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“一辆电动车堵在9号楼门口，影响正常交通，请尽快处理。” 嘉兴市南湖区南湖街道1921城市经济园智慧云平台上，正在提示求救信息，第一时间出动应急人员，实现问题闭环处理。 这是日前记者走进南湖街道1921城市经济园区，看到数字赋能园区智慧化管理的场景。
“管理由传统的粗放式向现代集约式转变，在功能上由分工协作、单一系统资源向资源共享、业务整合转变……要从传统园区向一个智能公园。” 南湖街道相关负责人介绍，智慧产业园区系统的开发，不仅大大提高了工作人员的工作效率，还通过基础设施数据采集、园区管理精细化提升、专业配套等，积极优化街道营商环境。园区服务，智慧提升园区体验。 提出建议和贡献。
这在很多方面都得到了证实。 在资产管理和运营方面，园区经济系统允许入驻园区的企业更新和维护企业信息。 企业每月可填报相关业务数据，包括当月收入数据、当月税收数据、当月物业费用等，实现街道社区、园区等。 入驻企业数据交换、数据共享、数据治理。 以缴纳水电费为例。 过去，工作人员要挨家挨户催款。 企业的人力消耗不说，人工抄表也容易出错。 现在，园区引入了智能水电表系统，可以通过短信提醒租户按时定点缴费，工作人员只需要定期检查是否有误。
记者来到南湖街道智慧园区云平台监控指挥中心。 工作人员正在通过AR实景鹰眼等设备对园区进行“云巡逻”。 上到每一栋楼的楼顶，下到地上的路牌，都一清二楚。
“‘集成’和‘智能’是对我们云平台优势的总结。” 南湖街道相关负责人介绍，园区接入视频监控、园区数据、安防数据等系统设备，接入应急管理系统。 还配备了智慧广播等，集成了智慧安防、智慧消防、智慧物联网三大子系统，实现了数据在一张地图上的统一展示，方便园区管理者及时掌握园区情况。公园实时。
“现在，一旦园区发生紧急情况，工作人员可以随时到场！” 据了解，园区以预警为主，全力为企业排除安全隐患。 例如，园区工作人员了解到，企业部分员工将电动车乘坐电梯带入车间充电，但这种做法违反规定，存在重大安全隐患。 现在有了这些装置，一旦员工带着电动车进入电梯，电梯就会立即感应到并停止运行并发出警报。 信息反馈到平台和企业主手机端，实现预警信息共享。
此外，园区安全生产系统还提供电气火灾、消防水、烟雾等检测和监控。智慧基础设施模块智能赋能园区井盖、充电桩等基础设施，并进行状态监测和异常情况上报通过物联网传感器。
南湖街道1921智慧园区云平台的建设，帮助园区实现了智能化、统一管理，让管理层对园区运营情况了如指掌，让管理“看得见、管得着”。 平台上线以来智慧园区监控，街道积极推动企业数字化转型，园区喜讯不断。 浙江奇艺特种服饰有限公司、浙江吹彩智能科技有限公司数字化转型成功； 旺福、沃康、新威等十余家进出口企业开通了跨境电商，去年跨境电商总销售额超过5000万元……
下一步，南湖街道将进一步提高企业园区运营的便利性和有序性，提升企业园区综合管理水平，实现智慧园区信息化高端化、园区服务人性化、科学管理园区，广泛应用智慧智慧园区经济。
编者按：
随着城市的发展和产业结构的变化，许多企业在长期的发展过程中积累了大量闲置、低效的土地和物业。 如何盘活这些资产，释放其应有的价值，成为当下热门话题。
近日，戴德梁行项目与企业服务部高级助理总监朱丹华主持了高纬环球南京公司举办的“戴家客庭——存量资产年轻化之路”研讨会。 》主题分享，针对老旧建筑普遍存在的问题和建筑更新面临的挑战，提出相应的改造策略。
朱丹华表示，随着中国房地产市场的发展，一二线城市新开发的建设用地越来越少，整个楼市进入存量时代。 在这样的时代背景下，商业地产写字楼，尤其是日益紧缺的核心区写字楼，如何才能焕发出新一轮的市场价值？ 如何实践从外延发展到内涵发展的转变？ 成为业界关注的重要话题。
PART 1 旧楼面临四大问题
首先是安全风险。 在以往的服务项目中，旧楼改造或升级的出发点之一是，一旦建筑物达到一定高度，无论是对地区还是对周边社区的影响都会非常大。 比如建筑物外立面的油漆用久了就会剥落，有的玻璃幕墙也会剥落，给周围的人带来更大的安全隐患。 建筑物内的消防设备损坏，如发生火灾或突发事件，将造成非常大的经济损失。 此外，还有电梯故障、办公区环境等，都是老建筑面临的安全隐患。
