无锡市锡山区四季景园社区交付仅一年多，电梯故障频发。 业主向“政风热线”求助。 9月1日，省市场监管局派员到西山督办。 记者随行采访获悉：当地多方协商认为，该小区房屋建筑防水功能不足，导致电梯井渗水严重，底坑大量积水，这反过来又导致电梯部件。 腐蚀破坏。 目前，相关整改措施正在进行中。 有关部门希望开发商无锡金华置业有限公司确保电梯维修资金到位，积极解决问题。
四季景园小区于去年4月交付使用，28部电梯全部在验收有效期内。 开发商尚未将电梯移交给物业管理公司，仍是使用电梯的单位。 社区总户数847户，目前在住户271户。
无锡市锡山区市场监管局副局长谢旭东介绍，去年以来，因群众投诉，锡山区市场监管局商区分局先后派出108人次对- 对社区电梯进行现场检查。 7月23日，锡山区市场监管局、区住建局、江苏省特种设备安全监督检验研究院无锡分院进行现场会商，发现电梯井道、底坑严重漏水。社区。 7月24日，西山区各方参加的协调会，对业主反映的问题原因一一进行了梳理：电梯频繁停运、异响、平层不准确、到站层不开门、不关门。 电梯部件腐蚀，导致故障； 电梯停运是因为维保单位发现电梯漏水，为避免事故发生，电梯停运。
9月1日，记者在四季景园小区看到，电梯门外有一个开放式阳台，其边缘距离电梯门约2米。 原本阳台上只有1.2米高的围栏，防止人坠落。 围栏上部的玻璃窗是开发商今年3月至6月安装的。 记者在20单元10楼电梯口时，突然下起大雨，雨水立即从敞开的窗户飘进阳台。 赵应龙部长说，雨水是通过电梯门的缝隙流入竖井的。
记者随后跟随维修人员来到地下一层，看到维修人员下到电梯坑后，一扫雨鞋，积水立马打转。 小区物业经理曹松表示，只要下雨天，电梯坑内就会积水，有时水能从1.5米左右深的坑里溢出。 当底坑充满水时，先用水泵抽水。 水泵抽不到水底20厘米以下的水，只能靠人工处理。
维保公司工作人员李俊涛表示，业内普遍按照每人30部电梯的标准来分配维保人员，但公司安排了两名维保人员常驻该小区。 自送达小区以来，公司共花费10万余元用于电梯维保。
7月24日的协调会议明确了解决方案：电梯维保单位将对小区所有电梯进行排查，列出需要维修和更换的部件明细，并提供给开发商； 开发商将确保电梯维修资金到位； 该局就水井、底坑渗漏、排水系统运行异常等问题约谈开发商，督促其制定整改时间表，逐条落实。
7月27日，维修单位向开发商提供维修更换件明细，零件费和人工费共计82.8万元。 7月31日，西山区住建局、市场监管局联合约谈开发商。
8月4日，西山区市场监管局以开发商未提供电梯维保资金为由致函开发商。 谢旭东告诉记者，他通过EMS向法定代表人的三个地址寄信，其中一封被退回，另外两封没有回信就没有退回。
8月7日，开发商向西山区住建局提交整改方案，承诺8月底解决防水问题，9月修好电梯。
9月1日，记者了解到，小区电梯地坑防水整改任务完成90%。 维修公司与开发商签订专项维修合同。 目前，该合同正在维保公司办理中，近期将移交给开发商。 李俊涛说：“价格已经打折了，我们不能保证开发商什么时候办完，现在只能尽最大努力确保电梯安全运行。”
《特种设备安全法》第四十二条规定，特种设备发生故障或者出现异常情况，特种设备使用单位应当进行全面检查，消除隐患，方可继续使用。 7月30日，锡山区市场监管局对无锡锦华置业有限公司涉嫌违反该规定的行为立案调查。 谢旭东说锡山区楼宇自控口碑推荐，要解决四季景园小区的电梯问题，首先要做好房屋防水，从源头上解决问题； （许冠英）
维修安装在旧建筑物中的电梯
策划/广州日报全媒体记者 卢勇
文/广州日报全媒体记者李波卢梦倩
图/广州日报全媒体记者 王艳
