买房还有一种纠结叫，同样的地段，同样的价格，哪个小区更好？
其实，买房选择居住区不是一道选择题，而是一道思考题楼宇自控怎么选楼层好呢，需要结合多方面的因素综合考虑。
毕竟一旦选错小区，住着不舒服不说，还会影响以后的转售。 学区再好，交通再好，与周边其他小区相比，也只能卖低价。
作为一个每年要考察几十万个楼盘的房产“老手”，真心建议大家在选择小区的时候注意以下几个方面：
小区的规模，小区的购房率，小区的物业。
先关注一波大胡子聊天室，以后慢慢聊。
进售楼部不要急着问价格，先问小区面积。
与公寓类型的更详细方面相比，社区规模这一关键因素往往被忽视。
那么，最佳社区规模是多少？
由于小区内建筑物的高度和密度各不相同，很难用一个特定的面积范围来判断小区的大小。
这里我用楼数作为大家的参考。 5栋到15栋的小区，配套设施比较齐全，居住也比较舒适。
并且不要购买太大或太小的社区。
为什么？
因为无论是大型社区还是超小型社区，都有缺陷，5-15栋的中型社区可以避免两者的劣势。
先来看看前两个社区的劣势：
1、针对小区规模大、人员嘈杂、管理混乱、二手房倒卖困难；
国内知名的超大型社区有：贵阳花果园、中天未来方舟、广州启富新村、碧桂园凤凰城、北京天通苑、上海康城、长沙湘江世纪城等。
以北京天通苑为例，拥有645栋建筑，2个地铁站，40多个公交车站，常住人口超过40万。
鼎盛时期的居民甚至超过了七十万，人口规模已经超过了一个中等城市。
中国有句古话：“林大百鸟齐”。
这么高的人口密度，每天来来往往形形色色的人，你可能永远猜不到楼上楼下住着什么样的人。
当你半夜回到家准备入睡时，隔壁的麻将馆、按摩店可能都兴致勃勃。
住在这样的小区舒服吗？
即使住着不舒服，也可能影响安全。 比如广州启富新村就发生了下面这些事情。
此外，对于这些超大型社区来说，最大的问题就是后期的二手房转售问题。
超大型社区通常是分阶段开发的，有的甚至可以连续开发10年以上。
对于前期买房的业主来说，后期想要转售，不仅要和同小区的二手房竞争，还要和后期开发的新房竞争。
以我家乡县城（南京市区内）的碧桂园凤凰城为例。 有数百座建筑物。 项目于2010年开始预售，至今未售罄。
刚开盘时卖4000元/㎡，成为当时县城房价的天花板。 现在，十几年过去了，房价却没有涨多少。
去年底，甚至还有一批总价25万元的景观房。
二手房主的心态早已崩溃。 目前挂牌单价仅为2500元/㎡，总价可售17.8万元。
因此，买房的时候要选择住宅区。 如果你有相同的位置，你应该避免超大的住宅区。
同样，避免超小型社区，尤其是单体建筑。
2、小型社区或单体建筑，园林绿化空间不足，没有像样的社区，配套设施跟不上，私密性比较差。
买房，如果没有老人小孩活动玩耍的空间，估计不划算。
超小型社区的劣势将在二手房市场上充分暴露出来。
以广州珠江新城西区的远洋明珠大厦和和信大厦为例。 他们都只有两栋楼。 目前二手房源均价在8.5万/㎡左右，而相邻的保利香槟花园均价已达13.9万/㎡。
而且，由于珠江新城西区周边的写字楼价格偏高，很多企业愿意租用更便宜的远洋明珠大厦作为办公用途，使得这些小区逐渐演化为以写字楼为主的住宅，使得将来更难转售。
此外，对于小规模社区来说，最大的缺陷就是配套设施不足。
最常见的情况是楼上是家，楼下是马路。 楼下几乎没有园林绿化，更别提绿道花园了。
家里的老人和孩子想找个地方逛逛玩玩，要么在路边散散步，要么在家里的客厅、卧室里，小社区很少配备健身器材和社区活动中心。
