山东省物业服务收费管理办法
（2018年5月29日山东省人民政府令第317号发布自2018年7月1日起施行）
山东省物业服务收费管理办法
（2018年5月29日山东省人民政府令第317号发布自2018年7月1日起施行）
第一章总则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进经济社会健康稳定发展，依据《中华人民共和国价格法》中华民国》、《物业管理条例》等法律法规，结合本省实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费及其监督管理活动。
本办法所称物业服务收费包括物业公共服务收费、机动车停车费和其他服务收费。
第三条 省人民政府价格主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。 设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门依据价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门和其他有关部门应当按照各自职责，做好物业服务收费管理工作。
第四条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平、收费与服务质量相适应的原则，根据不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。
第五条 实行政府指导价的房地产服务收费，其基准价由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同房地产管理部门确定。或住房城乡建设行政主管部门（以下统称物业管理部门）及其浮动范围，报本级人民政府批准后，向社会公告执行。
实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据经济社会发展水平和物业服务成本变化情况适时调整。
第六条实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。
鼓励和支持业主或物业使用者通过公平竞争机制选择物业服务企业，与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务质量、收费标准和收费方式。
第二章 物业公共服务收费
第七条 本办法所称物业公共服务收费，是指为维护公共秩序、治安救助等公共服务，向业主或者物业使用者收取的日常管理、养护、绿化养护、卫生保洁等费用。 .
第八条 普通住宅物业前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业物业公共服务费实行市场调节价。
第九条 普通住宅物业物业前期公共服务费应当根据物业服务水平、服务质量、服务成本等因素分级定价。
普通住宅物业前期服务水平标准，由设区的部门会同价格主管部门制定，并向社会公布。
第十条 普通住宅销售前，建设单位应当编制物业服务计划，选定物业服务等级，依法选定物业服务企业，签订物业服务前期合同，并报送当地价格自合同签订之日起十日内办理。 向物业管理部门备案。
第十一条 物业服务水平、服务内容、收费标准、收费方式、收费开始时间、合同终止情况等，应当在先前的物业服务合同中列明，并在物业管理区域内显着位置公示。
建设单位与购房者签订的房屋买卖合同，应当包括物业公共服务费的内容。
第十二条 因政府指导价变动需要调整普通住宅物业前期公共服务收费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动幅度内相应调整。
因服务成本变化需要调整普通住宅物业前期公共服务收费标准的，物业服务公司应当向业主披露真实、完整的物业服务成本，业主有专属的物业服务费用。部分面积占总建筑面积二分之一以上且占总面积二分之一以上的业主书面同意的。
物业服务企业应当自调整物业公共服务收费标准之日起10日内向当地物价主管部门备案。
第十三条 普通住宅物业公共服务费按照房屋产权的建筑面积计算征收。 已取得房屋产权证的，按房屋产权证载明的建筑面积计算； 未取得房屋所有权证的，按照房屋买卖合同约定的建筑面积计算。
普通住宅储藏室、车库等不计入物业公共服务费计费范围，但改变设计用途为居住的除外。
第十四条 房屋、车库、储藏室依法变更为餐饮、培训等用途的，应当征得利害关系人的书面同意，并办理有关手续。 服务企业应当与业主或者财产使用人另行约定。
第十五条 业主应当自交付物业之日起按月缴纳物业公共服务费。 业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业公共服务费的，从其约定。