家住越秀区盘府路天浩北街小区的郑波坐在电梯口的沙发上，点了一根烟，皱着的眉头在烟雾中时隐时现。 看到“历经千辛万苦”4年后安装的电梯，享受着从未有过的上下楼梯的自由，郑大爷应该会心一笑。 他的表情怎么了？ 原来，随着电梯由“新”变“旧”，70岁的郑博遇到了一些与电梯有关的麻烦，郁闷在心头蔓延，就像烟蒂里冒出的云雾，渐渐地扩大……
两个月前，电梯口墙上的两块砖突然脱落，露出了里面灰白的砖，很碍眼。 郑大爷去找人修理，可是几次尝试都无功而返。 “工程量太小，人家说没时间，像这样的件太多了，电梯公司不负责，没有物业，没人管，我只能管它。” ” 郑博苦笑，满脸无奈。“就是不知道我走不动了，电梯谁来照看？
郑博的问题并非孤例。 在近一个月的走访中，记者发现，不少市民在尝到加装电梯最初的甜头后，都或多或少遇到了一些问题。 如何解决这些问题？
业主自营安全员难寻
选择合适的电梯安全管理员更是难上加难。 有市民表示，“时间充裕的人都比规定年龄大；，觉得他‘难担大任’，百般逃避”。 原来，电梯投入使用前，电梯使用者需要取得电梯合格使用证，这就需要电梯配备安全管理人员。 郑波还了解到，承诺的一年免费保修期过后，如果没有合格的使用凭证，维修公司将无法继续与其签订合同。
那么，电梯安全员到底有多难找呢？ “难的不是研究证，而是没有人能找到研究证。” 郑波介绍，包括他自己在内的很多业主当时已经60多岁，不符合考证条件。 当时在业主中苦苦寻找，幸运的是终于找到了一位57岁的业主，但在体检后被告知“不合格”。
这是怎么办？ 郑波还向六榕街道社区安全大队和居委会求助：“街道安全员可以当我们楼电梯的安全员吗？” 他还承诺，自己会亲自做好电梯的日常维护工作，并肩负起安全责任，只要他帮助电梯能够依法依规投入使用。 结果还是没搞定。
眼看保修期就要到了，如果没有找到安全员，没有拿到证件，维保公司就不能继续负责这台电梯的维保工作。 郑大爷着急无助，向维修公司求助，同意暂时继续维修，自己继续解决保安人员的问题。 事后，郑波又与六榕街道治安员发生争执，并向安监局工作人员请教。 经过一番协调，保安人员同意了他的要求。 就这样，2014年2月，天浩北街小区的电梯终于可以合格使用了。
“我刚退休，开始从事电梯工作。到现在已经九年了。” 郑博苦笑。 没想到，电梯建成后，他却不能轻易“退休”，因为电梯的铭牌上写着他的名字。 对于郑博来说，他现在一个人负责每年和维修公司签合同，一个月到现场两次，贴告示。
最让他苦恼的是，随着年龄的增长，他找不到合适的人来接班。 在他住的小区楼里，住的大多是老人，年轻人因为工作，没有足够的时间来管理电梯。 另外，和郑博不同的是，大家与电梯打交道多年，并没有主动去管理的意愿。 这些问题不仅是几年前困扰他的问题，也是现在困扰他的问题，也将是未来几年他必须要解决的问题。 如今，不少同样在老旧小区安装电梯的邻居通过街道等渠道找到郑波，向他询问安装电梯的诸多事宜。 他们中的许多人住在没有社区物业管理的旧楼里。 许多来找他的人都已经六十多岁了。 “过段时间，他们安装电梯成功后，会不会也像他一样卡在电梯安全员的问题上？” 郑博不禁想道。
一转眼，电梯已经使用了快五年了。 这几年基本没有出现过故障，这让郑博很是放心，不过放心，他毕竟是电梯操作员。 电梯中可能出现的大大小小的安全问题，他都已经想好了，脑子里已经有了相应的解决办法。 “但不管电梯出了什么事，我总觉得自己要负责，心里一直有压力，无法摆脱。” 因此，郑波还是希望政府能够出台合适的电梯托管方式，让他心中的这块大石头彻底落地。
“我都七十岁了，走不了路谁来照顾我？” 他忧心忡忡地说，“越来越多的老建筑安装了电梯，类似的问题总会出现。我遇到的电梯管理问题在中国似乎是个案，但我相信这个问题有共性。”
不仅如此，一位电梯公司的工作人员表示，他们听说居民楼里不能选保安员，所以就找外面的人借了他们的“证件”，因为他们不是这栋楼的居民，所以他们可能无法在一定程度上发挥安全管理的作用。 .