一些单体建筑甚至直接矗立在主干道两侧，窗外车水马龙，吃住都关窗。 噪音不说，比起封闭式住宅区，私密性就差多了。
因此，选择同一区域的小区，避免超大型和超小型小区，选择5-15栋的中型小区，至少可以避免上述问题。
选小区的第二个关键指标：房价。
所谓成房率是指实际使用面积除以建筑面积。
房费大家很难理解，共享共享大家很容易理解。
游泳池越小，房价越高。
小区的房价越高，意味着同样的价格可以买到室内面积更大的房子。
房价这么高，谁不想把每一分钱都花在真正可以住的地方。
不过必须提醒的是，房价越高越好！
一般情况下，房屋获得率在70%到90%之间。 如果房屋获得率超过这个速度，要么是开发商“抢地”，要么是真的住着不舒服。
一旦入住率过高，超出合理范围，就意味着你小区的电梯、楼梯、走廊甚至玄关等基础配套区域都会“缩水”。
电梯间太小，只能容纳几个人，高峰期总是爆满。
而且楼梯通道往往设计得非常狭窄，遇到紧急情况别说拥挤，就很危险。
约定的宽敞明亮的入户玄关，最终很可能变成单户低矮的单元门。
那么房价多少合适呢？
目前市场上的房屋获得率也控制在70-80%左右，如果超过80%就算是不错的户型了。
但这里提醒一下，每个城市都是不同的。 如果你想知道你心仪的房子在你居住的城市的入住率，建议你多看几家新房，大概率能心中有数。
这里我给大家一个通用的标准：
11层以上高层板房（78%-85%）
7层以上11层以下的小高层板房（82%-88%）
6层以下的多层住宅（85%-90%）
自从全国范围内严打开发商故意盗用面积以来，市场上很少有产品能达到100%甚至更高的购房率。
即使有，单价也很高。 如果真的想要高房价，可以看看二代房。
综上所述，如果两个小区位置相同，价格相近，就选择房价高的那个。 真不知道怎么判断。 最简单的方法是：
同样的户型，房间越多越好。
选择小区的第三个重要指标：小区的物业等级。
2017年，当大众惊叹于住宅市场的快速回暖时，长沙的“小众”产品——写字楼却遭遇了空置率居高不下、产权众多、停车难、招商运营混乱等难以回避的现实！
有人曾说过，“看一座城市的发展水平，必须了解这座城市写字楼的发展水平”。 在长沙市场，除了住宅，写字楼正成为“去库存”的重要“战场”。 谁是压垮长沙写字楼骆驼的最后一根稻草？
供过于求租售乱象频发
随着长沙东进西进战略的实施，长沙写字楼如雨后春笋般拔地而起。 然而，这也造成了长沙写字楼供过于求、空置率居高不下的窘境。
据戴德梁行发布的数据显示，2017年长沙甲级写字楼新增供应面积25.7万平方米，同比增长60.6%，空置率上升4.9%至同比增长 33.4%。 同时，2017年末长沙甲级写字楼租金为107.9元/㎡/月，较2016年底下降1.1%，长沙甲级写字楼存量为高达118.7万平方米。
一个不太乐观的现实是，2018年长沙甲级写字楼供应井喷，预计将有约99万平方米优质写字楼入市，是2018年长沙甲级写字楼供应量的4.6倍。过去五年平均每年增长。 未来三年（2018-2020年），预计将有近190万平方米的甲级写字楼供应，这对于空置率居高不下的长沙写字楼市场来说，无疑雪上加霜。
面对更难租售的写字楼产品，不少开发商绞尽脑汁，甚至将整栋写字楼拆分成多个产权租售，出租或出售给小企业和投资者。 一些企业和个人在写字楼开设餐饮、培训班、美甲店、美容院连锁店。 这种现象常见于河西奥克斯广场、万达广场等写字楼。
