前几天，我就各种物业服务方案材料与物业同事进行了交流。 总的感觉是，物业服务计划的编制存在很多问题。 计划的质量不高，而且太相似了。 物业服务方案要在现有基础上优化规范。 ，突破了目前长篇大论、不同类型属性同一张脸的趋势。
个人认为一个好的物业服务方案至少应该满足以下三个要求：
一、符合招标文件要求；
二是满足物业项目管理的实际需要；
三是充分体现物业公司的服务特色和管理优势。
那么，物业工作者应该怎样写一份好的物业服务方案呢？ 菜鸟先生结合自己的工作经验，从实际的角度分析了编写物业服务方案时应注意的问题和注意事项，分享给同行。
物业管理方案是由物业服务企业在分析拟建物业项目的基本情况，确定物业管理模式的基础上，在物业服务企业决定参加招标活动并拟接管该项目时制定的。 它是技术标书的重要组成部分。
进行招标活动，需要准备招标文件，也称招投标文件。 招标文件一般由招标函、投标报价表、资质证明文件、物业管理方案以及招标文件要求的其他材料等几部分组成。 通常的做法是根据性质将招标文件分为商业文件和技术文件两类。 商业文件（或财产基本信息），又称商业标书，主要包括：公司简介； 公司法人资格及法定代表人证明； 投标报价单及招标文件要求的其他资料。 商务文件要求投标人真实反映企业情况，按照投标要求和行业标准提供详细报价。 技术文件又称技术标书，主要是招标人要求的物业管理方案和其他技术资料。 由此可见，物业管理方案的质量对招标项目的获取具有重要意义。
1、物业服务计划编制中存在的问题
1、在不了解物业服务方案要求内容的情况下楼宇自控工程怎么投标报价，盲目抄袭。
例如，管理机制主要是指激励机制、监督机制、自律机制、信息反馈和处理机制等，如果各种机制的内容不明确，就不可能制定出基于管理的计划。公司的运行机制。 以监督机制为例，监督机制主要是物业服务公司及时发现流程缺陷和故障点，识别不合格服务，通过认真检查了解员工工作状态的一种监控手段的服务流程。 有些企业在理解了这个内涵后，可以根据经营情况在计划中简洁地表述为：识别不合格服务，采取措施，分析和纠正不合格服务，以满足客户需求； 检查，重点跟踪管理，使员工的行为符合公司规范和客户需求，提供优质服务。 通过业主意见反馈、投诉记录、业主访谈等多种形式，接受社会各方面的广泛监督，促进经营目标的实现； 对多方信息进行分析、跟踪、整改、反馈，实现监督管理的闭环机制，确保物业管理监督机制的有效实现。
2、物业服务方案语言不简洁，组织不清晰，重点不突出。
现在的物业服务计划越来越趋向于啰嗦、啰嗦、没有重点，哪些写得详细，哪些写得简略，哪些是重点表述，哪些不明确。 本来一句话就可以表达清楚，但是大部分的文字都要写出来。 一些物业公司的规划陷入了概念炒作、堆砌概念、反复解释、描述一个概念。 招标文件不是文艺创作，要求的是简洁、准确、条理分明、突出重点。
比如，一个物业项目应该整体实施什么样的服务模式？ 某企业来信称，“通过对项目的初步了解，以打造优质物业项目为目标，提升项目及物业公司品牌，拟提供管家式服务模式”。 而另一家公司，同一个项目，采用同样的服务模式，却滔滔不绝地写了数千字，表达不清，玩文字游戏，从传统物业管理公司做法与现行做法的比较出发，反复描述a 概念，比较的内容，连我自己都参与了。 像这样哗众取宠的阴谋越来越多，而且有流行的趋势。
3、对物业服务方案的共性内容和个别问题的理解没有区别。
各类物业的物业服务方案既有共同的内容，也有各自的表现形式。 但目前业内普遍存在的问题是对物业服务解决方案的共性认识不足，对个性分析不全面，即无法分析建筑物本身的特点、业主和物业使用者的特点，缺乏项目经理的标准化。 大多是靠经验来实现对不同项目的管理，因此跨项目类型的管理难度更大。 因为共性，很多人在写方案的时候图省事，抄袭参考，用物业服务方案的共性代替个性，忽视了不同物业公司、不同物业类型、不同项目和业主的不同个性群体，这也是导致物业规划质量不高的主要原因之一。
4、规划针对性不强，引用物业服务标准不当。
一些人编制物业规划时，不根据现场勘察，对项目进行详细、明确的考察和评价，不根据物业情况、业主特点、使用特点，综合考虑楼体、设施设备、绿化、交通规划、安全等。等要求、消防要求等，有针对性地制定各项服务内容。 而是图省事，直接根据已有经验闭门造车复制或造车。
不同资质、不同物业类型的物业服务公司执行不同的服务标准。 根据房地产公司的实力，要达到的质量目标要与要接手的物业类型相符。 例如，物业服务执行《全国物业管理示范建筑标准及评分规则》。 一些物业公司计划接手住宅项目并申请其他建筑计划。 ，导致承诺的质量目标没有实现。
5、盲目模仿，未认真研究招标文件，造成方案遗漏、漏项。
模仿不是抄袭，模仿是为了加强创新，先模仿再创新。 模仿是模仿方案的结构，而不是仅仅改变外观，成为自己的方案。 有的人连头都不换，就用别的公司的名字来报plan，还会有北京某房地产公司的plan里拿深圳某房地产公司的名字开个玩笑.
