项目位于长沙市岳麓区梅溪湖国际新城区，总建筑面积.61 m2，其中地上建筑面积69332.33 m2，地下建筑面积45362.28 m2。1#楼为超高层1~3层为底层商业，4~55层为住宅，总建筑高度95.2米。 2#超高层1~3层为底层商业，4~51层为公共，建筑总高度为211.9米。 3#商业 地上1~3层。地下车库为-1~-3层，其中-3层为人防区。
空调设计参数、负荷计算
室外设计参数表如表1所示。空调的室内设计参数具体见表2。
执行每小时空调负荷计算，如表3所示。
超高层空调设计
目前，分布式能源站已得到广泛应用。表 4 比较了三种空调选项。
1#住宅和2#公寓均为超高层建筑，分体式空调安装较差，且
通风百叶窗影响立面效果，因此1#超高层住宅和150米以上的2#超高层公寓采用多线空调系统，并在设备平台各楼层设置在线室外机。
3#商业各商铺独立，独立计费，分体式空调更合适。附近梅溪湖距项目地块1050米，供能距离短，能源站已在同步建设中，因此本项目2#超高层公寓50m以下楼层的空调冷暖源全部由能源站提供。树鸟教育暖通空调设计在线教学杜老师。
能源采用“污水源+天然气冷暖电三联产”复合供能型，能量比如下：夏季制冷能比由15%布+55%排污源+组成
30%水冷，冬季供暖能量比由25%分布式+10%锅炉+65%污水源组成。
1）能源站在本项目中的应用
对于超高层建筑，集中式空调系统的空调设备和管道需要承受较大的静水压力，当设备、管道等的工作压力超过2.0MPa时，工程造价将大幅上升，因此合理的空调水系统分区将对安全性产生很大影响， 项目的节能、经济和运营管理。项目2#超高层公寓 150米（4~33楼）以下，空调采暖制冷源与附近的能源站相连，热机房位于地下一层。空调水系统示意图如图1所示。
这
输水系统垂直分为两个区域：低区4~22F）和高区（24~33F）。低区总换热量为，选用水-水板式一体化换热器（包括2个换热器、3个水和控制系统），单台机组换热不低于总热量的70%。
总热交换
在高区为，选用1台一体式水板式换热器（包括2台换热器、3台泵和控制系统），单台机组换热不低于总热量的70%。一次冷水给回水的设计温度为：5.5°C/12.5°C，二次侧冷水给回水的设计温度为：3.5°C/6.5°C。 一次加热水侧供回水的设计温度为：0°C/40°C，二次侧加热给水回水的设计温度为：38°C 48°C。
水系
高层建筑必须满足设备压力能力的需要，输水系统划为承受压力：低空调水系统的恒压为1.1MPa，压力为1.46MPa，试验压力为2.0MPa。阀门和水管轴承 1.6 MPa。空调水系统在高区的恒压为1.6MPa，工作压力为1.98MPa，试验压力为2.5MPa。阀门和水管压力.0MPa。
中央空调用水系统采用
双管，整个供水系统采用密闭循环系统，各空调水回路布置方式相同。回水管的每一层都配有静态平衡阀，并在系统的最高点设置自动排气阀。在供水和回水主管之间设置压差旁通管，以便在终端设备低流量时保持水系统压力稳定。空调系统采用膨胀水箱补充水分。在空调分区的回水干管、各楼层的回水干管、各空调的回水干管上设置电能表进行测量。
2#超高层公寓空调室内机的布局需要与精装紧密匹配。空调室内机的布局影响设备的安装和维护，室内机的不合理放置会导致室内噪音超标。如图2和图3所示，公寓阁楼室内机和通风口布局。公寓每层新风房均配有新风全热回收装置，采用立式风井集中供排风，每层新风量/h，焓回收效率不低于5%。
2）多连接系统在本项目中的应用
本项目2号公寓150米（35~51层）以上空调采用分层、户型多连接空调，可实现户户分计量。外部单元分层放置在设备平台上。对于东侧空调的室外机位于图4所示的凹槽中，导致室外机气流短路和室外机正常散热，有必要分析此处空调室外机的气流。
