近五年来，产业园开发数量翻了一番，营收规模增长2.7倍。
过去说到房地产，大多数人想到的是“建卖楼”，其实这里指的是新房开发市场，房企往往被称为“开发商”。但随着新房开发市场容量的顶峰，更多其他房地产赛道越来越受到关注，不少房企正努力从“开发商”逐步向“运营商”转型，其中产业城市的开发运营成为主赛道之一。
据歌乐统计，仅在工业城市领域，近五年产业园区开发数量翻了一番，营收规模增长了2.7倍。根据智研咨询发布的数据，中国工业园区数量已达2.5万个，园区正在成为中国经济转型、产业集聚、现代化和创新发展的关键参与者。
目前，高端智慧园区的投资规模和渗透率不断深化，智能内容正从基础服务逐步向更多运营场景深化，该行业对运营管理人才的需求大幅增加。歌乐预测，2022年中国工业园区智能化投资规模将达到3000亿元，工业城市开发运营企业智能应用渗透率达到81%。
各类资本“追鹿”
在坚持以实体经济为主体、做大做强制造业、推动战略性新兴产业发展的背景下，高端智能主题产业园蓬勃发展。
“行业处于'追鹿'阶段，开发商、实体企业、内资机构、外资等较为活跃，尤其是资本机构对运营管理人才的需求越来越大，人才溢价较高。”一位工业园区行业资深人士告诉第一财经。
歌乐研究人员表示，产业园区产业正呈现出“国家进步”的特征，即国有企业和民营企业可以充分发挥各自优势，共同建设，如国有企业普遍具有资源和建设能力优势，而民营企业则具有灵活性和运营管理优势。
近两年的案例包括：2021年5月19日，华润置地与中诚新产业合作成立润城新产业，布局产业运营服务和产业航天载体开发;2021年6月28日，中国金茂与宏泰发展达成合作，中国金茂成为宏泰发展第二大股东;2021年6月30日，山东港集团与亿达未来合作签署战略合作协议，共同推动产业发展、市场推广和项目竞争;2021年12月，南山控股与中南高科签署战略合作协议，包括共同开发产业园区、运营管理合作、共建资金等。
安信证券报告显示，前50家房企中约有66%参与过产业园项目，而龙头房企参与比例较高，房企参与的产业园项目以智能制造、医疗健康和文化旅游农业为主，其中智能制造最为重要类型。
除了传统开发商，实体企业也在努力分一杯羹，也可以自带“生态”进入。
过去，房地产企业涉足房地产，多为建设自用写字楼和产业园区，但现在一些实力雄厚的实体企业采取了“自用+吸引”的模式，即在建设产业园区后，不仅要自己使用，还要引入自己的上下游供应链，还组建招商队，拓展入驻企业。比如京东方苏州智能制造服务产业园、美的上海全球创新园、海尔智慧谷、中兴通讯智汇上海科技产业园、京东智谷、菜鸟智慧谷等，这些产业园大多聚集在上海、苏州和杭州。“涉足产业园区的房企与涉足产业园区的
实体企业存在较大差异，后者的管理思路仍以自用为主，投资运营团队首先为企业自用服务，而专业的产业园区开发运营商服务意识更强。”上述工业园区行业资深人士表示。此外，投资
机构正以“新基建”的名义进入产业园轨道，利用自身融资成本低、更能接受较长投资周期的优势，不再局限于金融投资者的角色，以多种方式进入产业地产市场，甚至自行征地开发。
参与产业园的较大投资机构包括：康桥资本推出8.5亿美元生物医药基础设施基金，投资建设剑桥创投生命科学园;红杉中国募集首支“新基建”股权投资基金，主要覆盖新经济产业园、高端厂商、生物医药产业园、高标准物流、数据中心等;摩根士丹利房地产投资分部收购了位于南通、太仓、苏州及嘉兴的四个物流及产业组合，资产面积约21万平方米，以及位于上海张江的美恩生物科技园;高瓴资本达成股份认购协议，入股产业园运营服务商天机产业城，并投资建设高瓴创投医疗器械园。
目前，生物医药、智能制造、人工智能、数字经济等已成为产业地产企业向政府购地频率最高的产业主题方向，对于开发运营商来说，“主题公园”带来的自我维持率更高、项目回报周期更长、入园企业筛选更严格、招商难度更大、入园更难、 周期较长，需要具备较强的运营能力，快速实现稳定的现金流和有效的退出手段。
“投融资、管退”成为现实
在退出手段方面，由于近两年我国REITs（房地产投资信托）渠道的畅通，不少企业都在努力打通“投、融资、管、退出”的闭环，彻底摒弃以往的房地产销售思维。
2020年4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进房地产投资信托基础设施领域试点工作的通知》，明确支持符合条件的优质项目开展基础设施REIT试点，包括仓储物流、国家战略性新兴产业集群、 高新技术产业园区、特色产业园等，相当于给产业地产行业打了一剂强心针。通过发行REITs，工业城市运营商可以盘活园区现有资产，实现轻资产运营，缓解资本沉淀压力。近两年，国内20家公募
REITs（含待审上市产品）中，已有8家产业园REITs，国内首个民营园区公募REIT“东久新经济”申请结果也于近日公布，基金战略投资者认购总额， 线下投资者和公众投资者配售前达到855.72亿元，可见投资者热情高涨。
事实上，公开REITs的发行一直颇为火爆，标的资产类型对绝大多数人来说都是“园区基础设施”。产业园区
经济逐渐成为承载我国区域经济发展和产业战略部署的核心载体，但在“冲上来”的情况下，部分类型的产业园区也出现了需求过剩或不匹配的情况。
房地产研究院嘉里认为，“工业楼上”要满足企业的特殊要求，比如生物医药企业，需要10万级洁净车间，引导这些企业上楼，满足生产工艺和空气洁净度的要求;精密仪器制造对振动更敏感，建筑设计必须有防振和减震措施;轻工生产企业涉及大型机械设备，厂房的楼高、承重等施工标准应符合相应标准智慧产业园区，只有满足企业的基本需求，企业才有“上楼”的可能。
普洛斯高级副总裁兼技术运营负责人邱宝军近日告诉第一财经：“十年前，智慧园区更多属于概念范畴，现在整个产业园区行业正朝着智能化、零碳化方向迈向高质量发展。但目前，部分园区仍面临规划定位不明确、空置率高、与产业融合不足、投入产出效益不均、人车调度管理困难等挑战。"
作为全球物流基础设施领域的行业巨头，普洛斯希望将园区管理经验输出，并推出了轻资产的“云资产管理服务”，即为园区业主提供数字资产管理解决方案。近期，国内也有民营企业转型产业园区轻资产服务商，输出管理
经验，如华夏幸福近日宣布产业投资和园区服务将全面向轻资产转型，并与平顶山高新区签署投资促进协议和《战略合作备忘录》，成为其全面输出工业城市管理新能力的首次尝试。
普洛斯ASP云资产管理服务负责人张志涵表示，未来产业园区的数字智能业务在广阔的二三线城市园区将大有可为，未来发展重点将是市场的下沉。
