今年8月底，全国工商联发布的“中国民营企业500强”榜单中，青山控股集团以2017年营业收入1615亿元位列第23位，位列温州第一。企业。
青山控股集团入围“2017浙江省民营企业100强”和“2018浙商500强”榜单，分别排名第三、第五位。 位居温州企业首位。
频频登上各大排行榜、一路高歌猛进的青山控股集团是一家怎样的企业？ 青山为何能成为温州第一家营收突破千亿元的民营企业？ 文都记者走进青山总部，聆听“青山故事”，感受“青山文化”，探寻“青山力量”，寻找温州民营经济发展的新趋势、新动能。新时代。
青山归来——我是温州人
青山控股集团总部大楼坐落于龙湾市中心区黄金地段，毗邻龙湾区行政中心。 是青山控股集团“四个回归工程”之一。 两栋采用现代玻璃幕墙装饰的总部大楼在周围建筑的衬托下显得非常醒目。
和总部大楼一样引人注目、引人注目，青山响应温州市委、市政府号召，选择回归家乡。 2015年1月，青山与龙湾区正式签署投资合作框架协议，青山总部大楼、大宗商品交易平台、青山物流园区、青山商学院等四大项目落户温州。
青山控股集团有限公司是青山钢铁董事会下属企业，主要生产不锈钢锭、棒材、板材、线材、无缝管等产品。 建有镍铬合金冶炼、不锈钢冶炼、轧钢生产基地。
谈及青山回归的初衷，青山钢铁董事局主席项光达直言，因为“我是温州人”。
“当时，青山选择走出温州，更好地发展自己。” 项光达表示，青山主要生产不锈钢，严重依赖矿产资源。 在原材料产地设厂是首选。
此外，市场的需求也是青山考虑的重要因素。 在我国，不锈钢行业40%以上的市场份额在广东。 企业发展，贴近市场是理所当然的事情。 而且，在招商引资方面，广东的力度也不小。
“温州人把回家叫做‘回去’，所以在我看来，‘走出去’和‘回去’其实并不矛盾。有时候‘出去’是为了更好的‘回去’。”向光达说一个温州企业，无论青山走多远、做多大，其根始终在温州。
“这几年在外地，我一直积极宣传温州人，世界上最勤劳的人是中国人，最勤劳的中国人是温州人。” 虽然在外地发展多年，但从政务服务软环境向光达认为“温州很好”。 温州在招商政策、营商环境等方面不输省内外其他城市。
项光达表示，青山总部返回温州后，得到了各市委、政府以及龙湾区委、区政府的大力支持。 他一直在思考青山能为温州做些什么。
最终，他将目光投向了新能源领域。 今年4月，青山子公司长青科技有限公司投资的瑞普能源动力电池储能项目开工建设。 预计该项目最早将于今年10月投入运营。
“把不锈钢产业带回温州显然是不现实的。” 当向光达第一次提出进军新能源行业时，大多数人不理解：青山的老业务做得很好，为什么要进入一个完全陌生的行业呢？
进军新能源领域并不是心血来潮，向光达也想过。 青山目前在全球不锈钢领域处于领先地位，在全球不锈钢市场占有较大份额。 过去几十年来，虽然在工艺创新、资源控制等方面取得了一定突破，但进一步扩张的空间有限。 因此，为了寻求更大的发展空间，青山决定进军新能源产业。 而新能源是未来世界六大产业之一。 据欧洲媒体预计，到2030年，全球新能源市场将达到2万亿欧元，这是一个接近20万亿元人民币的市场。 他测算，全球钢铁产业规模约为10万亿元。 钢铁产业作为国民经济的主要产业之一，仅占新能源产业的一半。
事实上，青山与新能源领域有着天然的联系和优势。 电池制造所需的镍等金属矿产资源也是青山不锈钢产业链的源头。
向光达打算首先瞄准新能源汽车领域。 他设想，如果能够降低新能源汽车电池的成本，让老百姓买得起新能源汽车，那将是非常有意义的。
