建筑概况及空调方案
海域二期地块位于深圳市蛇口半岛东南侧，深圳湾区内。 本项目为地铁二号线万厦站顶层物业，紧邻连接香港特别行政区的深圳湾口岸。
项目总用地面积31623平方米，总建筑面积平方米。 它包括一个5层高的裙楼（部分7层），两座办公楼和酒店塔楼，以及两座住宅楼。 住宅和酒店建筑高度超过100米。 地下总建筑面积共四层。
项目功能包括：酒店、办公、裙楼商业、公交车站、住宅、住宅配套会所、幼儿园。
根据初步空调负荷估算，本项目办公楼（L7-L19）空调总冷负荷为 。
本项目位于南部地区。 冬季平均气温为 7°C 至 10°C。 一般冬天不需要暖气。 因此，本报告不对采暖系统进行分析比较。
本项目空调末端系统将从以下四种方案中选取
方案一：风机盘管+新风系统；
方案二：VA系统
方案三：地板送风系统
方案四：独立新风+吊顶冷辐射系统
空调系统介绍
方案一：风机盘管+预处理新风
本系统为空气-水空调系统，由冷冻水盘管风机和新风机组成。 冷冻水由中央空调冷冻水系统提供，通过冷冻水管路输送至各楼层天花空间的盘管风机。
盘管风机使室内空气循环，经冷冻盘管降温除湿后，送至各空调区。 空间的温度控制通过适当定位的三速恒温器和可调控制阀自动调节。
室外新风经中央新风处理器处理后，通过新风管送至各空调区。 新风空调可以用鼓风机代替，但是新风经过新风空调处理后，更容易处理和控制空间的温度和湿度。
选项 2：VAV 系统
VAV系统是由一台或两台变风量空调组成的全空气系统。 空调台数主要根据建筑方案设计和空调空间面积来选择。 一般800㎡左右需要一台空调。
VAV系统采用固定送风温度控制，改变空调的送风量，以匹配空间的空调负荷要求。 由于系统保持恒定的送风温度，因此可以提供更舒适的室内环境。
空调冷风由变风量空调通过送风管送至两端的变风量控制箱，再送至各空调区域。 位于吊顶回风口旁的温控器，根据室内空调负荷要求，控制末端变风箱的阀门，调节送风量。
室外新风经中央新风空调处理后，经定风量调节阀送至变风量空调。 这样的布置保证了在送风量较低（空调负荷低）时，仍能为空调区域提供充足的新鲜空气。
方案三：地板送风系统
所谓地板送风系统就是在地板上设置活动地板，其空间可用于铺设建筑物的服务设施，如电源、音频和数据线，以及供暖和制冷设备。 地板下的空间用于送风时，相当于一个可开启的静压箱，空间高度至少应为300~400mm。
地板送风末端装置有多种形式，主要介绍以下两种：
第一种：落地送风系统（变风量系统）：AHU（可变）+VAV-box；
第二种：落地送风系统（落地串联风机）：AHU（变频）+FTU
方案四：独立新风+吊顶冷辐射系统
辐射吊顶采暖或制冷是在铝制吊顶内铺设铜盘管，通过制冷剂的不断循环对吊顶进行加热或制冷，传热以辐射传热为主，并补充适量新鲜空气的一种新方法。
夏季冷水供水温度为5℃，回水温度为17℃。 2℃温差吸收室内热量，有效解决夏季降温问题； 而在冬季，盘管内的供水温度为28℃，回水温度为26℃，同样通过2℃的温差向室内散热。
这种低温差辐射方式的特点是加热和冷却效率高于空气对流，其辐射传热形式没有其他传热形式引起的空气对流带来的不适。 其均匀的温度创造了最佳的热环境。系统自身的工作原理可以使系统具有良好的温度自动调节性能
比较计划
每个场景的系统设置
空调设备安装空间要求
室内空气质量
空调设备维护要求
精装灵活
噪音
初始投资
系统比较
总结
基于经济效益高、投资回报快、空间利用最大化的建筑设计。 采用的空调系统可提供最大的灵活性，灵活应对室内隔断的变化，具有维护成本低的优势，同时提供舒适的室内环境。