“这无疑会对写字楼后期的运营产生重大影响。” 湘江财富金融中心总经理邓义安认为，正统写字楼应该满足办公需求，而不是商业运营业态。 写字楼管理的缺失，不仅会影响写字楼的租金回报，最终还会影响到出租率。 “大公司进写字楼都会注意同栋楼的租户，办公环境不好，很多公司会退出，直接影响写字楼的招商和入住率。一般来说，好的写字楼需要卖掉一半或整层，一定的控制有利于营造良好的办公环境，实现写字楼的保值增值。
自称成绩乱
在长沙，几乎每一栋新建的写字楼都标榜自己是“甲级”或“5A”写字楼，但实际上，国内并没有专门的写字楼标准认证部门。 . 这种写字楼的自我推销，也算是一种吸引眼球的噱头。
据了解，甲级写字楼主要是指四星级或五星级酒店的评级标准，是房地产行业的习惯称谓。 5A办公楼主要包括： OA：办公自动化系统； CA：通信自动化系统； FA：消防自动化系统； SA：安全自动化系统； BA：楼宇自动化控制系统。 5A、甲级与写字楼的品质有一定关系，但绝不是划分写字楼等级的唯一标准。
“开发商之所以标榜自己，不仅是因为他有一定的硬件设施，也是他在写字楼难卖的背景下想出的销售策略，如果只能达到二级，他肯定是卖不出去的，甲级、5A这样的title，对后期写字楼的销售有一定的利好影响。 一位不愿透露姓名的业内人士表示。
硬件不足，写字楼电梯拥堵长沙 楼宇自控，停车难
除了写字楼销售和自我推销的乱象，写字楼电梯拥堵、停车难等问题也让人怨声载道。 许多上班族抱怨他们公司所在的办公楼。
针对写字楼电梯拥堵问题，戴德梁行长沙分公司副总经理文雪曾表示，为了节约成本，提高写字楼效率，企业不惜增加人员配置在有限的空间内平衡企业的成本，造成写字楼电梯压力过大。 现象，甚至发生电梯坠落等安全事故。
此外，写字楼停车难也被市民诟病。 有业内人士坦言，长沙较好的写字楼，平均100平米以上配备停车位。 如果人均办公面积为5平方米，20人配备一个停车位。 这样的车位比例，无疑不能满足上班族的车位需求。
“很多老写字楼的车位不符合国家标准，新写字楼的车位也不能满足上班族的需求。主要原因是车位配置的投资回收期长，开发商不愿意做太多的投资。” 邓一安分析道。 .
物业管理不到位细节影响写字楼品质
众所周知，优质的写字楼物业服务，不仅可以保障良好的办公环境，更是写字楼物业持续升值的重要因素。 根据国外房地产市场经验，优质的物业管理可使物业增值10%甚至20%。
纵观长沙写字楼市场，物业管理水平参差不齐。 从物业管理人员的配置来看，一个好的甲级写字楼的物业管理至少需要配备60-70人，甚至100多名专职管理人员，从安防上进行全方位的管理、环卫、机电、工程到客服等服务，对人员素质要求高。 “与一线城市相比，长沙写字楼物业管理人员较多，出于成本控制的考虑，配备不完善，人员素质难以保证，这对维护和维护非常不利。”写字楼基础环境质量。” 长沙金茂商业管理有限公司总经理刘晓亚说。
此外，在不少甲级写字楼内，快递、外卖随意出入，广告单经常派发，物业管理十分混乱。 所谓细节决定成败。 写字楼的卫生间是否有香薰，是否安排人员持续保洁，清洁用具是否常换，都是衡量一座写字楼好坏的标准。
后记：
某行业曾调侃：长沙写字楼生存难。 能做住宅的，就不要做写字楼。
如今，长沙写字楼市场不仅面临卖房难等困境，还面临一系列写字楼乱象。 如何解决乱象，清理市场，是当前行业需要重新审视的问题。 期待更多优秀的办公产品在长沙涌现！ （文/聂树鹏 来源：腾讯地产长沙站）