二是用户体验差。 许多建筑物经历了3-5个租赁周期和十多年的发展。 电梯已经饱和，无法承载整个建筑物的容量。 用户体验非常差。 这也是主城区核心区域租户外流的重要原因。 . 打造载体关系到企业形象和发展。 如果建筑装修档次低，会在一定程度上影响租户的体验。 此外，公共区域的卫生清洁状况和物业管理服务水平对楼宇的运营和管理都至关重要。
三是价值错配。 主城区的很多楼盘都位于相对核心的区域，无论是地理位置还是交通条件，但是楼房的租金、税收和效用并没有充分发挥区位的价值。
四是产业集聚度低。 旧楼客户结构复杂，尤其是传统经营租户居多，对整个建筑行业协同发展的作用有限。 由于业务发展与区域产业规划及相应配套不匹配，也会出现客户流失。 还有一些新企业的产业需求正在向其他地区外溢。
PART 2 楼宇更新面临四大挑战
首先是产权。 90年代开发出售的楼房很多，产权分散，产权不统一。 如何统一规划，使建筑的整体更新效果最大化，是摆在改造方面前的一大挑战。
二是资金。 这与南京整体的城市能级水平有关。 从业主的角度看，楼租的高低主要是算一笔经济效益账，看看资金能否收回。 如何高效利用有限的资金？
三是运营。 在经营条件下，不可能对楼内的所有租户进行更新改造。 因此，如何在运营状态下对建筑进行改造，又是一大挑战。
四是工业。 产业结构的调整可能是颠覆性的。 想要年轻化，走资产证券化之路，前端需要有经营数据的支撑。 如何腾出牢笼换个产业口岸，如何推动产业迭代升级，如何重新定位产业，这都需要改革者思考。
PART 3 建筑更新实务案例
——以扬子铁塔改造招商为例
1、非单一产权方案
扬子楼是1999年建的产权不一致的楼房。 2017年，壹城集团通过回购、回租、换楼等一系列方式整合扬子大厦19层物业，取得大厦主体经营权，可出租面积达到1.5万平方米。 最终产权相对集中统一后，将对产业规划和后续转型带来巨大利好。
2、细分分层，部分企业经营改造
对于一些正在运营的企业，如何进行转型？ 借鉴一线城市更好的做法，即分层分区改造，提前与现有租户沟通，实施分区分层改造等方式，在施工区和办公区周边适当设置阻隔。 在不影响现有租户办公的情况下，将逐层进行改造。
三、“三定”原则与有限资金的高效使用
在资金方面，有“三定”原则，即定成本、定客户群体、定标准。 明确改造后建筑的产业定位，确保钱花在相应的改造内容上，“三定”后，再有针对性、分阶段实施具体的改造策略。 按照“立足新街口中心，打造秦淮商务新名片”的高起点、高定位，扬子楼将进行全面改造升级。
首先是门面的改造。 在原有基础上进行重组，装修前与专业机构沟通，结合可行性和客户敏感点，提升了装修档次，整个建筑的现代感和商务感也更强。
二是平面布局的转变。 将之前的装修和未被充分利用的空间进行了规整，使整个建筑的核心筒功能更加多元化。 在确定了金融导向的行业定位后，对大厦的平面事业部进行了重组，一个是整层交付，一个是两个事业部。
三是公共区域改造。 为解决电梯数量少、运载能力有限的问题，电梯提速、运载能力提升，装修也进行了更新。 经过整体协调，扬子楼面貌发生了重大变化。
4、产业集聚，助力区域产业升级
在产业升级方面，从转型前产业定位不明确到转型后新街口产业定位以传统金融、泛金融、高端商贸为主，转型后优质企业集聚转变是显而易见的。 与装修前相比，租金大幅上涨。 整体入住情况也有所改善。 之前一半以上的楼盘是空置的，经过改造后，入住率达到了90%。 此外，建筑物的改造也促进了产业升级，从原来比较杂乱的产业形态变成了70%的金融业形态，税收也有所增加。
5. 招商落地，提升建筑使用价值
围绕目标客户群体需求，采取新的营销招商措施，加快产业集聚，增加租金和税收贡献，提升建筑物的使用价值。
改造后的扬子楼实现了内外兼顾的发展目标。 它改善了“容貌”，增添了“智慧”。 已成为“秦淮区建筑更新”的典范，南京“城市有机更新”的典范。 扬子塔（一城中心）改造升级项目也荣获国家级大奖。
扬子楼改造的成功，为其他老旧建筑的更新换代带来了信心，也带动了很多建筑，尤其是核心区的建筑，在资产保值的同时实现了增值。 对政府和企业来说都是双赢的局面。
一个城市中心
PART 4 楼宇更新发展要点
建筑更新不仅仅涉及硬件环境，还涉及建筑、空间、功能、服务、运营、经济六大要素的协调。
