近日，“深入产业园”第十二期走进智浩智汇产业园。智
浩智汇产业园位于房山之滨，是东山街道以先进制造业为核心定位的产业载体之一。
结合需求
政企、智汇产业园以高端制造业为基石，高效集聚整合高端制造业上下游产业链，通过产业集聚引入垂直投资，进而延伸产品跨行业应用的横向投资延伸，充分利用区域内各种资源优势和园区自身产品优势，充分发挥园区自身产品优势 实施产学研一体化发展，着力打造高端制造业标杆园区。搭建“政府+企业”桥梁，为企业发展保驾护航。
自建成以来，智汇产业园坚持创新驱动，逐步承担产业孵化、产业转型、产业升级、产业结构调整等方面的智能化，形成了集智能化、规模化、集群化为一体的新型产业发展平台，积极构建区域园区发展新生态。
在智浩智汇工业园，我们看到了两个最明显的特征属性。
首先，该项目是典型的低效土地重建;
其次，该项目也是“工业楼上”的一个优秀案例。
让我们从低效的土地重建开始。
2013年，南京被确定为首批城市低效用地再开发试点城市。
此后，从2014年到2019年，南京先后出台了《关于促进城市低效用地再开发促进土地保护和集约利用的实施试点意见》、《关于印发南京市城市低效用地再开发补充意见的通知》、《南京市城市低效用地再开发实施细则》、 和《实施意见》
市政府办公厅关于深入推进城市低效用地再开发（试行）》 进一步放宽南京低效土地再开发政策限制，遵循范围模式、工作程序、土地使用政策、激励措施、保障机制等，全面优化低效土地再开发。
近年来，江宁坚持走高质量发展之路。以今年5月成立的存量用地提质增效专班为抓手，通过一系列探索实践，基本形成了产业产能提升与技术改造、产业改造高层厂房、产业持续转型、产业转型升级四大存量再开发模式。
智汇产业园是“产业改革”的典型项目之一。
在谈到低效土地的再开发时，智汇工业园副总经理李岩也谈到了自己的一些想法。她说，低效土地的再开发是适应经济结构调整和产业转型升级的内在要求。
低效用地的再开发再利用，可以有效释放土地空间，用于传统产业转型升级和新产业、新业态的发展;同时，利用地位档次差收入，也能为企业发展注入新的活力，适应和倒逼结构调整和产业升级。加快
活化低效工厂和闲置土地，不仅可以减少低效供应，有效释放发展空间，还可以解决历史问题，加快全市工业经济转型发展，促进企业“转型升级”和“二三退”。
允许社会资本
收购一批相邻低效地块，申请集中开发利用，盘活老城区边际地、死地，实现社会资本与城市转型优势互补。
对于产业园区的开发运营，需要经历一个漫长的发展过程。李岩认为园区智慧社区，低效用地的再开发必须提高容积率，有土地集约效应，产业本身就有集群效益。
我们知道，容积率越高，密度越大，而大多数人还是比较喜欢低密度的，因为低密度、高舒适度，却只做低密度的产品，违反了土地集约化的原则。
因此，如何在保持舒适性的同时提高容积率，需要大量的设计和思考。在不断设计和改革的过程中，我们也在不断创新和突破自我。
（图片：项目开发前）。
（图：现知汇工业园）。
接下来，我们来谈谈智汇工业园的第二个特点：工业楼上。
为什么要做“工业楼上”？产业
是实体经济的主体，在经济增长目标的驱动下，产业发展往往面临加速转型升级和土地资源短缺的双重压力，产业楼上诞生了。
理由一：产业转型升级加速
一方面，高新技术跨界融合的新兴工业企业对生产和研发的空间环境和厂房建设标准要求更高;
另一方面，生产技术的提高也使工业有可能上楼。
原因二：土地资源日益紧张
随着城市发展规模的不断扩大，土地资源日益紧张，工业用地供不应求，传统的工厂开发模式对企业获得产业生存空间的压力越来越大。
高标准的厂房给地上和地下空间带来好处。
“工业楼上”不同于单层工厂的传统生产模式，而是企业在高层工厂生产、研发、办公和设计的新型工业建筑模式。
“工业楼上”大大提高了工业用地效率，使工业生产的许多环节摆脱了空间限制。通过推动产业上楼，产业智能化、轻量化发展将覆盖更广阔的领域。
大量的电子信息产业和科技型制造业，智能轻量化产业完全满足楼上需求。
工业楼上（高标准厂房）的优势可以表现在以下几点：
在中国，“工业楼上”始于
大湾区，2005年佛山顺德区天府来国际产业城率先试水，2012年深圳全智科技创新园按照“厂房+写字楼”复合标准建成23层科技楼，此后，越来越多的“工业楼上”项目随处可见。
目前，不少优质“工业楼上”真正做到了“谋利上天”的模式。
说到江宁的“工业楼上”，智汇工业园首当其冲。
在征地初期，团队曾特意去深圳留学，曾想过要做一栋22层的“工业楼”。
虽然22层的“工业楼上”还没有实现，但在江宁，智汇工业园无疑是一个突破口，因为这个项目是第一个将工业厂房做成8层的。园区已吸引企业40余家，园区内已投产企业约30家。
李岩说，为了“行业上楼”，我们在产品设计上花了很多心思，为了匹配企业的需求，我们在楼高、荷载、配电、柱间距等方面反复研究。
智汇工业园对入驻企业的要求也比较高，主要从产业和税收方面。
推动产业上楼，建设高品质高标准厂房，将产业园从单一的生产型园区经济转变为产城综合经济，使园区发展成为产业发展基础好、城市服务功能完善、边界相对明确的综合性功能区，是智汇产业园的宗旨和初衷。
“工业楼上”可以大大提高工业用地效率，使工业生产的多个环节摆脱空间限制。
通过推动工业楼上、智能化、轻量化发展产业
将覆盖更广阔的领域，而大量的电子信息产业和技术型制造业，智能化和轻量化产业完全满足楼上的需求。
南京市商业地产商会执行会长冯先贤在交流中表示，南京的“工业楼上”还有很大的提升空间，随着工业园区的不断发展和政府认知的不断提升，未来必定可期。
随着存量时代的到来，我们将持续关注“低效土地再开发”和“工业楼上”，面对大量低效土地再开发再利用，园区必然需要投入更多的精力和时间。
未来，商会将继续走访更多更好的低效土地再开发园区项目，继续关注和探索南京推进“工业楼上”模式。
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