1、维修工程造价及成本管理
1、维修工程费用及其构成
(1)维修工程费。 养护工程施工过程中消耗一定的人力、物力、财力，施工中的消耗以货币形式体现，构成养护施工单位的生产成本，生产成本为计入各成本项目和核算对象之中，构成维修工程成本。 维修工程造价是能够全面反映维修工程建设生产活动质量和企业各项管理任务质量的综合指标。 在实际工作中，维修工程费用可分为三类：预算费用、计划费用和实际费用。
①预算成本。 是根据维修工程预算定额和各项收费标准计算的预算成本。 预算成本项目包括人工费、材料费、工程机械使用费、其他直接费用、场地管理费、临时设施费、间接费用和计划利润。 这些费用构成已完成工程的全部成本。
②计划成本。 指为逐步降低维护项目成本而制定的内部控制具体计划指标。
③ 实际成本。 它是实际花费在维护项目上的生产成本总和。 它反映了维修工程成本消耗的实际水平楼宇自控维保费用，必须按规定正确计算工程成本，才能准确反映维修工程的实际消耗，从而为成本分析提供可靠信息。
预算成本是维修工程价款结算的依据，也是编制成本计划和衡量实际成本水平的依据。 计划成本和实际成本反映了维修企业的成本水平，受企业自身生产技术、施工条件和生产管理水平的制约。 预算成本与实际成本的比较，可以反映维修项目的实际盈亏情况； 实际成本与计划成本的比较，可以评估成本计划各项指标的完成情况。
(2)维修项目成本构成。 为了解各类生产成本情况，监督生产成本支出，合理组织工程成本核算，需要对生产成本进行科学分类，并考虑工程实际成本与预算成本的比较。 因此，实际成本项目所包含的内容应与各预算成本项目所包含的内容保持一致。 维修工程成本构成如下：
①直接成本。 指在维修工程建设过程中直接消耗的构成工程实体或有助于工程形成的各项支出，包括直接人工费、直接材料费、直接机械费、临时设施费和其他直接费用.
②间接费用。 指施工企业项目经理部（作业层）为施工准备、组织和管理施工生产活动发生的全部施工间接费用。 包括现场管理人员人工费、管理材料费、资产使用费、工具器具使用费、保险费、工程维护费及其他费用等。
维修项目预算成本中的间接费用属于企业管理层发生的经营管理费用，不属于成本范畴。
二、成本管理的概念及其任务
养护工程造价管理是物业管理公司（或养护施工企业）为降低养护工程成本而进行的各项管理工作的总称。 成本管理是企业经营管理的重要组成部分。 企业的一切管理工作都与成本管理密切相关，都会体现在成本上。 因此，加强成本管理，不仅可以节约成本，还可以提高企业管理水平。
成本管理的基本任务是通过对养护工程建设中的各种成本进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，确保成本降低，以最少的消耗取得最好的经济效果。 成本管理的任务具体体现在以下几个方面：
（一）做好成本计划，严格控制成本。 认真编制成本计划，将降低成本的指标和措施落实到各职能部门、各环节，并通过承包等方式与员工的物质利益挂钩，真正调动员工积极性，努力降耗, 储蓄。 施工期间严格成本控制，确保各项支出控制在计划成本之内。
（二）做好成本管理基础工作。 加强定额管理，建立健全原始记录、计量和检验制度，建立健全成本管理。
YYCR—2014—01010
各县、市人民政府，岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、曲院管理区，市直各单位，各中央、省驻岳阳单位：
《岳阳市物业专项维修资金管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们。 请认真遵守并认真执行。
岳阳市人民政府办公室
2014 年 4 月 30 日
岳阳市物业专项维修基金管理办法
第一章总则
第一条 为加强物业专项维修资金管理，保障物业公用部分和公用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》（国务院令第504号）、《房屋维修专项资金管理办法》（国务院令第165号）建设部和财政部）等有关规定楼宇自控系统移交维修报告，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市财产专项维修资金的存放、使用和监督管理。
第三条 本办法所称物业维修专项资金，是指专用于物业公用部分、公用设施设备保修期满后维修、更新、改造的资金。