选择2#公寓35~51F在两个空调室外机的东侧分析气流。根据图5的计算结果，一楼机的最大吸气温度值为49.11°C，不超过室外机工作极限温度0°C。 因此，根据该气流分析的外部机组的散热情况，35~45层和47~51层的空调机组发生流量短路的可能性相对较小。
通风和防烟设计
1） 防烟设计由于新法规“建筑排烟和排烟系统技术标准-2017
”）已于2018年8月1日实施，因此该过程基于-2017进行排烟和排气系统的设计。
1#超高层住宅（地下3层，地上
55层）、2#超高层公寓（地下3层，地上51层）其防烟楼梯间、共用前室、避难层前室、前室均采用机械加压送风系统，增压风机放置在避风层的风扇房或屋顶风扇房。
避难层是采用机械加压送风系统设计，按避难层净面积不小于
每平方30m3/h计算加压送风量，避难层防火窗可开启，面积不小于避难底地面面积的1%， 火灾期间关闭，有时手动（或自动）打开防火窗排烟。
3#商用防烟楼梯及前室、共用前室、消防前室配备机械加压送风系统，专用送风风机房设置加压送风风机。防烟楼梯机械加压送风系统的残压值为50 Pa，前室和共享前为25 Pa。
设置带有机械加压送风系统的防烟楼梯间，顶部有不小于1 m2的固定窗户。靠外墙的防烟楼梯，外墙上每5层总面积不少于2平方米。机械加压送风系统的设计风量由计算出的风量乘以0.2倍确定。加压送风系统采用管道送风，土井各壁预留75~100mm空间，用于管道安装。
2） 通风排烟设计
地下车库设计有组合系统，用于在发生火灾时排出通常的废气和烟雾。通常的排风量是根据房间内3米的净高度和5次/小时的换气量计算的。发生车库火灾时的排烟量符合《汽车车库、车库和停车场设计规范-2014》表8.2.5中的规定值。减1：有防火区，有直接的室外车道，直接通向外面的车道用于补风。
其余防火区配备机械补给系统，补给量不低于排烟量的50%，不少于排风量的80%。选择双速柜式离心风机，通常低速运行排风楼宇自控空调应用，万一发生火灾就切到高速运转排烟。地下车库设置一氧化碳气体浓度测试仪，根据CO的实时浓度自动操作和控制排气扇。
有自然排烟气的房间
条件采用可打开外窗的自然排气，自然排烟窗设置在储烟仓内，其有效开窗面积小于房间面积的2%，开启外窗设置在离地面1.3米的高度，设置手动开启装置。面积大于50平方米的地下室房间，面积大于50平方米
的无窗房间，面积超过50平方米的房间，房间
面积超过100 m2或更多可燃材料的地面外窗 累积超过300 m2的装有排烟系统。对于超过60 m的商业建筑的公共道路，需要在外墙或屋顶上设置固定窗户，布置间距不应大于20 m，每个固定窗户的面积不应小于1 m2。
公厕配有机械排气系统，根据换风次数计算排风量5次/小时。配电室采用气体灭火，气体灭火后设置机械排气系统兼作通风系统。地下室消防泵房、生泵房、换热机房、通讯设备房均按机房通风次数配备机械排气系统和辅助风系统。
地上商店是预留的厨房油烟支管，以及止回阀和油烟
风道连接处设置150°C消防阀，防止烟气回灌和灾害通过油烟支管扩散到其他车间，处理后的油烟浓度小于2mg/m3，油烟净化处理设备及配套风机根据实际需要自行安装。
空调是自控的
发生火灾时，消防控制中心将切断除正压供风机、排气扇和防火补充风机外的所有空调通风电源。负一换热室的控制系统由制造商提供。确定机房高效节能控制系统招标后供应商完成的二次详细设计。
换热器机房设备联锁功能：
a）循环水泵启动后，一次网电动调节阀
可开启，循环泵异常停电或异常停机，可实现一次管网电动节流阀关闭，同时发出报警信号。
b） 当泵启动和停止并且联锁单元启动时：管道上的电动阀 - 泵。停机时，顺序颠倒。