物业“管理”权责划分
电梯安全人员难找，部分原有物业管理的小区将加装电梯的维保工作委托给物业具体实施。 2017年，丽华大厦在业主100%同意的基础上成功安装电梯。 加装电梯的成功经验，吸引了不少老旧小区居民“取经”。 成功安装电梯后，他们还选择聘请了物业管理公司，解决了使用电梯的后顾之忧。
2017年1月，丽华大厦A至D共4部电梯投入使用。 “如何管理电梯”成为摆在业主面前的难题。 据加装电梯筹备组组长梁伟元介绍，丽华大厦原来有一家物业管理公司，但没有管理电梯的资质。 于是，他向居委会求助，想找一家有管理资质的物业公司。
这时，丽华大厦旁边一栋楼的物业管理进入了业主的选择范围。 梁伟元找到这家物业公司了解到，物业费需要3.2元/平方米/月，远高于原物业公司收取的0.7元/平方米/月。 在了解丽华大厦整体情况的基础上，梁伟元提出了1.8元/平方米/月的方案。 物业公司让步了，但还是要2.2元/平方米/月。 梁伟元提议将丽华大厦门口的车位交给物业公司管理。 双方最终协商确定，物业费定为1.8元/平方米/月。
从0.7元一下子涨到1.8元，当时的业主大多表示不以为然。 有居民提出自己管理，但谁来管理、如何管理，还没有人提出可行的方案。 梁伟元仔细地给邻居算了一笔账：丽华大厦是一座9层的独栋小楼，面积只有6000多平方米。 同时，物业配备的2台电梯保安员工资约2500-3000元，加上每台电梯每月维护费450元楼宇自控维修保养，4台电梯每台共需支付1800元。月。 ，此外，物业公司承诺年底负责清理化粪池。 算一算，居民自主管理的成本不小，最终业主同意聘请物业管理公司。
现在电梯交由物业公司管理一年多了，业主们都很满意。 “居民自主管理可能会节省一些成本，但管理效果不好说，而且业主之间可能会因为电梯管理而产生矛盾和纠纷，管理好不好还要看业主的自觉性。” ” 梁伟元说，“而且现在采用物业管理模式，有什么就说什么，权责分明，大家都很满意。”
对于负责加装电梯的筹备组和委托给原本属于小区的物业管理公司这两种加装电梯的管理模式，广州市政协委员谭国建表示，就筹备组的管理模式、电梯加装的后续管理都有其局限性。 人员年龄偏大，导致管理无能、专业知识匮乏等问题。 而如果由物业公司管理，如何引入物业管理、如何确定服务水平、如何控制管理成本等也值得商榷。
“业主们也希望了解物业管理公司的质量和收费标准，所以今后还是希望有相关的专业机构来帮助他们。” 谭国建介绍。
原厂维修VS其他维修
除了确认电梯安全人员外，在电梯公司提供的一年“三包”维修期后，还需要找专业的维修公司进行维修。 这时候就面临着是继续与原电梯公司续保，还是与另一家维保公司另签合同的选择。
在荔湾区旧楼设置电梯服务中心的10家电梯企业中，有9家电梯企业表示可以提供电梯维保服务，并按照相关法律法规为电梯提供维保服务，包括每月两次。 检查、24小时抢修服务等，每月维护费用400-500元不等。 在越秀区电梯加装服务中心，四家电梯公司均可提供维保服务。
据某电梯公司志愿者魏先生介绍，新安装的电梯最容易出现的问题是灰尘引起的电梯门开关问题，以及用户不爱护电梯引起的问题。 “现在的电梯门大多装有光幕装置，发出几十道光束，其中一束光被挡住，电梯就不能动了。经常发生发光的小孔被人弄脏或损坏的情况。” ——造的，电梯门关不上，没动。
在谈到电梯公司自己的维保部门和外面维保公司的对比时，魏总表示，零部件可能是最大的问题。 他说，外地维修公司提供的更换件不是原厂生产的，有些零件可能买不到。 当电梯系统需要技术更新时，无法得到原电梯公司的支持。 同时，他告诉记者，原厂维保也有专业设备对电梯运行情况进行“体检”，可以及时排除软故障。
另一家电梯公司的总经理卢先生表示，电梯公司的维保单位和选择安装电梯的其他维保公司没有太大区别。 “正规维修公司都有相关资质，区别在于服务质量，这是一种市场行为。”
今年2月印发的《国务院办公厅关于加强电梯质量安全工作的意见》（简称《意见》）中提到，“安全最大化、成本优化全生命周期”的理念推广“电梯设备+维保保障服务”一体化采购模式。 《意见》提出了生产企业“终身服务”的理念。