未来，瑞普能源动力电池储能项目将重点解决国内电池的储能瓶颈。 试想一下，如果每家每户都配备储能电池，白天储存风能、太阳能，晚上使用，那么这将是另一个巨大的市场。 此外，智能自动化领域对储能电池应用的需求也是青山决定进军新能源行业的初衷。
青山文化——专注、开放、企业越简单越好
“筑千山青山，铸百年不锈钢”。 在青山的官网上，这句话非常引人注目。 这是青山人的座右铭。
向光达将这句话归因于公司的“专注”。 “企业的‘侧重点’是什么？总之，华为、同仁堂等企业是国内相关行业的佼佼者。从长远来看，奔驰、宝马、西门子等欧美企业都是行业中的佼佼者，优秀的企业之所以知名，是因为它们都有一个共同的特点，那就是专注。
“越优秀的公司，越简单。当你提到奔驰，你就知道它是汽车行业的标杆；当你提到苹果，你就知道他们擅长做电子产品；当你提到可口可乐，它是一家专注于饮料的企业。
项光达表示，青山创业之初就决心“专注”。 他希望以后，人们一提到青山，就脱口而出“造不锈钢”，青山就会成功。
除了足够专注之外，青山崛起的秘诀就是开放。 在青山，有这样一个传统：无论是国内的竞争对手，还是来自世界各地的同事、企业家，只要来到青山，都会受到热烈欢迎。 每年，仅在上海，项光达就接待了数千名外宾。
有人不明白，“城门大开”的青山难道就不怕被竞争对手超越吗？ 向光达却不这么认为。 他认为，在开放的同时，青山还可以随时参观、学习国内外同行业的企业。 正是因为开放，青山的优势逐渐扩大。 “管理企业绝不是闭门造车”。
每年，青山管理层大约有三分之一的时间花在世界各地出差。 他们几乎拜访过同一行业的所有竞争对手。 通过了解竞争对手，找到自己的不足，甚至超越行业领先者。 对于青山的理念，了解得越多，就越能清楚地明白青山应该如何走自己的路。
与欧美发达国家相比，中国企业大多都是摸着石头过河，创业时没有吸取过去的教训。 青山唯一剩下的就是“向外发展”，外企是最好的老师。
“向国外企业学习，让我们为自己打下坚实的基础，让我们有成功的概率。” 我们自己的优势是什么？ 企业必须“走出去”吗？ 在与国外企业的接触和了解中，青山的企业战略也获得了事实判断的基础。
青山创新——越难做，企业竞争力越强
2016年，青山全年营业收入首次突破千亿元，成为温州首家进入千亿俱乐部的民营企业。 2017年，青山再接再厉，将这一数字提升至1615亿元。 项光达自信地表示，根据今年上半年的业绩，青山2018年营业收入或将逼近2000亿元。
对于一个企业来说，两年内业绩翻一番并不是什么难事。 困难的是在如此大的体量基础上保持快速增长。 青山的秘密是什么？
“越难做，你就越有竞争力。” 向光达揭开了这个秘密。 青山之所以高度开放、自信，是因为它善于吸收其他企业文化和经验。 “竞争对手短时间内不可能模仿青山的产品，即使想模仿，也需要七八年的时间，这是非常困难的。”
对于青山的快速成长，向光达显得平静。 青山每年至少投资100亿元以上的项目，以确保几年后可靠的利润输出。 他以青山在印尼的投资项目为例。 初步建设需要5年左右的时间。 投产后第一年可能仍处于试运营阶段，投产后第七年可能才开始盈利。 然而，很多企业不愿意进行这样的“长期”投资。
“在很多人看来，好像突然出现了一座青山，其实不然。” 向光达并不认同外界对绿水青山“爆发式增长”的定义。 正是因为青山前期稳定投入，尤其注重创新，所以后期才有了几何级的增长。 对于企业管理者来说，从长远的角度考虑企业的发展，企业才能稳定、可持续发展。 今天播下种子，一步一个脚印，沉浸在行业中，就能“知”明后年的收获。
