1.2 传统物流园区的竞争格局
目前，物流地产参与者可分为六大类：专业物流地产开发商、传统物流地产公司、零售公司、电子商务公司、物流公司和金融机构。
表1：物流地产公司分类
企业类型
优势分析
专业物流地产
普洛斯、宇培、安博、古德曼、宝湾、丰树、威龙
掌握先进的仓储设施技术、管理水平和充足的资金
传统房地产
企业
格陵兰万科
拿地能力强，土地储备丰富且规模大，依托地产规模和资金加持，利用手头工业用地打造物流园区
零售业
百联集团、东百集团
零售企业发展物流业，既可以满足自身业务需求，又可以出租，可以更好地控制物流服务水平和成本
电子商务公司
阿里巴巴、京东、苏宁
电商企业有完整的上下游链渠道和持续的仓储需求
物流公司
传化、顺丰、圆通、申通、中通、韵达
物流企业的主要优势是物流服务的专业性，可以满足专业化、个性化的物流服务需求
金融机构
平安地产
较高的资金成本是物流行业的高门槛之一，也是金融机构的主要优势
从竞争格局来看，我国物流地产行业目前呈现“一超多强”的市场竞争态势。 2020年物流地产市场占有率研究显示，前五名分别是普洛斯、万维、宝万、宇培、丰树。前五名的总市场份额为 53.9%。 72.前 10 名中有 6%。
2021年物流企业市场占有率分析
据中国物流与采购联合会、中国物流学会统计，共有1638个各类物流园区符合调查基本条件。据沂蒙园区平台2021年4月不完全统计，我国各类规模物流园区总数已达6137个。从七大经济区分布来看，现有物流园区主要分布：华东（36%）、华北（15%）、华中（15%）、西南（12%）、西北（9 %)、华南 (8%)、东北 (5%)。
从园区数量来看，东西方物流园区发展不平衡。东部沿海地区，山东、江苏、河南公园较多，位居前三；西部公园发展相对落后，西藏公园只有7个。各省公园分布如下图所示。
从园区面积来看，面积越来越大。 500亩以上公园1620个，占40%； 14%，其他区域分布更均匀。园区面积具有集中、规模化水平，物流园区面积趋于合理，总体可控。园区逐步分布如下图所示。
1.3 物流园区盈利模式
物流地产的收入来自五个方面：租赁业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值等收入。
表2：物流地产盈利模式分析
收入来源
具体业务分类
出租业务
仓库出租、设备出租、房屋出租、停车场收费、物业管理费
服务管理业务
信息服务、培训服务、FA融资咨询业务等
项目投资业务
加工物品、流通业务等
土地升值
土地价值
其他收入
增资扩股，IPO
物流园区现状及问题
2.1 行业发展现状
1F
红利政策频发，土地供大于求
2021年，国家发改委印发《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，稳步推进约120个国家物流枢纽布局建设，支持城市群连接中国家物流枢纽的共建、共享、共享与融合。
从供需来看，当前物流地产市场处于供不应求的状态，尤其是一线城市，供需错位更加严重。由于一二线城市仓储用地供应萎缩，同时随着中国进一步扩大内需和消费升级，未来物流地产竞争的重点将首先是一线城市的土地收购。和枢纽城市，二是逐步向二三线城市乃至县级城市延伸。 .