业内人士建议加装电梯，实行原厂维修。 业主选择外部维修公司主要是因为价格优惠。 “原厂原厂保修”减少了中间更换维修单位的环节，在档案管理和配件更换上更具优势。 该人士建议，业主委托电梯维保时，应选择信用等级为“优”或“良”的单位。 详情可以在广州市特种设备行业协会网站（http://）上查看，“一定要选择好的厂家，因为它有一定的获取电梯配件的渠道，不然电梯坏了还有没有零件要修理。”
清晰的包维护与全包维护
记者了解到，市场上有几种加装电梯的维修“套餐”。 其中清洁保养价格相对较低，但只负责电梯的日常保养。 如果需要更换电梯部件，则需要额外付费。 一般情况下，在签订电梯维保合同时，都会确定配件价格，但部分电梯企业提出，人工费用可能有所不同。
除了电梯的日常保养外，包括更换指定配件在内的保养方式属于半包保养。 全包维修包括“只要不是人为原因或不可抗力造成的”零件更换费用。 据卢先生介绍，根据电梯使用寿命的不同，7-9层的住宅电梯全包价约为1000-1200元/月（2000-3000元多为高层写字楼）建筑物，速度很快，每秒2.5米，而且楼层也很多，大约40层，和住宅电梯的成本相差很大）。 并表示全包维保可以省去电梯需要更换部件时业主协调的中间环节。 建议对电梯维保缺乏专业判断力的住宅选择全包维保。
有业内人士建议，可以根据电梯的使用寿命来选择“维保套餐”。 “前五年左右更换新电梯配件的几率不高，可以选择清包或半包维修。” 5到10年期间，可以根据情况选择是否全包。 如果超过10年，建议选择全包。
此外，卢先生表示，部分业主还需要提高安全意识。 “时间长了，有些配件出现磨损或接触不良，就得及时更换。目前的情况是，80%以上的电梯不能移动，被迫更换电梯配件。比如，钢丝绳的使用寿命一般为8年，但超过这个年数可能还在使用，没有及时更换。”
维护从“改装”这一步开始
电梯安装检修合格后，不开始电梯安装维修。 广州市质量技术监督局特种设备安全监察处副处长苏健表示，电梯保养要从“源头”做起。 首先，要考察电梯企业的综合服务能力，结合市场上的成功案例，选择主流品牌和产品，这样后期维保中电梯配件的更换也比较有力度。
选择电梯类型时要多加注意。 例如，观光电梯需要在井道内采取良好的通风措施。 如果通风措施没做好，散热功能差，井道温度可达50摄氏度以上，会加速电梯老化。 苏简说，在电梯计划的前期，尽量多考虑安全性，后期维护起来就没那么麻烦了。 如果可能，建议在机房安装空调。
旧楼加装电梯是群众的自发行为，后期管理需要一定的专业性。 业主自发管理缺乏专业知识。 电梯专家管理，找个好的管理单位更省心，但如何界定双方的责任，仍然是一个难题。 之前有电梯维保合同的示范文本，对于维保公司和使用单位双方需要做的事情给出了一个参考范围。 双方在示范文本的基础上做了一些调整。 目前，电梯委托管理服务合同的格式文本正在前期研究中。
探索搭建第三方平台
电梯的加装还处于起步阶段，很多维保方案还在探索中。 谭国建表示，还有几条路值得探索，“除了物业公司的管理模式，我们还可以考虑选择电梯公司，在安装的同时提供附加服务，配备安全管理员；管理时间和时间。”计费系统，谁用谁付费，用户多付费多，让电梯的电费、维保费、维修费在技术层面得到管理，合理分摊。”
谭国建建议，从目前来看，可以加强对物业公司培训和管理资质的审核，同时也要注意物业管理与社区实际的匹配度，包括物业管理的进出机制和更替流程。 “老旧小区要全面考虑这些条件是不现实的，所以需要对街道进行引导，比如引入街道代表、楼宇代表，甚至引入一些第三方专业机构，客观判断，包括准入条件等。”以及资质、服务、选择等，以街道为导向选择专业的物业管理公司，更有利于电梯的安全和社区的后续维护。” 他还建议，物业管理公司可推出专项电梯管理安全管理服务，也是物业管理公司业务的延伸。
同时，记者了解到，越秀区正在走街串巷调研建立委托第三方管理平台，并将提出服务内容标准。 番禺区在部分小区设立了电梯讨论平台，召集居民代表、物业服务公司、电梯日常维保公司、特殊社会行业协会、居委会工作人员等人员，就电梯费用、规范使用、电梯是否规范等问题进行讨论。报价过高等。讨论内容，形成专业可信的意见。