本办法所称房产共有部分，是指按照法律、法规和房屋买卖合同约定，由单一房产的业主共有的部分，一般包括：地基、承重墙、柱、梁、楼板、屋顶及室外墙面、门厅、楼梯间、水泵房、电表房、管线井、电梯间、锅炉房、发电房、配电房、线路分支房、电梯机房、楼道通道、通讯室、内天井， ETC。
本办法所称共用设施设备，是指业主根据法律、法规和房屋买卖合同在物业管理区域内共享的附属设施设备，一般包括共用电梯、共用天线、共用照明、消防设施等。 、中央空调设施、楼宇对讲系统、防雷装置、水箱、水泵、锅炉、绿地、道路、路灯、水沟、水池、水井、管网设施、给排水系统、景观设施、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车库、非营利性文体设施、共用设施设备用房。
第四条 房地产行政主管部门负责指导、协调和监督本行政区域内专项物业维修资金的存放、使用和管理。 其下属物业管理处（以下简称管理机构）具体负责日常管理工作。
财政、审计、监察等有关部门按照各自职责对专项财产维修资金的管理情况进行监督。
第五条 专项财产维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
第二章 存款
第六条 住宅和非住宅（包括储藏室、车库、车位等）属于同一物业管理区域内的两户（含）户以上的，业主应当缴纳物业专项维修资金。
廉租住房和公共租赁住房物业专项维修资金的存放和管理，按照有关规定执行。
第七条 业主按照自有物业的合法建筑面积缴存专项物业维修资金。 首期专项物业维修资金每平方米建筑面积缴存数额标准，由房地产行政管理部门根据当地建筑安装工程每平方米造价确定。 5%至8%的分类确定，将适时调整公布。
第八条 业主缴纳的专项物业维修资金归业主所有，使用由业主共同决定。
第九条 管理机构应当按照有关程序选择商业银行作为专项财产维修资金专户开户银行，设立专项财产维修资金专户。
第十条 物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设立总账，以楼宇为单位分账，按门牌号单独设账。
第十一条 购房人应当在房屋预公告登记前将首期专项维修资金存入专项维修资金账户。 开发建设单位不得征收首期物业专项维修资金。
对未办理房屋预售登记的房产，购房人应在办理交房手续前，将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。
开发建设单位在办理房屋初始登记时，将自有及未售出房产的首期房产专项维修资金存入房产专项维修资金账户。 房屋出售后，购房人向开发建设单位缴纳该物业专项维修资金，管理机构为其变更相应账户。
第十二条 开发建设单位出售房屋时，应当提示买受人房屋专项维修资金的缴存时间和标准，并在房屋买卖合同中予以约定。
购房人未按照本办法规定缴纳首期房产专项维修资金的，开发建设单位不得向购房人交付房屋。
开发建设单位或者购房人未按照本办法规定缴纳该房产首期专项维修资金的，房地产管理部门不予办理房屋所有权登记手续。
第十三条 管理机构应当使用省财政厅统一监管的《湖南省专项维修资金专用收据》，作为业主缴纳专项维修资金的合法凭证。
第十四条业主大会成立前，业主缴纳的物业维修费由管理机构管理。
业主大会成立后，召开业主大会管理物业自身专项维修资金时，应当通知管理机构、街道办事处、社区居委会参加； 会议应就下列事项进行表决：
（一）关于财产专项维修资金自行管理的议案；
（二）专项物业维修资金管理制度；
（三）确定财产专项维修资金专户管理银行、账户管理单位和账户管理责任人的决议；
（四）其他涉及专项财产维修资金的议案。
上述事项应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上、物业管理区域内总人数三分之二以上的业主表决通过。
业主大会召开后，业主委员会应当在物业管理区域内对业主大会决议事项和会议召开情况进行公示，公示时间不少于15日。
第十五条 业主大会决定自行管理专项物业维修资金后，业主委员会应当在专户管理银行开立专项物业维修资金专用账户，并向管理机构申请划转。写作。 管理机构应当自收到申请之日起30日内，将业主存放在物业管理区域内的专项维修资金账面余额转入专户，并将相关账目等资料转交业主委员会.