当然重要的是要确保青山不被动摇。 除了专注和开放，用技术说话的企业的创新才是发展的动力。 如今，青山每年都能拿出自己的创新点和增长点。
创业难，守业更难。 在温州的一些民营企业中，复杂的内部关系往往导致企业发展停滞。 项光达很早就认识到这个问题，并把“依法治厂”作为青山的治企之道。
青山内部成立了反腐败委员会。 该委员会制定了许多规定，包括要求青山的核心管理层不得与亲友进行业务往来。
“我们既然在青山工作，不欢迎管理层在未经批准的情况下对外投资；如果要投资，请离开核心管理层。” 提供建议。
这条规则有多严格？ “这是一条任何人都不能碰的‘高压线’。” 一位青山高层如此说道。 事实上，过去几年，已有个别青山高管因触碰“高压线”而受到处理。
有人认为把犯错误的人开除出公司是好事，但青山的做法似乎有点太不合理了。 “有一位很要好的朋友，违反了公司规定，触犯了法律，我们也主动向公安机关移交以伸张正义，我们绝不会姑息。” 程度与腐败有关。 公司治理也是如此。 从另一个角度来说，也是出于保护青山子民的善意。
青山国际——践行“一带一路”倡议的排头兵
青山发展的前十年立足温州； 青山第二个十年的第二个十年，是带着中国地图走遍上海、福建、广东等地，谋求更好更快发展的十年； 如今，青山的第三个十年，是“一带一路”沿线国家转动全球、“国际化”的十年。
按照寻资源、找市场的方向，青山近年来重点投资印尼、津巴布韦、印度等国家，全面落实国家“一带一路”倡议。
在印尼中苏拉威西岛莫罗瓦利县中印尼经贸合作区青山工业园，约有3万名青山员工居住在那里，其中大部分是当地人。 这里曾经是一个偏僻的小渔村，没有电。 “出门基本靠步行，交流基本靠喊”是当地人的生活常态。
2013年，向光达带着青山管理团队来视察。 五年来，这个小渔村已成为全球重要的镍铁和不锈钢产业基地。 青山的定居给当地居民带来了翻天覆地的变化。 工业园区周边8个村庄的生活发生了翻天覆地的变化。 居民买了摩托车，有的进入工业园区打工，有的靠着聚集的人气，成了一个小村庄。 老板，脱贫致富吧。 青山在当地修建了学校和医院，将工业园区变成了数万人口的“青山小镇”。
“这是青山在海外打出的一张‘中国牌’。” 项光达表示，在“一带一路”倡议引领下，青山海外投资受到社会各界关注。 他经常告诫青山管理层温州楼宇自控预算，以前青山走向全国，代表的是温州人；过去，青山走向全国，代表的是温州人；现在，青山走向全国，代表的是温州人。 如今，青山走向世界，代表的是中国人。 “在外国人眼里，过去中国人开的餐馆很多，但大规模征地建工厂的不多。这也会让他们对中国刮目相看。”
青山公益——做“大爱如山”的企业慈善机构
青山慈善基金会展厅位于青山总部大楼九层，展示了青山十年来致力于公益事业的慈善事迹。 “情如山”的主题与“青山”这个名字一脉相承。
从创业伊始，青山就开始开展捐赠活动。 2007年，青山“化零为整”，开始大规模投身慈善事业。 当年，公司投资2000万元成立温州市龙湾区慈善总会青山控股集团分会。 同年10月，青田县慈善总会青山控股青田工业园慈善分会也应运而生。
截至2013年底，青山两家慈善组织在医疗救助、教育救助、扶贫济困等方面累计捐款超过1500万元。 与此同时，青拓集团、广东吉瑞集团、太郎管业集团、上海鼎新集团等青山旗下子公司合计支出也超过700万元。
2014年4月14日，青山发起设立的青山慈善基金会经国家民政部注册成立，成为青山全额捐赠的国家级慈善基金会。