地板送风系统（变风量系统）存在设备安装空间大、间隔和布置修改不灵活、投资成本高、施工调试困难等缺点。 地板送风系统（变风量系统和地板串联风机系统）主要由地板送风。 对于办公室来说，地面的清洁度无法保证，送风口的灰尘等污染物无法及时清理。 从出风口吹出的风向室内扩散，空气质量得不到有效保证。
独立新风+吊顶冷辐射有凝水隐患。 如果控制不好，最容易因结露而造成漏水，投资最高，对施工技术要求高，调试和控制要求非常严格楼宇自控风机盘管图，间隔和布局修改的灵活性非常差。 建议考虑风机盘管+新风系统和VAV系统。
风机盘管+新风系统广泛应用于写字楼，系统造价低，所需空调房面积小，可节省办公区面积。
VAV系统是高档写字楼空调系统的发展方向。 它引导着当今高端写字楼租赁市场（尤其是一些百货大楼）的大趋势。 区域。
综上所述，风机盘管+新风系统和VAV系统各有优势，建议综合权衡其他相关因素后再做决定。
发展
楼宇经济焕发活力，“百亿楼”数量达45座
什么是建筑经济？ 楼宇经济是指以商业建筑、功能板块和区域设施为主要载体，引进各类企业开发、租赁房屋，带动区域经济发展的一种经济形态，体现集约化、高密度的特点。
今年的长沙市政府工作报告显示，2019年，长沙市将有45座“亿元楼”（单项税收过亿元）。
在长沙市芙蓉区，有“中部第一街”之称的鼎王台大街。 街道共有写字楼63栋，年税收过亿元的有5栋。 其中，2011年实现税收5.28亿元，超过湘西一个大县全年财政总收入。
“亿元楼”刷新了人们的认知，成为了城市的标杆。 曾经稀罕的“百亿楼”如今在长沙遍地开花。
祥府西路上，华菱嘉园那栋三栋相连的高层建筑、总建筑面积3.7万平方米的钢色大厦十分醒目。 这是华菱钢铁集团的总部办公室。 去年，华菱嘉园成为天心区又一座“百亿楼”。
在开福区，位于芙蓉中路的华创国际广场十分引人注目。 项目高度300米，成为芙蓉路最高高度，将建成长沙金融港。 平安产险、中国人寿、普华永道、西部证券等重点企业纷纷入驻。
湘江西岸，夜晚的凯林国际灯火璀璨。 作为长沙金融业的标杆建筑之一，它拥有三座“亿税大厦”的单体项目。
“长沙亮了！夜幕降临，万达广场不再是湘江两岸灯火通明的鹤立鸡群。” 长沙市民周女士看到湘江两岸的灯光秀，不禁感叹。
瞄准产业聚集，将发展重心转移到空中
从平面到立面，从千万到过亿，长沙的建筑经济发展迅猛，呈现出旺盛的生命力。
目前，长沙拥有电商楼、文创楼、法务楼、金融楼等各类专业楼。 专业楼的出现有利于产业集聚和企业协同，形成具有竞争力的产业集群。
研究表明，一栋高级专业商务写字楼内各类企业产生的效益，相当于郊区7.8平方公里范围内企业产生的经济效益。 楼宇经济已成为市区经济高速发展的核心增长极。
“楼宇经济具有四大鲜明特征：绿色、场景、智能、重塑。” 戴德梁行大中华区战略发展咨询部区域总监荣亚当指出，在互联网技术飞速发展、移动应用日新月异的今天，“场景营销”的思维已经在商业中得到充分体现房地产方面，建筑智能化标准不断提升，社会对物业绿色化、智能化的需求强烈。
某区现代服务业发展中心相关负责人表示，长沙的楼宇经济已经进入了过去从硬件、区位上比服务、比业态的时代。 更加品牌化、高端化，打造集群的理念更加突出。 如武义商圈、滨江新城、梅溪湖、高铁片区楼宇经济发展相对领先。 楼宇经济对税收的贡献越来越大。 ”
▲长沙高楼林立，楼宇经济显示出旺盛的生命力。
缺乏建筑特色，缺乏长远定位规划
在长沙楼宇经济迎来全速发展的“强势期”的同时，也出现了一些新问题。
