第二部分：物流园区的现状与问题
2.1 行业发展现状
行业现状一：分红政策频发，土地供大于求
2021年，国家发展改革委印发《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，稳步推进约120个国家物流枢纽布局建设，支持共建、共享、共享、融合城市群国家物流枢纽。
从供需来看，当前物流地产市场处于供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配更为严重。由于一二线城市仓储用地供应萎缩，在中国进一步扩大内需和消费升级的同时，未来物流地产竞争的重点将首先是一、二线城市的征地。枢纽城市，二是逐步向二三线城市乃至县级城市延伸。.
行业现状二：冷链物流也成为国家支持的未来重点发展方向
国务院办公厅印发的《冷链物流发展“十四五”规划》提出，到2025年建成约100个国家级骨干冷链物流基地。冷链物流进一步凸显。完善冷链物流顶层设计，明确发展任务和目标，设置重大项目推进实施。建设现代冷链物流体系的步伐也将加快。
行业现状三：市场空间广阔，新发展蕴含巨大机遇
随着中国经济增长和结构升级，电子商务和第三方物流的发展，新技术的应用，应急和民生物流的重要性日益凸显，中国的物流地产市场也迎来了更大的发展机遇，市场空间广阔。电子商务和第三方物流的发展带动物流地产的需求持续上升。自动化、智能化的物流技术可以有效提高高标准仓库的空间利用率和运营效率。此外，预计物流地产运营商将继续在技术应用方面发力，以满足租户对自动化日益增长的需求，
行业现状4：高标准仓需求旺盛，供应缺口明显
据高纬环球预测智慧园区发展，2021年，中国高标准仓库的需求缺口约为1亿平方米。目前，高标准仓库等优质资源严重短缺，原有设施难以满足新业态需求。
近年来，高标准物流仓库的租赁势头强劲，需求也呈现出多元化的发展趋势。除了电商和第三方物流，随着2020年疫情爆发以来电商尤其是生鲜冷链的发展加速，生鲜、餐饮供应链等企业也倾向于选择高端物流仓储。供应链的升级优化是高标准仓库需求增加的根本原因。
受疫情影响，生鲜电商迎来爆发式增长。社区团购、直播电商等新模式让冷链高标仓市场保持活跃，冷链高标仓将长期供不应求。
2.2 行业发展遇到的问题
（1）园区项目缺乏产业规划指导，缺乏项目规划
各地正在开发建设的物流园区项目从几百亩到几十平方公里不等。作为城市发展的经济基础设施，如果对自身及周边地区的产业基础和市场需求研究不足，重资产投资将成为房地产开发的又一战场。
(2）招商难
园区项目空置率高的问题仍未解决。线下实体物流服务资源匮乏，只能靠简单粗暴的税收政策来吸引所谓的平台公司开票、拿流量。不可能形成真正的产业集群，更不可能脚踏实地地提供运营服务。
(3）运营成本高
只有园区互联互通，才能降本增效。但园区项目只能聚焦当地资源，无法与外界形成利益交换和互补。关于物流园区互联互通，仍是“大雷小雨”，没有实际效果。
(4）低效管理
中国物流业一直呈现“小、散、乱、差”的格局。商业模式多为传统的单车货物运输，管理方式简单，货源组织能力差。
数据显示，“我国社会物流成本占GDP的比例约为15%（如前所述2021年为14.6%），而欧美为9%，而我国的物流成本占生产成本的30%-50%，而发达国家仅占10%-15%。 .如果资源能够合理配置，供需信息处理，成本自然会降低很多。正是这样，企业可以在节约成本的同时，投资于信息化建设。
(5）安全性较弱
物流园区内，流通领域各行各业的商品种类繁多。数量大、密度大、种类混杂、可燃物多，有一定的火灾危险。存放在一般非专业物流仓库的货物，大多没有经过专业分类，单独存放。由于可燃物的存放规模比较大，堆放集中度高，有些物品着火点低，很容易燃烧。存放不当易引起火灾危险。
同时，物流园区人车多，各种人员风险和交通风险都比较大。随着当前对物流高效运作的需求，对物流园区的安全要求也越来越高。
疫情背景下物流地产智慧园区现状及未来发展趋势研究（一）