2015年，青山慈善基金会开始“加马力”，全年开展助学、扶贫、医疗救助项目23个，总支出520万元。 2016年和2017年，青山每年推出40多个新生和医疗救助项目，总支出约1500万元。 今年，青山慈善基金会的预算支出预计为前两年的总和，重点用于人员培训、孤儿救助等项目。
近年来，根据公司发展战略，青山的公益足迹已遍及北京、上海、天津、成都、温州等国内17个城市以及印度、印度尼西亚、津巴布韦等海外地区。 比如，在云南、贵州、四川等地开展的扶贫活动，在宁德举办的千人助学计划、老人食堂项目等。 在永嘉黄南小学、龙湾沙城街道开展下乡支教、助学等活动。
由于在慈善捐赠方面的突出贡献，青山多次获得慈善组织和地方政府颁发的各类慈善功绩奖或慈善组织奖。
“创业的初衷就是发展企业，回馈社会，尽自己最大的努力帮助有需要的人。因此，青山在保持经营业绩的同时，也不忘把慈善放在重要位置。” 项光达表示，青山将把公益慈善理念融入到企业发展中，让公益慈善理念成为企业文化的重要组成部分。 他希望通过青山的努力，带动更多的社会力量参与慈善事业。
去年，青山还制定了公益慈善三年行动计划，形成了系统化的运行和救助机制。 他们将运用“互联网+”、大数据等新手段，广泛开展四大救助工程，将青山慈善基金会打造成具有一定影响力和公信力的知名基金会。
青山负责人——去过工地，管理大企业就像做小生鲜
执掌青山这家航母型企业集团，向光达的工作和生活是否“天旋地转”？ 然而，答案却令人惊讶。 向光达道：“其实我不忙，没什么事可做。” 闲暇时，他最大的爱好就是去工地走走。
事实上，每个施工现场都是由公司现场负责人把控的，但向光达希望公司高层也能像他一样主动，主动到施工现场去树立一个好榜样对于整个公司来说。
“要么在工地，要么在去工地的路上。” 熟悉向光达的人都知道，几年前在青田投资项目时，员工在办公室里几乎找不到他。
项光达说，有一次，他看到公司两名高管在工地上争吵。 原来，其中一人穿着西装来到工地，被另一人放下。 “穿西装不能离开工地，穿西装容易脏，而且可以避免深入，这就是青山文化。” 只有深入了解一线、熟悉真实情况，才能做出正确决策，这已成为企业管理层的共识。
向光达的“空闲时间”并不为过。 在很多外人看来，他经营公司确实是“心大”。 然而，正是这种粗略的方法使它变得辉煌。
“如果你早上来公司的话，能赶上吃午饭就好了。” 项光达笑着说，他的作用就是给青山做平时的功课，让公司轻松应对考试。 “比如我们明年的投资计划已经准备好了，明年就按照计划去执行。未来的一切我们都想好了，平时没什么可做的，有的只是小调整。” ”。
记者手记
在接受向光达的面对面采访时，一位千亿级企业的负责人谈到了当年“走出去”和现在“回来”的细节。 他无时无刻感受到的是对家乡的深厚感情。
从“跑遍全国”到“飞遍世界”，无论是在东南沿海寻找生产基地，还是在印尼两块木板驶过万丈深渊，向光达始终将这一切的发展和冒险归功于他的身上流淌着温州人的血液。 难怪那句“我是温州人”充满了乡愁！
温州是中国民营经济的重要发源地。 当前，我们正处于转型发展的关键时期。 企业是一个地方发展最重要的动力。 我们不仅要有“压倒性”的中小企业，更要有“顽强的”龙头企业。 温州有青山、正泰、华峰、森马等本土企业，还有唯品会、新湖集团、均瑶集团等温州企业。 无疑，能够像这样“带头”的冠军企业越多越好。