“楼宇经济存在三大瓶颈、六大短板。” 著名建筑经济学专家夏晓红表示，建筑经济重开发，不重运营； 生产，而不是生态； 全面发展大厦楼宇自控设计，没有特色，同质化竞争严重。 企业主题作用、软件管理、税收贡献率、特色建筑带动力、建筑综合亩产不足等。
人略企业管理咨询有限公司高级项目经理田杰认为，政府对于楼宇经济的发展并没有明确的政策引导。 事实上，城市核心区建筑发展现代服务业和现代都市产业，需要较高的初期投资、维护成本和财务费用。 正是如此，一些企业为了降低产业投入成本和交易成本，更愿意在城市边缘发展。
业内人士表示，目前，长沙的楼宇在开发时功能定位并不明确。 很多楼盘只注重招商引资，缺乏长远的定位规划。 而且，近两年市场写字楼的供应明显超过需求，市场上仍然存在较大的销售压力。 , “目前，长沙的建筑智能化水平还不够，硬件条件也难以满足高端企业的要求，比如车位紧缺、电梯故障率高等。”
特征
随着长沙经济的高速发展，摩天大楼不断拔地而起。 如何从“同质化”建筑中脱颖而出，成为开发商必须考虑的问题。
6月5日，长沙市开福区2020年专业特色建筑颁奖活动举行，新湖南大厦、华创国际广场等4栋专业特色建筑获得表彰。
其实，这只是长沙专业特色建筑的一个缩影。 根据不同的区位和资源，突出楼宇定位，实现产业的定向集聚发展，打造特色鲜明的楼宇模式，成为长沙一些写字楼的出人意表。
01
法律服务专业建筑
代表人物：华泰商都
2016年3月，湖南省首家法律服务大楼正式领牌。
名为“华泰商都”的法律服务大楼由湘煤集团、联绍实业、湖南华泰广厦置业有限公司投资3.5亿元建设，项目位于长沙市芙蓉区，紧邻省检察院、省高院、省审计厅、市公安局芙蓉分局等公安法制单位，具有发展法律相关产业的区位优势。
为支持这座特色建筑的发展，芙蓉区先后出台了极具创新性和个性化的政策，为“法律服务”的购买、租赁、区级缴费返还、装修补贴等提供“铁钉子”建筑”。 同时，开发商成立法律服务大厦运营管理团队，为入驻企业提供管家式服务，并投资建设法律服务平台，让该大厦拥有“法律团队服务法律创客”，并设有多功能法律会议中心、法律贵宾接待中心、法律员工餐厅。
目前，这座30层的法律服务大楼入住率已达95%，湖南天楚律师事务所、湖南容夏律师事务所、湖南绿林律师事务所等20多家律师事务所在此办公。
02
文创类专业建筑
代表：新湖南大厦、绿地中央广场
作为湖南省文化强省重点项目和“十二五”重大文化产业项目，新湖南大厦集商业金融、文化艺术、休闲娱乐于一体，构成了湖南文化产业新格局。湖南文化金融，海拔248米。
湖南新大厦位于长沙市开福区芙蓉中路，由双子建筑事务所设计，一栋22层的商务楼和一栋53层的工业楼，占地面积30.74亩，总建筑面积为21万平方米。 项目定位为“文创+金融服务”，旨在打造集“现代传媒传播平台、文化产业集聚平台、文化金融融合平台”为一体的综合平台型商业地产。
据湖南日报传媒中心有限公司总经理郭晓飞介绍，新湖南大厦依托湖南日报报业集团旗下媒体，由上海浦东发展银行联合发起，与财新金控、建设银行合作。 、中国工商银行、交通银行、中国光大银行和国家开发银行。 中国银行、进出口银行、长沙银行共同搭建文化企业融资服务平台，为文化寻找资金，为金融寻找地标。
项目与全球五大银行之一的仲量联行合作，统一规划，统一管理。 不仅提供顶级的物业管理，更提供个性化的增值服务，为入驻的文化金融企业提供最佳的发展平台和最佳的投资保障。 入驻新湖南大厦的企业可享受“文创产业”政策扶持，符合条件的企业还可获得购房补贴、租金补贴、房屋装修补贴、经济贡献奖、股权投资奖等。