任何泵都可以通过时间程序、远程控制和现场手动操作。设计空调供应、回水温度和压差控制装置。同时，设备设计监控和故障报警装置对设备的运行进行监控。电动二通阀安装在空气盘管工作台冷却器的出水管上，室内控制面板配有三速开关，当室内温度达到要求时，停止风扇转动并关闭电动二通阀。新风机组、风机等设备配有控制箱。通风系统：通风系统的启停控制。风扇运行状态显示，故障报警。
结论
本项目属于超高层建筑，要根据实际情况选择冷热源类型。多联系统从安装到调试，计费方便，设计时需要避免多线机房机组布置在过深的槽中，多线室外机散热性很好，多联是一种可靠、灵活的空调系统。对于接入能源站系统的超高层公寓，需要加大对空调水系统分区、空调系统计费、新风设计、OFT公寓室内机布局等多方面的研究，以保证整个空调系统的高效稳定运行。
为进一步加强物业项目规范化、长效化管理，提高崇川区住宅小区物业管理水平，改善居民居住环境，根据《江苏省物业管理条例》，《 《南通市住宅物业管理条例》和市政府《关于进一步加强城镇小区物业管理的意见》，结合崇川区实际，制定本办法。
一、总体目标
强化物业管理各方责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，加快建立“统一领导、分级负责、分管结合、多管齐下”的物业管理工作体制。突出分工、整体联动、综合协调”，进一步提升我区物业管理水平。
2、完善小区物业管理制度
1、明确管理人员
街道指定专职物业管理人员，建立党政一把手挂钩制度，联系各小区物业。
社区指定专职物业管理人员； 物业管理工作由社区书记组织。
2、落实三级管理职责
社区物业管理以街道为主体，社区（居委会）具体负责，区有关部门指导协助。 区部门、街道（开发区）、居（村）委会要明确职责分工，切实抓好落实。
区有关部门将物业管理中与本部门有关的工作纳入本部门日常工作：
政法委：负责财产纠纷处理工作的组织、协调、检查和考核工作。
发改委：负责审查普通商品房小区前期物业服务收费标准。
司法局：负责指导全区财产纠纷调解工作。
财政局：负责物业管理财政奖补的审核和拨付。
住建局：负责全区物业管理工作的指导、检查和监督，牵头协调处理物业管理工作中的突出问题； 负责物业服务企业合同选择的审批、物业服务企业备案、物业管理区域备案、物业服务合同备案和物业验收备案。
市政及绿化管理局：负责社区雨水、污水、气体乱排放的技术指导工作。
城管局：负责查处社区违反城管法律、法规、规章的行为，督促、指导物业服务企业做好垃圾分类工作，创建无违规社区； 参与物业管理评估。
市场监督管理局：负责对社区电梯安全运行的监督检查，依法查处违规使用电梯； 参与物业管理评估。
市自然资源和规划崇川分局：负责审查小区物业管理和配套服务用房规划。
崇川市生态环境局：负责查处各类经营主体环境违法违规行为。
公安局：负责社区治安、技防、无证养宠物、车辆停放等监督检查工作，依法查处违反治安管理规定的行为； 参与物业管理评估。
崇川消防救援大队：负责小区消防安全巡查，依法查处违反消防管理规定的行为； 参与物业管理评估。
环卫处：负责社区生活垃圾的清运； 督促、指导物业服务企业做好生活垃圾分类工作； 参与指导社区生活垃圾的投放和建设； 参与物业管理考核。
文明办：负责监督指导社区文明创建工作。
街道（开发区）是小区物业管理的责任主体，全面负责所辖区域内的物业管理工作。
社区负责社区物业管理的具体工作。
聘用的物业服务企业或者物业管理站聘用的服务人员，应当按照服务标准和合同约定做好具体服务工作。
三、建立联席会议制度
区政府成立由区副区长召集，区政府办公室、纪委、发改委、民政、财政、住建、市政绿化、城管、卫健委、市场监管、信访、自然资源和规划、公安、消防、环卫等有关部门和各街道（开发区）组成的联席会议制度，研究、协调、决策重大事项。管理。 会议定期和不定期举行。 一般每季度举行一次。 联席会议由分管副局长或受委托的政府部门与住房城乡建设局负责人召集。 街道可向区申请召开联席会议。