今年，市委、市政府提出增强大平台爆发力，制定重大产业平台发展三年行动计划。 目标定位之一是“百亿企业”。 所谓百亿企业，是指培育投资数百亿或产值数百亿的企业。 通过“凤凰”、“雄鹰”、“雄鹰”三大行动计划，凝心聚力，精心培育一批商界参天大树或优质苗木。
我们欣喜地看到，随着一批优秀温商的回归，如青山瑞普能源动力电池、唯品会中国创新创业中心等重大项目的建设和成功退市，大企业的示范引领作用大型项目也越来越明显。
（原标题《温州这家民营企业年营收1615亿，是怎么做到的？负责人这样说……》，原作者史文宏、朱斌周俊朗，邵晨禅编辑
文|罗干波
一、案件背景
这是我们两年前服务过的一个案例。 这篇文章是根据当时的情况进行的总结。
睿诚智胜团队受邀联系服务的案例——浏阳嘉利广场项目，位于浏阳市东阳镇浏阳生物产业园。 项目总建筑面积25.3万平方米，由A、B、C三个地块16栋建筑组成，其中住宅79,342.16平方米，公寓52,379.41平方米，地上商业74,726.78平方米，地下商业9042.51平方米，其余为地下车库及物体。 有用的房间。
项目已定型，产品已基本定型，已开始施工。 开发商前期找了两家咨询公司，但都在短期服务后结束。 在多次沟通中，开发商的困惑主要有：一是不知道目前的规划方案是否可行？ 二是对区域市场信心不足，项目进展缓慢； 三是项目商业体量超过周边主要竞争对手的项目体量。 不知道如何才能成功卖出？四是在目前市场形势不好的情况下入市，担心未来市场出现新的变数而犹豫不决； 第五，单纯将嘉利广场项目视为普通商业项目等。
2、小城镇产业园区商业项目开发面临的几大难题
1. 培养思维传统：
这是大多数不成熟的开发者基本上都会遇到的问题。 他们喜欢用自己熟悉的住宅思维和底线商业思维来规划和定位产业园区的商业综合体项目，还有一些更先进的将其定位为城市商业项目。 至于综合体，我们也知道这是一个工业园区的项目，更多的是区域市场，很少有人能够跳出当地市场和业务的范围去思考。
房地产行业常说的“地段、地段还是地段”的观点，让人们开始关注好地段拿地的方向，笔者认为，这句话也提醒我们要关注地段的竞争。项目所处的环境，只有清楚地了解当地的市场环境以及其他地区同类项目的竞争规则，才能找准项目的营销点，制定有效的策略，促进项目的成功。
我们来看看浏阳嘉利广场项目面临的挑战和问题：
A. 周边竞争
（1）本项目为小镇工业新城边缘地区商住项目，非城市主流区域，知名度相对较弱；
（2）城市人口基数小，每年同类项目的销售量有限，各项目的开发周期和销售周期长，对开发商的资本运作和销售能力要求较高；
（3）项目5公里范围内商住项目较多，且距离不远，短距离竞争激烈；
（4）相邻项目商业体量较大，箱型商业、步行街、地面商业形态均出现。 不太理想，二楼以上很难卖，也很难租；
（5）各项目交付速度慢，业主入住速度慢导致片区新增居民比例低，短时间内难以带来更多人口和消费力； 项目周边消费及购物能力将在2-3年内基本保持不变；
B. 项目本身
（1）该项目商业体量略高于住宅，体量商业面积达到8.3万平方米，超过粤港城、万象城等周边项目，并将有后期销售和招商压力较大；
（二）3、4层部分商户销售存在一定问题，对销售和招商政策要求较高；
（3）受整体容积率限制，3号地块环境绿地较为局促；
总结：三低四高让项目陷入危险——人气低、热销率低、业态档次低； 竞争激烈、商业比例高、租售要求高、容积率高。
2、简单复制主要：