第十六条 业主账簿内的专项维修资金余额不足首期保证金30%的，业主应当及时补足首期保证金。
业主大会成立的，更新方案由业主大会决定。
不成立业主大会的，继续报送的具体办法由管理机构会同有关部门另行制定。
第十七条本办法实施前，房产已变卖但尚未存入房产专项维修资金的，应当予以补充。
有关单位在本办法施行前已征收物业专项维修资金但未存入物业专项维修资金专户的，应当按规定及时存入物业专项维修资金专户管理银行。 否则，房地产行政主管部门可以依法查处。
业主未按规定缴纳首期和续缴物业专项维修费的，业主委员会应当督促其缴纳，拒不缴纳的，业主大会可以决定限期缴纳。物业管理区域内的共同管理权，可以向人民法院提起民事诉讼。
第三章 使用
第十八条 专项财产维修资金的使用，应当同时具备下列条件：
（一）专用于保修期满后物业公用部分和公用设施设备的维修、更新、改造；
（二）占总建筑面积三分之二以上的业主和受益区域内业主总数的业主签字同意。
申请人对申请材料的真实性、合法性和有效性负责。 申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当依法承担相应的法律责任。
第十九条 专项财产维修资金的使用应当遵循方便、快捷、公开透明、受益人和承担人一致的原则。
第二十条 物业公用部分和共用设施设备的维修、更新、改造费用，由相关业主按照其自有物业建筑面积的比例分摊。 相关业主另有约定的，从其约定。 维修资金个人账户内的资金不足以支付分摊费用的，不足部分由业主承担。
第二十一条 物业公用部分和公用设施设备的维修、更新、改造涉及未售出物业的，开发建设单位应当按照未售出物业的建筑面积分摊维修、更新、改造费用.
第二十二条 管理机构管理的专项物业维修资金的使用，应当按照下列程序办理：
（一）业主委员会、相关业主、物业服务公司（聘用物业服务人员的社区居委会）根据维修、更新、改造项目向管理机构提出使用申请；
(2) 管理机构进行外部勘察检查，确定维修项目，界定受益范围；
(3)公示物业管理区域内的维修计划：包括维修、更新改造的项目、维修单位的选择方式、成本预算、费用范围等，公示期不得少于5个工作日；
（四）维修方案经受益范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上、总人数三分之二以上的业主同意后确定；
（五）业主委员会、相关业主或物业服务公司（聘用物业服务人员的社区居委会）组织实施维修计划； 维修费用超过5万元的，须经有资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列为维修、更新、改造费用收入；
（六）工程竣工验收后，养护计划组织实施单位应当公示养护更新改造工程决算、业主意见表、拨款明细等，公示期限不少于5个工作日；
(7) 管理机构根据维修合同和工程进度支付费用。 管理机构审核公告后，按照维修合同约定留存质量保证金，将维修费用余额划拨给维修单位，并从相应业主个人财产专项维修基金账户中扣除。
第二十三条 使用管理机构委托的专项物业维修资金，应当向管理机构提交下列材料：
（一）申请人的身份证明或者授权委托书；
（二）财产专项维修资金使用申请报告；
（三）受益所有人签字表；
（四）维修工程预（决）算、5万元以上维修工程价格审查报告、维修合同、维修单位营业执照和资质证书、项目负责人职业资格证明；
（五）公示维修计划、维修决算、分摊明细等有关信息；
(6)工程维修验收合格证和维修发票；
（七）其他有关材料。
第二十四条 业主大会管理的专项物业维修资金的使用，应当按照下列程序办理：
（一）物业服务公司或相关业主提出使用方案，内容包括维修、更新改造项目、成本预算、支出范围、危及房屋安全的处置措施及其他突发事件， ETC。;
（二）使用方案经独占部分占建筑总面积三分之二以上且占专用范围内总人数三分之二以上的业主批准财产的维护资金；
（三）业主委员会将批准的使用方案报管理机构备案； 管理机构发现不符合有关法律、法规和规章规定的，应当责令改正；
（四）物业服务企业或者相关业主组织的实施方案；
（五）物业服务企业或相关行业持项目实施相关材料，向业主委员会申请挂牌物业专项维修资金；
（六）物业维修资金专户管理银行凭管理机构备案证明和业主委员会拨付通知书缴纳资金。