三、加强对物业管理工作的考核
区政府成立了以分管副区长为组长的物业管理考核领导小组。 委员由住建、城管、市政绿化、消防、公安、财政、自然资源、卫健委、环卫、纪委、街道等部门人员组成。 领导小组下设办公室。 办公室设在住建局。 办公室具体负责全区物业管理考核的日常工作。
1、社区物业服务评价
街道（开发区）负责对小区物业公司（包括商品房、安置房、老旧小区，直营公房和单位自营房除外）进行考核，考核每月进行一次（详见附件一）。 将结果汇总上报区物业管理考核办公室。 区物业管理评估办公室每季度在街道评估的基础上，对各街道物业区域进行抽查或针对性评估。 评价结果作为区政府对街道物业管理工作进行考核的依据之一，也是物业招投标前期、小区优优评价、物业管理企业资质评价的依据之一。标准，以及政府对社区管理的激励措施。 被抽查区的考核最终得分以所在区考核为准。 其考核分数低于该街道对社区的考核分数的，该街道所有其他街道的季度考核分数将相应降低； 被抽查街道考核分数高于本街道考核分数的，该街道所有其他街道季度考核分数增加等量（最高分不得超过100分）。 分区可以使用百分比系统自定义和完善社区评估方法。
区将年度考核平均分（区抽查调整分）前10名服务企业评为年度优秀物业服务企业，前五名（含第五名）企业在管项目10个以上（含10个） 1）奖励6万元，管理项目5-9个（含5个）奖励5万元，少于5个的奖励4万元； 排名第6至10名的企业，在管项目10个以上（含10个）奖励3.5万元，在管项目5-9个（含5个）奖励3万元，少于5个的奖励2.5万元； 排名后10名的物业管理企业将被责令整改，三个月未整改到位的，每年扣减20分，两年内获得项目评估资格取消，两年内不再颁发信用证书。
2、街道（开发区）评价
各街道（开发区）要把小区物业管理工作作为重点工作，纳入年度目标管理考核。 区物业管理考核领导小组每季度从组织架构、规章制度、管理成效等方面对街道（开发区）进行考核（详见附件2），并通报考核考核结果。 评估结果与长期管理评估挂钩。 季度平均分90分以上（含90分，下同）的，长期管理考核加2分； 80分以上加1分； 70分以上不加减分； 超过60分扣1分； 不足60分扣2分。
三、资金补助办法
（一）物业服务费收费标准由区物业管理考核领导小组研究制定，并定期、适时调整。
拆迁安置小区交付满两年，经街道评估，与街道签订物业服务合同的安置房小区，纳入区级补助。
拆迁安置小区（含安置点和部分安置房小区）暂定为每月1.3元/平方米。 其中，综合治理、安保保洁费用0.7元/平方米/月，绿化、设施设备维护、公共能源消耗费用0.6元/平方米/月。 拆迁安置小区（含安置点和部分安置房小区）的住宅物业管理费，前两年由业主自行负担。 第三年起，区财政临时补助0.5元/平方米/平方米，业主自缴0.2元/平方米。 ·月亮。 补贴面积为社区生活区。 进行二手房交易的业主不再享受政府补贴（直系亲属过户除外），按每月每平方米1.3元的标准全额缴纳物业费。 补贴地区每年调整一次。
绿化、设施设备维护、保养、公用能源消耗均由国有物业公司负责，按每月0.6元/平方米与区财政结算。
老旧小区（2000年以前）纳入区级物业管理考核，区政府每年对年度考核优秀项目给予500万元奖励（按比例落实）老旧小区改造项目，上限为500万元），具体考核办法另行制定。
（2）拆迁安置小区（包括安置点和部分安置房小区）物业管理费区级财政补贴与社区服务公司季度考核结果（区抽查调整结果）挂钩。 评价分数在90分以上（含90分）的，全额支付，评价分数在90分以下的，按同比例支付。