在小城镇拿地的开发商主要有两类：本土开发商和外资中小型开发商。 他们没有成熟的开发产品和模式，人才也比较短缺。 中城市的成功项目以它们为原型，进行COPY式的复制和改造。 像嘉利广场项目旁边的粤港城，就更彻底了。 两个大盒子直接建在工业园区主干道旁，放置在路边； 愚园商业街在人烟稀少的地方大胆修建了一条200多米的步行商业街。
在人口不足10万、工业园区边缘的小城镇，这种发展导致万象城、粤港城、豫园商业街三大项目人气不足，二层商业销量不足70%。 ，3楼和4楼基本没有卖，投资情况也差不多。 同时，各主要竞品项目的商业体量都较大。 据调查，东阳镇工业园区拥有商业用房18万平方米，待售商业用房32.5万平方米。 可以看出，小镇商业体量目前已趋于饱和，各个商业点的业态、模式都十分相似，形象和档次都比较低端。
3、市场研判不足：小城镇工业园区与城市市场不同。 他们的人口主要是产业工人和周边居民。 这些群体消费能力相对有限，消费模式趋同。 但我们时常会看到一些同行的举报，给开发商这样的建议：“周边各大竞品项目业态同质化程度较高，模式十分相似，说明周边还有较大的升级空间”。区域商业市场”，最终指导开发商进行商业规划。 向“高大”发展是很困难的。
小城镇产业园区业态重叠、低端，是由当地主要人群的消费质量决定的。 “高大上”的业态只能让市场上大多数人看着“洋”感叹。 粤港城就是这样一个典型案例。 它比万象城晚一年上市。 为了实现差异化竞争，“领跑”当地市场，粤港城在开始定位、进入市场时就展现出了自己的“活力”和“精神”。 前瞻性的眼光”，将项目规划为以Box形式为主的商业项目。 目前租售形势困难。 即便抛出20年回租的强烈诱惑，盒子一楼仍有不少内铺未售出。 、2、3楼招商形势严峻； 采访中，业务员表示四楼的公司自己保留，笔者回答：“你们公司实力不如平时。”
4、产品规划扁平化：
现在市场上有一个共同点就是大家都非常注重项目的外立面设计，并且取得了很大的进步。 东阳镇工业园区万象城、粤港城、愚园商业街等几个重大项目的外观和室内设计均经过精心设计。 海派美食有一定的味道。 但最终，有一些东西比给客户留下深刻印象的外观更重要。 当每个人都有商业、公寓和住宅产品时，客户为什么要购买我们的产品？ 纵观现有的三个竞争项目，很难找到真正有亮点的方案。 嘉利广场项目的规划方案也是如此，显得稳重、从容。 也许小城镇的顾客更擅长闲逛。
总结：小城镇工业园区商业项目还存在很多先天不足。 市场环境和开发商本身都被动或主动地受到多种因素的影响，使得商业项目的开发变得更加困难。
三、小城镇产业园区商业项目成功营销的几个关键点
1、有效延伸客户半径：
由于小城镇产业园区人口基数小，如果只在园区内圈定目标客户，就会形成围城，导致项目消亡； 要辐射全镇，有的项目已经覆盖全市或更远的地区。 上述三个项目的客户中，来自园区的客户不到10%，70%来自周边村镇，约20%是来自城市或外地的返乡人员。 而我们给嘉里广场的建议是，嘉里项目的主要客户群被其他三个项目抢占后，应该增加城市内客户的比例，即客户半径必须向城市内延伸，才能解决市场客源不足的困境。
2、要有锋利的产品规划：
竞争无处不在。 无论是先进入当地市场还是后来者，产品层面的竞争越来越同质化，这是必然趋势。 这种现象在人口基数较低的小城镇工业园区更为严重。 园区内开发空间有限，每个项目都是马路对面的邻居。 如果产品缺乏亮点，很容易导致短兵相接、竞争激烈。
只有独特、有价值、有效的“尖形产品”，才能让你的项目在竞争中脱颖而出，给人留下好印象，进而取得引领市场的彻底胜利。 例如，在嘉利广场项目中，锐城智胜服务团队建议开发商主要采取三项行动：
