物业管理规定
（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布
根据2007年8月26日第一次修订的《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》
根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修改）
第一章 一般规定
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活、工作环境，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主选择聘请物业服务公司，由业主和物业服务公司按照物业服务合同对房屋及其配套设施设备及相关场所进行修缮、维护、管理，维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。
第三条 国家鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。
第二章 业主及业主会议
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会并对物业管理有关事项提出建议；
（三）提出制定、修改管理规定、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会并行使表决权；
（五）选举业主委员会成员并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同的情况；
（八）对共用部分财产、共用设施设备及相关场地的使用情况有知情权和监督权；
（九）监督共有部分物业和共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中应当履行下列义务：
（一）遵守管理规定和业主大会议事规则；
（二）遵守物业公用部分和公用设施设备的使用、维护物业管理区域的公共秩序和环境卫生的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权的业主委员会的决定；
（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；
（五）按时缴纳物业服务费；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主应当组成业主大会。
业主大会在物业管理活动中代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。
第九条 物业管理区域应当设立业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业公用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。 具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组成业主大会，选举业主委员会。 但是，业主只有一名，或者业主人数较少且全体业主一致同意的，决定不设立业主大会，由业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定、修改业主大会议事规则；
（二）制定、修改管理规定；
（三）选举或者更换业主委员会成员；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）建筑物及其附属设施的改建、改建；
（七）其他与共有、共同管理有关的重大事项。
第十二条 业主大会可以采取集体讨论的形式，也可以书面征求意见的形式； 但物业管理区域内专有部分占总建筑面积一半以上、业主总数一半以上的业主应当参加。
业主可以委托代理人出席业主大会会议。
业主大会对本条例第十一条第（五）项、第（六）项规定事项的决定，应当经专用部分占建筑总面积2/3以上、业主总数2/3以上的业主同意； 决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专用部分占建筑总面积一半以上和业主总数一半以上的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定举行。 经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开临时业主大会会议。
第十四条 召开业主大会，应当在会议召开十五日前通知全体业主。
住宅小区业主大会会议应当同时通知有关居民委员会。
业主委员会应当保存业主会议会议记录。
第十五条 业主委员会执行业主会议的决定，履行下列职责：
（一）召集业主大会，报告物业管理实施情况；
（二）代表业主与业主大会选定的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督、协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规定的实施；
（五）业主大会交办的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向房产所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会成员应当是热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主。
业主委员会主任、副主任由业主委员会成员中选举产生。
第十七条 管理章程应当依法规定有关财产的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务以及违反管理章程应当承担的责任。
管理规定应当尊重社会公德，不得违反法律法规、损害公共利益。
管理法规对所有业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当规定业主大会议的讨论方式、表决程序、业主委员会的组成、委员的任期等事项。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，由房产所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居民委员会做好维护物业管理区域社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合有关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会的工作，接受居民委员会的指导和监督。
住宅小区业主大会、业主委员会作出的决定应当通报相关居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条 业主、业主大会在选用物业服务企业前，建设单位选用物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位出售房产前应当制定临时管理章程，依法就有关房产的使用、维护、管理等事项，业主的共同利益，业主应当履行的义务以及违反临时管理章程应当承担的责任等作出约定。
建设单位制定的临时管理规定不得侵犯购房者的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在房屋出售前向购房人明示临时管理协议，并作出说明。
购房人与建设单位签订房产买卖合同时，应当书面承诺遵守管理暂行规定。
第二十四条 国家鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理分离的原则物业管理楼宇自控，通过招标方式选择具有相应资质的物业服务公司。
住宅物业建设单位应当通过招标方式选择具有相应资质的物业服务企业； 竞买人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政管理部门批准，可以协议选择具有相应资质的物业服务企业。
第二十五条 建设单位与购房人签订的买卖合同应当包括原物业服务合同约定的内容。
第二十六条 初步物业服务合同可以约定期限； 逾期未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条 业主不得处分建设单位依法享有的共有财产部分和共有设施、设备的所有权或者使用权。
第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业的公用部分和公用设施、设备进行检查。
第二十九条 建设单位办理物业验收手续时，应当向物业服务企业移交下列材料：
（一）竣工总平面图，单体建筑物、构筑物、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图及其他竣工验收文件；
（二）设施、设备安装、使用、维护的技术资料；
（三）房产质量保证文件和房产使用说明书；
（四）物业管理所需的其他材料。
物业服务企业应当在原物业服务合同终止时将上述材料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业管理活动的企业具有独立法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。 具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条 物业管理区域由物业服务企业管理。
第三十四条 业主委员会应当与业主大会选定的物业服务企业签订书面物业服务合同。