物业服务计划应当按照物业招标文件的要求编制。 部分招标文件对项目有特殊要求。 例如，部分招标文件规定下列项目不在本次招标物业费范围内：消防系统的定期检查和维护； 管网清洗及主机定期保养； 变电站年检； 定期维护安全监控系统； 灭火器的维护； 电梯保养及年检； 给排水维修及管道清洗。 那么，在计算工程造价时，将不计算上述内容。 部分招标文件没有此项规定。 如果不清楚原标书的要求，盲目照搬方案，将导致物业服务费计算严重偏离实际。 也有招标文件规定写字楼物业必须提供会议服务，而住宅物业则没有此类服务内容。 结果，一家物业公司也抄袭了。
二、物业服务方案要求应注意的事项
1、在制定物业服务方案时，要严格按照招标文件的要求，做到环环相扣。 关键是不能漏项、漏项。 尤其是招标单位关心的问题无法回避。 在内容、格式、投标报价等方面响应招标文件的实质性要求和条件，符合招标文件对物业管理服务的要求。
2、在制定物业服务计划时，需要分析拟接管的物业项目的性质、类型、基本情况，如地理位置、周边环境、用地面积、建筑面积、楼数、层数等、建筑结构特点、配套设施设备、住户基本构成、验收移交情况等。了解物业建设周期及进度，分析物业现有条件的优劣势以便实施物业管理服务，判断是否存在不符合物业管理要求的问题，根据拟接管物业的基本情况和特点制定； 针对项目本身开展《项目管理要点、管理难点和针对性管理措施》分析。
3、方案内容须符合《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》及相关地方法规和政策。
4、方案内容必须符合国家有关法律法规的要求，满足招标人（或业主）的需要。 管理模式、各项服务承诺、质量目标等必须是物业公司能够履行的。 根据房地产公司的经营特点，是否与收购项目匹配，匹配程度如何，在方案中进行专门说明，突出公司的“管理优势”。
5、计算成本时，必须按招标文件规定的项目计算，不得遗漏任何项目。 注意招标文件中是否规定了是报酬制还是包干制。 薪酬制应避免制定计划增加成本投入以获取利润，合同制应注意制定影响服务质量的计划以控制业务风险。
6、另外，在撰写物业服务方案时，必须明确拟建项目的总体范围、服务内容、质量标准、保障措施、运营模式、工作流程、组织架构、信息反馈处理机制等。管理服务。
物业服务方案的编制既要把握其共性内容，又要明确其个别问题。 这是个好计划。
1996年11月，以三菱电机为首的多家公司以“多厂商设备环境、高性能、节省布线”为理念，开发、公布并开放了现场总线CC-Link，正式推向市场，供首次推出全新的多供应商、高性能、节省布线的现场网络CC-Link。 并于1997年获得日本电机工业协会（JEMA）颁发的杰出技术成就奖。 为了在全球范围内普及CC-Link，使用户能够更方便地选择和配置自己的CC-Link系统，2000年11月，日本成立了CC-Link协会（简称CC-Link CLPA）。 主要负责CC-Link的全球推广和开发工作。 截至2004年1月，CLPA在全球拥有540多家会员企业，其中中国大陆会员企业60家。 本刊对CC-Link中国区首席代表秦强先生进行了专访。 《控制与传动》：我们知道。 CC-Link 是一种开放式现场网络系统，可同时处理控制和信息数据。 它的优点和特点是什么？ 秦强先生：CC-Link是&Link（控制与通信总线系统）的缩写。 即：在工业控制系统中，是一种能同时高速传输控制和信息数据的现场网络。 CC-Link具有性能优良、应用广泛、使用简单、节约成本等突出优点。