经业主或者物业使用人同意，物业服务公司可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年； 物业服务公司与业主或者物业使用人对提前领取时间另有约定的，从其约定。
产权发生转让的，应当由原所有人或者产权使用人缴纳产权公共服务费。
第十六条 因建设单位分期开发、分批交付等原因，配套设施设备、道路交通、绿化环境等不符合房屋买卖合同约定标准的，应当减免物业公共服务费或者免除，差额部分由施工单位补交。 单位对物业服务企业进行补偿。
前款规定的物业公共服务费用减免比例，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业管理部门确定。属于普通住宅物业的预产权； 物业服务公司、业主或者物业使用人协商确定。
第十七条 普通住宅交付后空置时间超过六个月的，减免该物业前期公共服务费； 空缺处理程序和具体削减比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门规定。 部门应当会同物业管理部门规定，但收取的费用最高不得超过60%。
其他物业交付使用后闲置时间超过六个月的，物业公共服务费标准由物业服务公司与业主或者使用人另行约定。
第十八条 因建设单位原因致使物业未能按时出售、出租或者交付给购房人的，物业公共服务费由建设单位支付。
对符合交付条件的物业，购房人逾期未办理交付手续的，物业公共服务费由建设单位书面通知购房人交付给购房人之日起缴纳。办理发货手续。
第三章 机动车停车费
第十九条 本办法所称机动车停车费，是指建设单位在物业管理区域内租赁车位，使用物业管理拟停放机动车的库（场）内的车位。面积，以及业主共用道路的占用情况。 或在其他公共场所停放机动车的，由承租人和使用人支付的车位租赁费、停车服务费、车位使用费。
第二十条 普通住宅车位租赁费、普通住宅物业前期停车服务费、车位使用费实行政府指导价，其他物业机动车停车费实行政府指导价。以市场调整价格为准。
第二十一条 业主、物业使用人和其他承租人租赁建设单位车位的，应当缴纳车位租赁费。
普通住宅车位租赁费标准由承租人与建设单位或者其委托的物业服务公司在政府指导价范围内约定； 其他物业管理区域的车位租赁费标准，由承租人与建设单位或者其委托的物业服务公司协商确定。 服务业务协议。
第二十二条车位租赁费由建设单位代收。 建设单位委托物业服务企业管理收取车位租赁费的，应当签订书面委托合同； 未签订书面委托合同的，物业服务企业不得收取。
第二十三条 使用物业管理区域内规划停放机动车的库（场）内的车位，物业服务公司提供相应服务的，车位使用者应当缴纳停车服务费。
前期普通住宅物业停车服务费标准由建设单位与物业服务公司在政府指导价范围内协商确定； 其他物业管理区域的停车服务收费标准由业主大会或者业主委员会与物业服务公司协商确定。
停车位内无机动车停放的物业楼宇自控系统管理规定，免收停车服务费。
第二十四条机动车占用业主共用道路或者停放在物业管理区域内其他公共场所的，可以收取车位使用费。
普通住宅物业收取车位使用费的，具体收费标准由物业服务公司在政府指导价范围内确定； 其他物业管理区域收取车位使用费的，收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主确定。 委员会确定。
第二十五条 停车服务费由物业服务企业收取，车位使用费可以由物业服务企业代收。
长期使用物业管理区域内拟停放机动车的库（场）车位，或长期占用物业管理区域内业主自有道路或其他公共区域停车的机动车，可按月收取停车服务费或停车位。 使用费； 机动车临时停放可以按小时计费，但停放不足两小时的，应当免费。
第二十六条 因执行公务进入物业管理区域应急、抢险救护、市政工程抢修等机动车辆，以及为业主和业主提供维修、安装、物品运送等服务的机动车辆。物业用户，暂时停放。 不收取机动车停车费。
第四章其他服务收费
第二十七条 本办法所称其他服务收费，是指物业服务企业向业主或者物业使用人提供的服务，除物业公共服务费、机动车停放费外，还收取相应费用，以及与物业相关的服务。物业服务。 来自企业和财产所有者或财产使用者的其他费用。
第二十八条 其他服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主或者物业使用人以及其他有关单位和人员协商同意； 国家和省对其他服务收费按照规定实行政府指导价或者其他管理办法。
第二十九条 利用物业共有部分和共用设施设备进行经营活动，应当取得相关业主、业主大会和物业服务企业的书面同意，并依法办理相关手续.