2F
冷链物流已成为国家重点支持的未来发展方向
国务院办公厅《冷链物流发展“十四五”规划》提出，到2025年，建成约100个国家骨干冷链物流基地。从《规划》的介绍和内容来看，冷链物流的战略地位进一步凸显，完善了冷链物流顶层设计，明确了发展任务和目标，设置了重大项目推进实施。建设现代冷链物流体系的步伐也将加快。
3F
市场空间广阔，新发展蕴含巨大机遇
随着中国经济增长和结构升级，电子商务和第三方物流的发展，新技术的应用，应急和民生物流的重要性日益凸显，中国的物流地产市场也迎来了在更多的发展机会，广阔的市场空间。电子商务和第三方物流的发展带动物流地产的需求持续上升。自动化、智能化的物流技术可以有效提高高标准仓库的空间利用率和运营效率。此外，预计物流地产运营商将继续在技术应用方面发力，以满足租户对自动化、冷链物流等高科技设备日益增长的需求。
4F
高标准仓需求旺盛，供应缺口明显
据高纬环球估计，2021年中国高标准仓库需求缺口约1亿平方米。目前高标准仓库等优质资源严重短缺，而原有的设施难以满足新业态的需求。
近年来，高标准物流仓库租赁势头强劲，需求也呈现多元化发展趋势。除了电商和第三方物流，随着2020年疫情爆发以来电商尤其是生鲜冷链的发展加速，生鲜、餐饮供应链等企业也倾向于选择高端物流仓储。供应链的升级优化是高标准仓库需求增加的根本原因。
受疫情影响，生鲜电商迎来爆发式增长。社区团购、直播电商等新模式让冷链高标仓市场保持活跃，冷链高标仓将长期供不应求。
2.2行业发展遇到的问题
0.1园区项目缺乏产业规划指导，缺乏项目规划
各地正在开发建设的物流园区项目面积从几百亩到几十平方公里不等。作为城市发展的经济基础设施，如果对自身及周边地区的产业基础和市场需求研究不足，重资产投资将成为房地产开发的又一战场。
0.2招商难
园区项目空置率高的问题仍未解决。线下实体物流服务资源匮乏，只能靠简单粗暴的税收政策来吸引所谓的平台公司开票、拿流量。不可能形成真正的产业集群，更不可能脚踏实地地提供运营服务。
0.3 运营成本高
只有互联互通，园区才能降本增效。但园区项目只能聚焦当地资源，无法与外界形成利益交换和互补。关于物流园区的互联互通，还是“大雷小雨”，没有实际效果。
0.4 管理效率低
中国物流业历来呈现“小、散、乱、差”的格局。商业模式多为传统的单车货物运输，管理方式简单，货源组织能力差。
数据显示，“我国社会物流成本占GDP的比例约为15%（14.如前所述2021年为6%），而欧美为9%，而我国物流成本占生产成本的9%、30%-50%，而发达国家只占10%-15%。既是自然发展，又是矛盾的，合理的资源配置和供需的信息化处理，自然会降低成本。正是这样，企业才能在节约成本的同时，投入信息化建设。
0.5 弱安全性
物流园区内的流通领域，各行各业的商品琳琅满目。其数量、密度、品种及可燃物多，有一定的火灾危险。存放在一般非专业物流仓库的货物，大多没有经过专业分类，单独存放。由于可燃物储存规模大，堆放集中度高，有些物品燃点低，很容易燃烧。存放不当易引发火灾风险。
同时，物流园区人车多，各种人员风险和交通风险都比较大。随着当前对物流高效运作的需求，对物流园区的安全要求也越来越高。
物流产业园发展趋势与机遇
1F
高标准仓位最具潜力投资方向
高标准仓库需求量大，缺口大。双循环发展格局和我国进入消费升级新时期，带动零售业新增长智慧园区现状，对仓储设施的需求将增加。其中，由于我国网购规模大，同等交易规模下，电商企业对物流仓储的需求是传统零售的3倍，这使得高标准仓库在运营上优势明显效率引起了业界的广泛关注。高标准仓库成为物流地产的发展方向。未来新建仓库以高标准仓库为主，部分原有低端仓库逐步升级改造为高标准仓库。
2F
冷库成为投资热点
随着《冷链物流发展“十四五”规划》的实施，国家支持冷链物流发展，冷链基础设施建设将长期处于有利的政策环境中。
生鲜电商和社区团购消费将成为我国冷链需求的潜在爆发点。疫情之下，消费者对食品品质的要求，带动了市场对冷库的需求增加。
随着冷链物流需求的不断增加，高标准库房建设预冷库成为新趋势，即在普通库房中预留保温材料、管道和设备的空间。可用于普通和冷库。
3F
投资主体多元化
非传统物流机构投资者（如顺丰、京东物流）加速进入物流地产，物流地产投资主体多元化成为当前市场格局的最重要特征。主体的多元化必然带来发展模式的变革和创新，推动物流地产行业向纵深、多维度发展。如闽西金融物流园、环浦产业物流园、吉祥仓新型物流地产等。
4F
走向智能和绿色
随着互联网、物联网（IOT）、人工智能（AI）、移动通信、自动化等技术在物流领域的广泛应用，智慧升级将成为物流地产的发展方向。目前，开发商正在加速投资仓储机器人等新兴技术，实现“科技赋能的物流地产”，提供智能仓储服务，吸引更多租户。
此外，在“30·60”目标和绿色经济发展的大环境下，物流设施作为行业绿色环保建筑的优先实践之一，以超前的战略眼光拥抱ESG理念，并积极开发太阳能等可再生能源。
5F
第三方物流和电子商务驱动新的功能模式