与专业组织就建筑更新的建筑方面进行讨论。 在空间上，更符合未来产业的定位。 在功能上，与行业融合。 在服务和运营方面，未来我们将实现好资产的退出。 在运营港，可以借助新的力量提升物业管理水平，让楼宇常新、保值增值，实现对整体经济的带动。
PART 5 建筑更新升级路径
第一层次是建筑形象的提升，涉及公共部分装修的提升和办公单元交付标准的提升。 二是功能的提升，包括楼宇商务设施的完善和物业管理水平的提升。 这些是许多建筑物可以达到的水平。
第二个层次是办公品质的提升，具体指电梯系统升级、空调系统更新、楼宇空气质量综合治理等。 随着写字楼品质的提升，建筑更新的成本也会相应增加。
第三个层次是高级装修档次和品质。 并非所有的建筑翻新都会使用这个级别。 需要对建筑进行诊断，确定适合何种程度的改善，并据此制定其改造路径和成本。 的代价。 此外，建筑增值服务包括物业增值服务的提升、建筑智能化、科技化、建筑生态化、绿色认证等，更多与建筑前瞻性发展趋势相关的更新。
不少园区的办公形式以科研办公为主。 楼层到达第六层后，某种意义上也可以借鉴整个建筑更新路径的发展。
PART 6 实现建筑更新的可持续发展
建筑更新是项目和企业可持续发展的一部分，对项目本身和企业都比较重要。 上海太古地产紧紧围绕“经济效益、环境效益、以人为本、伙伴协作、社区建设”五个战略支柱，制定年度工作重点，提升企业在新环境下的竞争力和可持续发展。
一、可持续发展的动因
为什么每个人都提到可持续发展的气候因素？ 气候因素与国家有关吗？ 与企业业务有关吗？ 事实上，气候发展对未来企业的可持续发展起着关键作用。
识别气候变化对企业业务运营带来的主要风险，以及未来气候环境带来的商机，披露气候变化风险相关信息，已成为交易所、监管机构日益关注的企业可持续发展问题、投资者和客户。 表现之一。
ESG企业的发展已经从单纯掌握经济数据，转向环境、社会和经济协调发展的道路。 企业要想在可持续发展的过程中站稳脚跟，不仅要注重经济效益，还要与周围环境、社区和社会建立关系。 在一定意义上，ESG指标能够提升企业管理水平，降低企业管理风险，促进企业发展，实现资产增值，将受到未来资本市场的青睐。
2、绿色运营可持续发展
房地产企业可以采取的环境管理措施比较简单、普遍。 因此，制定详细的政策体系，引进更多的环保新技术，积极参与相关奖项，与利益相关方合作开展更多的活动，加强环境效益指标的跟踪，都是可以做到的。 旨在提高企业在环境管理和绿色运营方面的绩效。 为贯彻可持续发展的道路，太古制定了一系列绿色营运可持续发展的环境政策，包括水资源、生物多样性、资源回收及能源效益等。 在资本市场上，对于企业发布的各项指标，监测是一个非常重要的环节，以此来判断企业是否具备可持续发展的能力。
3、以人为本的可持续发展
企业的可持续发展不仅要注重经营，更要注重以人为本。 对于房地产企业而言，人才管理的重点不仅在于提升人才的吸引力和竞争力，更要保障员工的安全，保障项目开发运营的顺利进行。
通过吸引人才、管理人才、监测员工健康安全、关注员工需求、营造包容性人才发展环境、明确人力资源管理目标、引入新模式新制度等方式，有效促进员工可持续发展。
4、行业合作伙伴的可持续发展
企业的可持续发展有赖于各利益相关方的支持和管理。 如何将其融入日常管理政策而不引起利益相关者的反感，是本课题的重点和难点。
企业可持续发展的ESG指标是可量化的具体指标楼宇自控家装，可以监测企业管理水平，控制企业经营风险，与企业自身评价和业务发展相关。 以可持续发展为出发点，与供应商、租户、客户、业主共同打造可持续价值链，建立长期合作伙伴关系。
5. 品牌驱动的社区发展
房地产项目不仅是住宅楼，还包括商业写字楼和综合楼，具有独特的社区属性，使其在社会层面拥有更大的发展空间。 除了传统的社区公益，项目本身为当地社区创造的社会价值是未来应该重点关注的方向。 建立项目本身的评价体系，对亮点进行专项分析，对结果进行量化展示，有利于提高指标绩效。
社区影响评估框架包括投资层面和社会层面。 投入层面主要是软硬件和区域目标，社会层面体现在经济民生、社区活力、社区福祉、社区阻力等方面。 达到很好的品牌号召力。
太古在项目中实践了人口密度、就业多元化、街道布局设计等社区品牌概念。 楼盘项目整体开放，同时与周边社区融为一体，人与环境融为一体。 企业和项目存在于社区中，社区也因为项目的存在而发挥更大的经济活力。
未来已经到来，正在到来。
存量时代，我们立足当下，展望未来。
作者| 周敏