物业服务合同应当约定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利和义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理场地、合同期限、违约责任等内容。
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。
物业服务企业未履行物业服务合同约定，造成业主人身、财产安全损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十六条 物业服务企业承接物业时，应当向业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当将本条例第二十九条第一款规定的材料移交给物业服务企业。
第三十七条 物业管理房屋的所有权依法属于业主。 未经业主大会同意，物业服务公司不得改变物业管理场所的用途。
第三十八条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房及本条例第二十九条第一款规定的材料退还业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘新的物业服务企业的，物业服务企业应当做好交接工作。
第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将区域内的全部物业管理委托给他人。
第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开、收费与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主与物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。
第四十一条 业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费。 业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，业主应当按照约定承担连带责任。
已竣工但尚未出售或者移交购房人的房产，物业服务费由建设单位缴纳。
第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门加强物业服务收费的监管。
第四十三条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同中未约定的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十四条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。
物业服务企业接受前款委托收取费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十五条 物业管理区域内发生违反治安、环境保护、物业装修、使用等法律法规的行为，物业服务企业应当及时制止，并向有关行政管理部门报告。
有关管理部门接到物业服务企业的举报后，应当依法制止或者处理违法行为。
第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。 发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关管理部门报告，协助救援工作。
物业服务企业聘用保安人员，应当遵守国家有关规定。 保安人员维护物业管理区域的公共秩序，应当履行职责，不得侵犯公民的合法权益。
第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利和义务，应当由业主与物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规定的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规定的，有关业主应当承担连带责任。
第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用者、物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 财产的使用和维护
第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途。
业主确需依法改变公共建筑、共用设施用途的，应当依法办理相关手续后通知物业服务公司； 物业服务公司确需改变公共建筑、共用设施用途的，应当提交业主大会讨论批准，由业主依法办理相关手续。
第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
业主因物业维修或者公共利益的需要，确需临时占用、开挖道路、场地的，应当征得业主委员会、物业服务企业的同意；
业主、物业服务企业应当在约定期限内将临时占用、开挖的道路、场地恢复原状。
第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管道和设施设备的维修、保养责任。
前款规定的单位因维修保养需要临时占用、开挖道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十二条 业主需要对房屋进行装修的，应当提前通知物业服务公司。
物业服务企业应当告知业主房屋装修中的禁止行为和注意事项。
第五十三条 住宅、住宅小区内的非住宅以及与单体住宅建筑相连的非住宅的业主应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。
专项维修资金归业主所有，专门用于物业保修期满后物业公用部分、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金的征收、使用和管理办法，由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十四条 使用物业共用部分和共用设施、设备进行经营活动的，应当经相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理相关手续。 业主赚取的收入主要用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。
第五十五条 财产存在安全隐患，危害公共利益和他人合法权益的，责任人应当及时修理、维护，有关业主应当配合。
责任人未履行维修义务的，经业主大会同意，物业服务公司可以进行维修保养，费用由责任人承担。
辖区企业数量如何管理？ 四季青街道创新“疫情防控楼层督导员”
2020 年 2 月 22 日星期六 09:56:54
杭州网讯拥有93栋大楼、6600多家企业、近8万名员工，每天进出钱江新城的人员约40万人次。 企业复工复产刻不容缓。 在防疫形势依然严峻的关键关头，如何确保防控到位、企业复工必须两手抓、两手都要硬，这是四季青街道2020年伊始的大考。
疫情防控一楼主管启动企业互助管理
“您好，请出示您的健康码。” 近日，在四季青街道钱江新城的每一栋大楼、每一家企业里，都会同时看到一群拿着“监管证”和“监管红袖章”的人。 他们在上午和下午的固定时间检查该楼层返岗员工的口罩和值班员工的健康码。
“6600多家企业，43名一般楼宇服务员，一一检查，单靠政府监管，根本无法检查。” 街道企业发展服务中心工作人员说。
为此，街道首次创建了一批“疫情防控楼层督导员”。 每栋楼的每一层指定一个“靠谱企业”，该企业派出一名员工监督该楼层企业复工情况。
“督导员将通过微信工作群通报日常检查情况，然后综合楼管理员根据通知进行上门检查并对防疫不到位的企业进行训诫，指导规范防疫工作落实。” 相关工作人员表示，“通过对进楼、复工企业的频繁检查，实现有效监管。”
加强电网巡检管理，完善政府监管
为更好推动有序复工，应对“三退”压力，四季青街道立即成立建筑新冠疫情防控专班，全面组织部署建筑企业疫情防控工作。
前期，街道班子成员转任“大厦管理员”，整合大厦综合管理员、专职网格人员等力量，组成4个大组、14个小队，进行网格化巡查，进楼、进企业、进群众排查违规行为，指导企业落实各项防疫措施和防控机制。
现阶段，街道将根据企业复工实际情况重新组织分工，组建政策解读小组、后台审核联络小组、现场审核小组专项小组，加快线上线下复工审批步伐。
线上，政策解读组开通4条热线电话，通过“数智新城企业智慧服务平台”三维系统，以数智赋能，建立“一对一”电话服务通道物业管理楼宇自控，确保关系国计民生的企业优先复工。
线下，4个现场审核组根据网上申请审核和最短时差，精准核对复工前企业防疫准备情况，填写《江干区企业复工检查确认表》，宣读防疫要求，由企业主要负责人签字确认，指导企业建立员工健康、防疫物资、消毒台账，并全程拍照。 现场排查无误后，将于当天下达复工通知。
深化物业综合监管，完善综合管理
物业是大楼的管家，同时承担着大楼内企业的监督管理责任。
物业公司负责全面掌握复工企业和在岗企业基数，对楼内企业员工在职情况和动态信息做到“四个清晰”，重点关注其是否健康、是否与重点疫区人员接触。 严格按照卫生防疫要求，电梯间、楼梯间、卫生间等重点公共区域每天清洁消毒两次以上，为企业员工返岗提供清洁、卫生、安全的环境。
同时，物业管理按照查体温、查口罩、查来源、车辆分流管控的“三查一控”工作标准，规范大厦物业卡口设置，积极做好出入口拦截管控、测温、查询登记等工作，把守大厦第一道入口大门。
街道负责楼宇物业管理的职能部门定期检查楼宇物业责任落实情况，做到及时检查、立即纠正，确保楼宇疫情防控措施真正到位。