目前，物流地产除了提供高标准的仓储和基础物流运营功能外，越来越倾向于布局相应的电商和供应链功能领域，打造物流地产的核心竞争力。通过产业生态运营物流地产价值链。如京东物流电商直播基地采用“前厅后仓”的布局模式，建立了高效、智能化的“店+仓+链”一体化电商物流与供应链产业服务体系。通过与供应链服务平台相结合。打造产业生态，加快培育物流园区发展新优势。
智慧物流园区的发展与未来趋势
4.1 智慧园区定义及标准
智慧物流园区可以理解为：基于大数据、物联网、云计算、人工智能等新一代信息技术的应用，以智能化设施设备为基础，通过多方参与人、物、系统、资源等数据的传输和交换，实现物流园区管理、服务和运营的全面数字化、智能化。
一个统一的大脑。融合大数据、物联网、云计算、视频智能分析、GIS、人工智能、无线通信等新技术，以数据中心为支撑，构建园区“智慧大脑”。
强壮的躯干。与传统物流园区不同，智慧物流园区需要智能基础设施和智能建筑形态作为发展支撑。
神经发达。物流园区作为大物流体系的重要环节和节点，为区域产业和城市发展提供服务和支撑，是智慧城市的重要组成部分。需要可靠的智能链接系统，实现人与物、物与物、物与车、园林与园林、园林与城市的联动管理，挖掘“联动”的服务和应用，充分发挥“万物互联”的潜力。价值。
有趣的灵魂。智慧物流园区的运营重点是利用新一代云计算、物联网、大数据、决策分析与优化等信息技术，运用感知、互联、智能化手段对自然资源进行管控构成公园空间和公园功能载体。 、社会资源、信息资源、智力资源，以及园区内分散、分散的物理基础设施、信息基础设施、产业配套设施和商业配套设施，进行集中、重组和运营。
4.2我国智慧物流园区主要类型及发展水平分析
智慧物流园区分为综合服务模式、管理服务模式和准开发区模式三类。
综合服务型物流园区（仓储园区）多为供应链公司或商业物流平台的建设和运营，通常是聚集特定物流及相关服务资源，通过一体化运营为特定服务对象提供一体化服务。物流服务的典型代表是京东物流园、菜鸟物流园等。
管理服务模式物流园区多为建设和运营，依托物流园区的物理空间，聚集某类或几类物流资源要素，提供专业的物流服务服务客户，如普洛斯物流园区、川化公路口岸、绍兴港现代物流园等
一类开发区示范物流园区大多由当地投资平台或管委会建设和运营。它们一般是城市或区域的交通物流枢纽，汇聚多种物流资源要素，为区域产业发展和城市生活提供综合服务。物流服务，如重庆国际物流枢纽园、嘉兴现代物流园等
4.3 智慧物流园区典型场景及技术应用分析
根据不同应用的功能划分，我们可以将这些典型的应用场景分为三种不同的类型：智能管理、智能服务和智能运营。
典型的园区智慧管理应用场景包括可视化资产管理、能效管理、客户资源管理、安全管理、车辆管理等。以物流园区的安全管理为例，目前基于主动智能视频监控模式AI算法兼容各厂商设备（海康威视、大华、宇视等），支持SAAS模式，实现多维视频智能分析与视频报警联动、报警视频推送、电子巡更等功能。
典型的园区智慧服务应用场景包括一站式政务服务、综合企业服务、智慧三产配套服务、数字综合能源服务、智慧科技创新服务、智能汽车后市场服务。
园区典型的智慧运营场景包括智慧仓配、智慧运力协同调度、智慧防伪溯源、城市供应链协同、无车运输、产业供应链整合服务、物流大数据。
物联网云仓智慧园区开发
物联网云仓为物流园区提供全生命周期的专业化、智能化服务，助力传统仓储功能的物流园区升级为数字化、智能化、一体化的现代智能物流服务平台。利用物流机器人和智能装备，提供从设计规划、设备制造、软件开发、系统集成到项目实施的高度智能化和柔性化整体解决方案。
在园区规划招商过程中，通过智能化综合管理平台和数字化物流管理平台，提供“总体规划+招商策划+运营规划”的专业一体化解决方案，解决“发展什么，园区如何发展，如何发展”。发展方向等重要问题。
智慧园区综合管理平台以物流园区为核心，将园区、仓库、人、车、货等信息数据全面上线，助力园区实现数字化运营监管。数字化物流管理中心、园区管理系统与动联物流全场景SaaS系统矩阵、云仓对接，实现园区仓配一体化运营的持续效率提升。
5.1 投资前提
在园区定位前期，精准匹配目标企业，咨询目标企业入驻意向，实现物流园区招商无缝对接。
图1：物联网云仓合作资源分析
5.2智慧园区综合管理平台
(1）园区立体智能安防
车辆出入监管，游客可通过小程序预约，对接钉钉+门禁+车辆道闸等系统，实现快速无感通行；车辆预约、进出、引导泊车、装卸监督追溯；自动人脸识别跟踪、自动车牌识别跟踪、自动交通统计、智能停车场。
园区安全联防，利用门禁、门磁、红外微波、电子闸机、烟雾探测器、温湿度、视频+声光等物联网安防设备与安防智能巡更联动, 监控公园及周边地区的全景。 、重点区域、库区安全与人员行为监管
设备异常管理，系统实时监控园区设备的异常运行情况（例如：停水、停电等），并可通过短信、邮件、邮件等方式即时推送给相应的管理人员和工作人员。微信公众号等
(2）园区仓库、机房、金融仓库智能监管
全面管控、可视化管理，为管理者监督仓库整体安全状况，实现精细化监管提供数据支撑。