与新湖南大厦隔河相望，位于长沙市岳麓区银山路绿地中央广场。 也是一座文创建筑，2017年、2018年被评为长沙市重点文创建筑。项目由世界500强企业绿地集团承建，建筑面积11万平方米平方米。 通过优化资源配置，着力引进品牌文创企业，提升文化产业集聚度，绿地中央广场税收实现了从2000万元到过亿元的大跃进。 目前，已有268家企业、5000余名员工入驻绿地中央广场，入驻率达95%，其中文创企业占比41%，天舟文化、中南天使（湖南） ）文化传媒有限公司应运而生。 等待一批优质企业。
▲位于长沙市开福区芙蓉中路的新湖南大厦，高度248米，构成湖南文化金融新格局。
03
总部经济专业楼
代表：博富国际广场
博富国际广场位于芙蓉中路与湘春路交汇处，由5A甲级写字楼、icity购物中心、辉盛阁国际公寓组成。 于2015年投入运营，为开福区金融商务区首家。 城市综合体项目。
博富国际广场写字楼高228米，总体量约8.66万平方米。 采用360°中央环绕照明，拥有2000个无柱式办公空间。 开发商自持面积达46%。 据相关工作人员介绍，经过5年的运营，目前写字楼出租率为71.5%，其中公司总部或区域总部面积在45000平方米以上的占52%。 入驻博富国际广场的知名企业包括中国银联、新华书店、新华保险、平安养老保险、合作金库银行、英大证券、新韩银行、三星等。
▲建设中的香江财富金融中心。
04
金融服务专业大楼
代表：华创国际广场、凯林国际
纽约的华尔街、伦敦的金融街、上海的陆家嘴……放眼全球，每一个中心城市都有一个象征着财富聚集的“标签”——金融街。 在省会长沙，呈现出罕见的双中心格局。 芙蓉路金融街依旧如火如荼，而河西的湖南金融中心则是一颗冉冉升起的新星。 记者注意到，长沙的几座金融服务专业楼无一例外都主打高端定位。
位于芙蓉路的华创国际广场拥有两栋超高层、一栋高层、配套的商业裙楼、商业街区、2300个智能停车位。 目前入驻华创国际广场写字楼的省市金融机构包括中国人寿湖南省分行、浙商银行长沙分行、渣打银行（中国）有限公司长沙分行、中信证券湖南省分行等.
“入驻客户主要为银行、证券、保险、期货等金融机构，涵盖会计师事务所、律师事务所等上下游服务企业，以及地方龙头企业和行业标杆企业，如世界四大会计师事务所，普华永道、德勤的区域总部也选择落户于此。” 湖南华创商业发展集团营销总监常金国介绍，目前入驻华创国际广场的企业有76家，以大中型企业为主。 金融企业占比超过40%。
湖南金融中心位于湖南省湘江新区滨江新城，是目前湖南省唯一一家金融机构聚集的省级金融中心。 开林国际作为该区域首家全运营的高端写字楼，是长沙金融业的标杆建筑之一。 不仅长沙银行、三湘银行、吉祥人寿、华融湘江银行的四大金融湘军在此“强强联手”，以金融业为核心，引进上下游服务业，打造产业链集聚效应，开林国际还拥有华中地区首家金融科技孵化器，已成功引进25家金融科技企业。
趋势
随着超大城市5A甲级写字楼、超甲级写字楼的兴起，“楼宇经济”将呈现哪些新趋势？
01
提升服务品质，引导楼宇向高端发展
“坡子街出面确定食堂选址，解决了公司员工就餐问题。” 中国进出口银行湖南省分行相关负责人表示，公司入驻天心区华远国际中心后，想开设员工食堂。 龙”迅速将想法变为现实。
楼宇经济作为一种新型的城市经济形态，是经济转型升级的新动能。 为增强楼宇经济发展新动能，让入驻企业从“最多跑一次”升级为“不用跑一次”，三湘都市报记者采访发现，长沙市各行政区都启动了相关经济扶持和服务措施，以政策和配套服务引导建筑向专业化、高端化发展。
