简单、系统稳定等诸多优点，逐渐取代了传统的有线巡更系统。 改变路线会分散巡逻人员的注意力。 可能使巡逻人员必须进入草坪才能到达巡逻点位置，在雨雪天气给巡逻人员带来很多不便。
解决方案：
1、巡逻线路应设计安装S型线路，确保无死角；
2、巡更点应安装在巡更人员容易到达的地方，一般在马路边、单位门前等处。
8、在家庭联网报警系统中，红外探测器面向窗户
家庭联网报警系统给每个住户带来安全感，但更多的误报会让住户烦恼。 误报率的高低不仅与产品选型有关，还与设备的安装情况密切相关。 大多数家庭内部安装的防盗设备都是红外探测器。 如果红外探测器安装在窗户或温度变化较大的电器上，则误报较多。 安装中最常见的问题是探测器的有效范围到达窗外，使室外环境因素导致误报较多。
解决方法：将探测器朝向室内环境相对稳定的地方。
在安装调试的过程中总会出现这样的问题，但是我们应该尽量减少这些问题的发生，以免在以后的使用维护中出现更多的问题和困难。