作为开放式现场总线，CC-Link是唯一起源于亚洲的总线系统。 CC-Link的技术特点特别适合亚洲人的思维习惯。 CC-Link是迄今为止产生的最新总线技术。 就其自身的技术特点而言，其硬件基础较为先进。 该格式的有效数据率特别高，高达98%，因此CC-Link的高速性能非常突出； 此外，其连接距离可达1200米，具有丰富的RAS功能和预约站功能。 目前，它已经在全球范围内得到了广泛而深入的应用（当然也包括中国），这证明了CC-Link的卓越性能得到了广泛认可。 《控制与传动》：能否介绍一下CC-Link今年的节点销量和预期？ 而随着全国范围内大型技术研讨会的开展，又会对今年中国的销量产生怎样的积极影响呢？ 秦强先生：截止到2003年9月，CC-Link已经销售了217万个节点。 2003年销量60万节点。 2004年估计销售节点数为80万个节点。 从2004年开始，CLPA在中国举办大型技术研讨会，旨在推广CC-Link这一开放式总线技术，从学术角度介绍CC-Link，让更多业内人士了解CC-Link，和比较深入了解CC-Link，接受CC-Link，其直接目的不是市场销售，但毫无疑问会促进CC-Link的销售，了解CC-Link的人越多，CLPA就有更多的合作伙伴，自然会有更多的销量。
我们传递的信息是：CC-Link是一个真正开放的技术，一个真正先进的技术，一个与中国企业共享的技术。 “控制与传输” 目前，OEM厂商是自动化产品的重点，而CC-Link的“省布线、高速响应、距离扩展自由、RAS功能丰富”等特点，都是控制设备厂商需要功能，不知道CC-Link是如何在OEM端加强这些功能的？ 秦强先生：OEM当然是CC-Link的重点。 由于CC-Link是一种开放式现场总线，目前已有近600家会员企业，部分会员（包括中国会员）针对某些领域开发了OEM解决方案。 产品，以满足原始设备制造商的需求，主要成员公司（三菱电机等）也在做同样的工作。 事实上，CC-Link技术协议部分也与市场需求和OEM要求密切相关。 CC-Link/LT是根据客户需求开发的低成本、省布线、小体积、高性能的技术协议。 CC-Link Ver2 为满足客户大数据传输要求而开发的技术协议。 此外，除了OEM，CC-Link也非常重视大型工程项目。 CC-Link本身就是ef@ctory（数字化工厂）概念中非常重要的一环，为工厂的数字化管控提供整体解决方案。 《控制与传动》：在工业领域，很多自动化产品都有自己固定的行业优势。 CC-Link如何加强在工业领域的拓展？ 秦强先生：现场总线的应用在各行各业越来越普遍。 CC-Link作为现场总线的新贵，主打FA、PA、BA，但目前最强的领域是FA，在FA领域总线制楼宇自控系统，如半导体、电子设备、汽车、轮胎、物流、印刷、纺织等细分行业尤为突出。
做一个行业，就要了解这个行业的工艺，能够有相应的产品和解决方案来满足这个行业的工艺要求。 CC-Link在这方面尤为认真，针对某一行业有相应的产品和技术方案。 在中国，CC-Link也针对中国市场的特点，强化自身优势，开拓自己擅长的领域。 例如，在控制和传输技术方面，CC-Link具有得天独厚的优势。 《控制与传动》：在目前的大型技术研讨会活动中，CC-Link最大的收获是什么？ 秦强：通过这一系列活动，CC-Link扩大了CC-Link的知名度，加强了客户对CC-Link的更深入了解，寻求了更广泛的合作伙伴。 可以说伙伴是最大的收获。