例如，2019年3月，天心区发布了“建长制”方案，在区内建立了“建长制”管理网络，形成了“问题收集、问题解决、信息反馈”的建筑服务机制，选定了 18 项建筑服务。 站名誉建站长、党建指导员、城市督导员等并下发联系名单； 芙蓉区根据大量旧楼的实际情况，单独设立楼宇经济发展补助，提升新楼和旧楼质量 多方面给予扶持，如楼宇配套服务、引入物业服务等等，对旧楼升级改造项目按照总投资给予一定比例的补助。
此外，《岳麓区2019年楼宇经济工作要点》还提到，岳麓区将制定楼宇经济专项扶持政策，学习借鉴区域先进模式，建立岳麓区楼宇经济发展指标，并发布它定期形成岳麓品牌。
业内人士分析，目前，我国楼宇经济总体呈现“一线城市在发展中提高，二三线城市在发展中提高”的趋势，从以往的五金比较转向、位置和租给软件、环境和服务。 ; 从关注生产到关注生产、生活、生态； 从注重经济效益向注重经济效益、社会效益、人文效益、生态效益，迈入发展“3.0时代”。
▲长沙梅溪湖。
02
一楼有特色，产业集聚形成良性生态圈
“5年前，开发商只关心大楼能否达到100%的出租率；如今，楼宇经济进入新时代，出租率不再是考量大楼高低的唯一因素。楼宇应立足区位优势，合理定位市场环境，规划明确，统筹规划楼宇应发展的产业特色。” 湖南省房地产协会相关负责人表示。
作为国内首家以视频为主题的创客空间，位于芙蓉区湖南视频创客大厦的湖南视频创客空间配备了录音棚、影棚、咖啡厅、图书馆等配套硬件设备。 湖南影像创客空间创始人周静介绍，在楼宇经济新时代，影视创业更注重资源协同。 “构建生态链中的最强连接，平台与入驻企业要通过共创共享成为利益共同体。”
“湖南影像创客空间聚集了综艺节目开发制作、短视频内容制作、直播、网红电商等创客团队，形成了完整的影像产业生态链。” 周静认为，产业定位明确的特色建筑，也便于政府出台更有针对性的扶持政策，“如果不能形成聚集效应，建筑能吸引企业入驻的就只有租金了。 “
记者了解到，为保证专业楼宇的产业特色和专业品质，形成“引进一个，带动一批”的产业集聚效应，岳麓区已形成滨江金融板块高端楼宇集聚区。湖南金融中心作为其名片。 山西省以国家大学科技城为主题的科技创新经济建设集聚区； 芙蓉区以中天广场“金融服务大楼”、华泰商都“法律服务大楼”、新南天古汉广场“文创大楼”为中心。 楼”等专业楼宇，创新招商理念，筑巢引凤，积极吸引同类企业入驻。
▲长沙IFS夜景。
03
信息化推动建筑智能化、绿色化
“现代建筑非常重视建筑立面设计、选址、节能、隔音、抗震、生态等指标和绿色要求，以满足现代人对生命健康的崇敬，施工方便、容易运行顺利，施工过程顺利，产生废水、废气、废渣等。 湖南日报传媒中心有限公司工程部技术人员介绍，新湖南大厦的设计和施工严格执行绿色建筑一星设计标准。远程控制新风系统，远程操作中央空调，并安装雨水收集系统和空气能热水系统，这些设计不仅大大节省了人力和电能消耗，还提高了不可再生能源的利用效率，保护环境。 。
据了解，新湖南大厦先后荣获中国建筑业协会施工安全分会AAA级安全文明标准化工地、国家-绿色施工技术示范工程、推广应用等多项行业大奖中国建筑业协会第二届BIM应用大赛获奖。 拥有先进的综合布线网络系统等智能楼宇系统，具备5G功能衍生应用的硬件条件。 当5G技术成熟后，可以满足入驻企业的5G办公需求。 “
此外，全球知名房地产咨询机构仲量联行发布的《楼宇经济3.0》指出，以办公场景为例，未来办公应将多种需求有机融合，通过“空间、设施、运营”三个维度，未来的办公场景将不再局限于传统的商业写字楼，移动灵活的办公方式将在生活、出行、消费等各种场景中诞生。
记者 卜兰 潘贤轩 黄亚萍 实习生王玉琼
所有图片均由顾榕拍摄