（三）拆迁安置小区、老旧小区低保户、低保户、特困户免征自缴物业管理费。 免费费用由街道（开发区）承担。
4.培育业主缴费、考核企业收费
各街道、物业服务公司加强宣传，培养居民缴费意识。 各物业服务企业努力提高服务质量，提高业主满意度，提高物业收费标准。 每年一季度，区考核办将上一年度安置小区物业服务企业征收率纳入考核，考核结果与本季度物业费补助挂钩（考核办法另行制定）。
四、加强对物业服务企业的监管
1、普通商品住宅小区
区住房和城乡建设局根据工作职责，做好前期房产合同备案、房产履约保证金催收和征信平台动态管理工作，查处依法进行物业管理的违法行为。
区物业管理中心牵头定期组织对物业服务企业服务质量和业主满意度评价进行检查评价，对物业服务企业的服务行为进行监督和指导，做好信用评价工作物业服务公司和项目经理。
业主大会决定解散物业服务企业的，被解散的物业服务企业应当按照规定办理过户手续。 被解散的物业服务企业自办理交接至退出物业管理区域期间，应当保持正常的物业管理秩序。 各区、街道（开发区）要做好相关监管工作。
2、安置房、农民集中居住区
（一）完善准入机制。 全区统一建立安置房物业服务企业银行，暂定入驻企业30家。 通过招标确定仓储企业，根据考核结果实行动态管理，逐步淘汰遴选10家企业。 街道（开发区）根据需要，根据工作业绩、考核排名等，从企业库中评选出最佳物业服务企业。
（二）明确准入流程。 开发单位向街道（开发区）递交招标申请，附房产建筑物、设备设施清单，缴纳房产启动费（无重新招投标流程）→次级-区（开发区）制定招标方案→区物业管理中心批准方案→街道（开发区）发布公告→服务企业登记→街道（开发区）招标→服务企业投标→投标企业缴纳投标保证金→街道（开发区）组织开标评标→中标人缴纳履约保证金→街道（开发区）区）与服务企业签订合同。
（三）加强日常考核。 物业服务企业业绩考核由区物业管理中心和街道（开发区）联合考核。 考核标准和办法由区住建局制定。 区物业管理中心考核采用抽查方式，每季度组织一次，将抽查小区平均分折算成物业服务企业季度总分，权重为40%。 街道（开发区）考核每月组织一次，将季度平均分折算为物业服务企业季度分值，权重为60%。 考核结果与物业管理财务奖补兑现挂钩，也作为本地区物业服务企业年度排名和退出的主要依据。
（四）完善退出机制。 对季度考核排名垫底或考核得分低于60分的，由区物业管理中心和街道（开发区）进行约谈，责令限期整改到位。 有下列情形之一的：经约谈未及时整改的； 连续两个季度考核排名垫底或低于60分的，街道（开发区）会同有关部门予以清零。 退出企业两年内不得进入区物业服务企业数据库。
3.严格的性能保证
建立物业服务企业履约保证金制度。 缴费标准为：小区总建筑面积10万平方米以下。 保证金由专用账户集中管理。 履约保证金坚持收支两条线，对新交付的各类住宅小区（含商业项目）严格按标准缴纳。 原则上，各物业服务企业必须保留至少一个项目的履约保证金，其余符合条件的可按要求退回申请。 商品房小区：上一期物业服务合同期满后，与物业管理委员会签订物业服务合同的物业楼宇自控管理师，由物业服务公司申请，物业管理委员会和所在街道同意，区主管部门批准退还（未成立物业管理委员会的，与开发商退还。建设单位签订物业服务合同后，社区所在社区提出退还意见） ; 安置小区：连续两年纳入区级补助的，由物业服务企业提出申请，征得社区（业主委员会）和街道同意，经区主管部门批准返还。 如无新项目接手，上一项目的履约保证金暂不退还。
五、附则
（一）本办法由区住房和城乡建设局负责解释。 本区物业管理文件原件与本办法不一致的，以本办法为准。
（二）本办法自2021年4月1日起施行。