加强安全防范，推送实时报警信息，主动捕捉仓库危险，及时做好防范，通知管理者确认和处置危险
降低成本。仓储智能监管平台的应用，可以帮助入驻园区的企业降低管理投入和管理成本。
(3）【平台预约-仓库分配-园区】系统联动操作
图2：智慧物流园区综合管理平台系统联动运行
(4）园区疫情防控
体温身份绑定、可追溯、可统计、可分析、可查询；单面准入，全程“0”接触，防止交叉感染；内部人员一人一档，对外来人员进出通道管控严密，无遗漏；重构AI算法，在不摘口罩的情况下快速识别考勤和门禁管理。准确率高，避免了交叉感染的风险。可打通本地健康码平台，打通健康码状态和疫苗接种状态。
（5）物流园区智能消防
NB独立烟雾探测器，火灾报警联网；安全用电保护；消防管网、市政消火栓；视频监控AI智能分析；运营服务监督。
预警，消防系统通过烟雾和温度探测器收集异常情况，并自动报警（在误报场景高的区域，使用酷科技探测器进行审查和检测）
确认，报警会实时联动附近的摄像头，实时画面会自动弹出控制中心。安保人员将及时确定火警警报并启动火灾应急处理流程
处置，安防集成系统与门禁联动，自动开启消防及周边火区的所有出入口，同时联动人行道闸与停车管理，开启所有闸门，方便人员迅速疏散。
为此，灾区相关人员积极通过短信/微信推送灾情通知，并通过公共广播提供逃生指导；根据灾害的严重程度，通知消防部门和自己的消防员进行灭火救援。
（6）智能能源可视化解决方案
通过电量分析和电费专项分析，为园区提供科学准确的数据，如相应设备的能耗和实际消耗等，让客户有效控制成本。
从负荷、用电构成、分时用电、上报方式等多个维度进行综合分析，为园区最终决策提供数据支持，降低物流园区能耗成本，显着提高能源利用效率。
(7）物流园数字资产工单管理
园区项目及设施维护管理全线上分布式，日常维护保养有据可查，快速响应维修检查需求，确保园区安全高效运营。
提供园区设备管理。除了设备的基本参数管理外，还可以查看设备维修记录、检查记录、维修记录等统计管理报表。
（8）物流园区智慧办公
会议管理、会议预约系统+会议显示屏+会议签到+自动门禁，实现会议时间可控、会议内容清晰、会议地点清晰、无感应自动访问、会后评论。
餐饮管理，通过智能备餐站+自助结算+在线充值支付的应用，可实现微信充值、自动就餐结算、消费汇总查询等；食堂的食品采购和生产计划为决策提供依据。
园区一卡通，可实现相关人员一卡通、面对面消费、出入；可配置不同的访问控制权限；所有进出条件都记录在计算机中，便于查询和执行具体事件。责任。
(9）物流园区管理驾驶舱
视觉呈现；信息采集、数据库；信息分析、数据整合；信息发布，实现信息可视化和数据交换；指挥和调度；应急预案管理系统；标准化作业流程体系；指挥调度系统；智能操作；日常运营监控和管理；运营指标测量与评估；运营决策分析；专家策略数据库保证
(10）园区仓库数字孪生运营平台
Map the of space-time with 3D scene, the plane to real-time , , -real three- space to multi- data in the park and , with the model and use to , value-added, and in -.
3: twin of the park
4: twin of the park
5.3
SaaS
the end-to-end of the chain
Six core
Fully of
Smart Tower
of core and in-depth of
5.4
Smart
high- to , it is for heavy loads or bin for small and light loads, we can you with a of and . the of and smart and .
space and ; high can be to needs; , , and ; costs and labor ; such as of ; meet the needs of such as , , , high , and .
Smart
ARM can meet multi- and cross- , and , to the whole of or , such as raw in and out, line side and , line semi- , in and out, etc. and data the of and .
It can large of items, and can sort a wide range of goods, with low , low noise, and low rate. The rapid a large of and labor costs. , the and , and and
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