首先，在经营内拿出约300平方米的空间规划明星动漫体验馆，以整合湖南卫视金鹰卡通频道的相关资源，为项目注入有价值的亮点和核心元素，有效地填补没有孩子的当地市场。 休闲场所业态空白；
其次，规划一栋三层独立商业楼作为幼儿园，为项目打造高品质教育地产概念。 后期我公司将引进新东方万英国际双语幼儿园的知名品牌，为其他主力店的招商做准备。 很好的预示；
三是在商业业态定位和配套比例上，建议从餐饮、服装、购物向娱乐、休闲、情景体验式购物进行优化，紧贴园区和城市内的消费群体，增加未来商业运营的需求。 知名度保证了商家未来成功的生存和发展。
三大价值观的结合，嘉丽广场项目立刻就有了颜值和光彩，加上钢挂大理石和玻璃两种元素打造的新古典主义立面的时尚国际感，锋利的刀形商业产品准备出来了。
3、快速突破市场的优势策略：考虑到嘉利广场项目入市较晚，市场竞争已经十分激烈，客户资源几乎被对手消化掉。 同时，该项目位于城市最南端。 不利因素下，如何在小镇产业园内快速营销和运营这样一个商业综合体项目，成为我们思考和破局的另一个焦点。 作者提出“6轮驱动策略”，得到开发者高度认可； 战略核心：六轮驱动，化困难为坦途； 多臂多渠道，高品质迅速引爆市场。 详情如下：
（1）产品策略：细分产品，打造主题亮点，照亮项目和市场。 从总体规划来看，目前的商业、公寓、住宅产品规划显得比较稳定，缺乏特色和吸引力。 需要在产品概念和形象上做出更强的区分。 前期要集中优势资源打造“尖品”撕裂市场；
（2）传播策略：高开高玩，立体声，瞬间诱惑。 形象上，以超越万象城为目标，在有效客户积累期内商业住宅楼宇自控工程案例，多兵种、多渠道、高强度抢占客户资源，积累强劲人气，为开业成功做出最强冲刺；
（3）租售策略：主力店先招商，中后期租售同步。 考虑到该项目商业体量较大，过早销售缺乏知名度和品牌支撑，商业价值难以显现； 建议前期尽快入驻超市、知名品牌店等主力店，快速拉近万象城、粤港两地，提振市场购买信心。为商住品高价出货提供形象及配套支持；
（4）开发策略：优先开发A地块，依次开发B、C地块。 三个地块中，A地块处于领先地位，A地块能见度最好（南、西、北三面被牛路路、府前街和319国道三大城市主干道包围，东面被即将投入使用的公交车站）和商业价值，只有它的成功才能有效推动项目后期该地块的持续开发。 同时，产品品类相对丰富，便于吸引各大品牌商家前期圈地； 其中，公寓产品可以作为现金流产品，快速获得项目资金。
（5）营销策略：内外结合、二级联动、三级联动。 在强敌来袭的环境下，需要更强的营销执行力。 通过销售、营销人员的调研走访，将销售部门“搬”到客户家门口，从而达到现场销售部门和外场两股力量快速运作的效果； 同时，通过与各二手房卖场合作，对竞争对手项目的销售人员给予较高的佣金，充分调动一切资源争夺客户，达到快速、优质的客户积累和成功的目的。开幕。
（6）、活动策略：没有活动，就没有营销！ 利用主题活动作为吸引客户的平台，吸引客户来到网站。 在实际的营销过程中，当销售人员出去推销房子时，很多顾客会缺乏热情，但请他来吃饭就会显得热情，尤其是那些主题吸引人的活动，能够吸引人心。 其价值不可低估。 建议每月举办一次中大型活动，每周末继续上演预热活动。 只有足够的人气才能转化为真正的销售力量。
4。结论
随着大中城市商业竞争的加剧和我国新型城镇化的深入，小城镇将成为房地产开发的又一重点市场，小城镇产业园区的房地产综合开发将成为新课题。 本案例作为一个这样的大背景下的产物，值得大家一起讨论和研究。