第二十五条 同时满足下列条件的物业维修、更新、改造项目，可采用一次性集中表决，同一物业管理区域内独占部分占建筑总量的三分之二以上面积和占总人数。 超过三分之二的业主同意动用物业专项维修资金。
(1)同一物业管理区域内的所有业主受益；
（二）单项物业维修、更新、改造工程造价在3万元以下的；
（三）一次性集中表决专项财产维修资金使用项目，自表决之日起两年内组织实施； 所投专项物业维修资金总额不得超过物业管理区域内存入专项物业维修资金总额的百分之五。
第二十六条 发生危及房屋使用安全等紧急情况时，需要动用管理机构管理的专项物业维修资金。 业主委员会、相关业主、物业服务公司（聘用物业服务人员的社区居委会）应立即组织维修，并报管理机构现场勘察，项目竣工后，申请人应提交相关资料第二十三条第（一）项（二）项（四）项（五项）项（六项）项（七项）的材料报管理机构备案，维修费从受益所有人的物业专项中支付，计入维修基金帐户。
第二十七条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要动用业主大会自行管理的物业的专项维修资金，按照本条第（五）项的规定办理（第 24 条第 6 款。
第二十八条 本办法第二十六条、第二十七条所称紧急情况包括：
（一）屋面、外墙防水局部破损或渗漏，严重影响使用的；
（二）建筑物一侧外墙装饰脱落、护栏断裂、管线脱落，危及人身安全的；
(3)因供水管路严重漏水、水泵本体漏水、水泵电机烧坏等原因造成供水中断； 专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等原因无法使用，危及人身、财产安全的；
（四）电梯跳顶、蹲底或者发生事故危及人身安全的； 定期检查时，责令停梯整顿；
（五）存在消防系统、电力系统失灵或者部分设备严重损坏等重大安全隐患，经具有相关资质的单位检查鉴定后应当整改的；
（六）其他严重影响房屋使用，危及人身、财产安全的突发事件。
第二十九条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者建设单位承担的物业公用部分、公用设施设备的维修、更新、改造费用；
（二）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管道和设施设备依法应当由有关单位承担的维修保养费用；
（三）因人为损坏物业公用部分和共用设施设备需要由责任人承担的维修费用；
（四）根据法律规定或者物业服务合同约定，物业公用部分、共用设施设备的维修保养费用应当由有关单位或者物业服务企业承担。
第三十条 下列资金划入专项财产维修资金滚动使用：
（一）存入专项财产维修资金利息；
（二）财产专项维修资金购买国债增值收益；
（三）业主使用房屋公用部分和共用设施设备进行经营活动取得的收入，业主大会另有决定的除外；
（四）共用住宅设施设备报废后回收的残值。
第三十一条 管理机构可以通过公开招标的方式，遴选一批具有相应资质的养护单位和工程造价咨询机构，建立备选名单。 候选名单由管理机构定期公布，并结合申请人和业主的意见，对候选单位进行动态评价，建立准入和退出机制，实行优胜劣汰。
第四章 监督管理
第三十二条 管理机构管理的财产专项维修资金的管理资金，经管理机构按照有关规定编制预算报送财政部门后，列入财产专项维修资金增值收入。报同级人民政府批准。
业主大会自行管理的物业专项维修资金的管理费用，经专有部分占建筑总面积三分之二及以上的业主批准后，从物业专项维修资金中拨付。物业管理区域内业主总数的三分之二以上。 支出计入基金增值收入。
管理费用以外的增值收入，应当划入物业专项维修基金滚动使用。
第三十三条 房屋所有权转让时，房屋专户剩余的专项维修资金一并转让。 受让方应当携带本人身份证件及相关材料到管理机构办理子账户变更手续，需要继续提交的，应当继续提交。
第三十四条 房屋遗失的，业主应当凭本人身份证、不动产权证注销证明等材料到管理机构办理动产专项维修资金账户注销手续，提取余款。
第三十五条 管理机构应当每年向社会公布管理物业专项维修资金的存放、使用、增值收入和余额等情况。 物业专项维修资金由业主大会自行管理的，由业主委员会负责公告。 业主如对公布的情况有异议，可要求复核。
第三十六条专项物业维修资金专户管理银行应当建立便捷的专项物业维修资金查询平台，保障业主的知情权。