物业服务企业代业主经营物业公用部分和公用设施设备的，应当在物业服务合同中约定。
第三十条 物业公用部分、共用设施设备的经营所得以及车位使用费等收益资金，由全体业主共享，由业主大会决定其使用方式和用途。 ; 未作出决定的，主要用于补充专项维修资金，也可作为业主委员会、业主大会的活动经费，或作为物业公共服务费的折让。 若为普通住宅预售物业，所得款项可优先抵扣物业公共服务费。
物业服务企业代收保管前款规定的收益资金，除扣除相应的管理费和税金外，不得挪作他用。 管理费的扣除比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门确定。
第三十一条 物业室内装修过程中产生建筑垃圾的，业主或者物业使用人应当将其存放在物业服务公司指定的场所，并承担清扫和运输费用。 具体收费标准由双方协商确定。
第三十二条 物业服务企业对人员、机动车辆实施准入管理的，应当为业主、物业使用人免费提供必要的准入卡（卡）。 如因遗失或损坏需要补发，可收取适当的制作成本费。
物业服务企业提供前款规定以外的其他交通设备的，可以适当收取费用，但应当由业主和物业使用人自愿选择，物业服务企业不得强制收费。
第三十三条 物业服务企业可以按照与业主或者物业使用人的约定，提供机动车保管、家政服务等专项服务，并收取相应费用。 具体收费标准由双方根据服务内容和服务质量协商确定。
第三十四条 供水、供气、供电、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业管理单位、环境卫生管理单位委托收取费用的，不得向业主收取手续费等附加费用，但可以按照规定向专业管理单位、环境卫生管理单位收取报酬。协议。
专业经营单位、环卫管理单位不得强制物业服务企业收费，不得因物业服务企业拒绝收费而停止向终端用户提供服务。
第三十五条 物业公用部分和公用设施设备在保修期内的，维修费用由建设单位承担； 保修期超过保修期的，维修、更新、改造费用通过维修专项资金列支。
第五章监督管理
第三十六条 县级以上人民政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，建立物业服务收费成本调查和价格监测制度，依法查处物业服务违法行为。及时收费。
物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的账簿、文件等资料，不得弄虚作假。
第三十七条 县级以上人民政府物业管理部门应当会同价格管理部门和其他有关部门建立房地产服务质量评价体系和服务水平动态调整机制。 物业服务企业开展重点监督检查，可采取限期整改、降低收费标准等措施。
物业服务企业应当严格遵守价格法律法规，全面履行物业服务合同，确保服务质量符合收费标准。
第三十八条 物业服务收费实行明码标价制度。 物业服务企业应当公示企业名称、服务内容、服务水平、收费项目、收费方式和起算时间、收费标准和依据、举报投诉电话等。业主和物业使用者。
物业服务企业收取物业服务保证金、押金应当遵守有关规定，不得收取保证金、押金等变相收费。
第三十九条 物业服务企业代为收取物业公用部分的收益资金、共用设施设备的运营收入、车位使用费，应当分别列示、独立核算，收支明细每季度在物业管理区域显着位置公示。 公示期不得少于1个月。
第四十条 物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主或者物业使用人有权拒付。
物业服务企业按照约定履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额缴纳物业服务费。 不按照约定支付的，业主委员会、物业服务公司应当督促支付； 拒不支付的，物业服务公司可以通过诉讼或者其他方式依法追偿。
第四十一条建立物业服务收费纠纷调处机制。 业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业之间就物业服务收费发生纠纷，可以向县级以上人民政府价格主管部门申请调解。 价格主管部门收到申请后，应当及时进行调解。
第四十二条建立物业服务收费信用管理制度。 物业服务企业超标收费、收费、变相收费，或者低于服务水平提供服务的，列入失信企业名单并给予相应处罚； 业主或者物业使用人恶意拖欠物业服务费的，应当列入名单。 个人诚信记录。
第四十三条 建立物业服务收费投诉举报处理机制。 因物业服务收费引起的投诉、举报，由县级以上人民政府价格主管部门会同有关部门按照各自职责处理。
第六章 法律责任
第四十四条 违反本办法规定的行为，法律、法规规定了法律责任的，从其规定；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 法律、法规未规定法律责任的，依照本办法的规定处罚。
第四十五条 物业服务企业违反本办法规定，未将原物业服务合同或者调整后的物业服务收费标准报送备案，或者未公示共享部分财产、共享设施收益和设备、车位使用费逾期不改正的，处5000元以上10000元以下罚款。
第四十六条 违反本办法规定，建设单位分期开发、分批交付等原因，配套设施设备、道路交通、绿化环境等不符合房屋买卖合同约定的标准合同、减免物业公共服务费、建设单位未按照规定向物业服务企业补偿差额的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正的，处2万元以上5万元以下罚款。
第四十七条 违反本办法规定，物业服务企业未按照规定程序前期调整公共住宅公共服务收费标准，或者未对物业共用部分进行使用管理的，共享设施设备的收入资金，以及按规定收取的车位使用费。 由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，处5万元以上10万元以下罚款； 构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 违反本办法规定，物业服务企业未按照规定免费提供准入证件的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，并处以罚款处一万元以上三万元以下罚款。
第四十九条 物业服务企业违反本办法规定，有下列情形之一的，由县级以上人民政府价格主管部门依照价格法律、法规的规定予以处罚, 和规则; 构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）超出政府指导价浮动范围的收费标准；
（二）提供低于服务水平标准的服务并收取费用；
（三）通过分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准；
（四）强制性或者变相强制性服务和收费；
（五）违反有关规定，以保证金、保证金等形式收取费用的；
（六）未按照规定实行明码标价的；
（七）其他违反价格法律、法规和规章的行为。
第五十条 县级以上人民政府价格主管部门和其他有关部门违反本办法规定，有下列行为之一的，依法追究其直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任：依法受到处罚； 责任：
（一）未按照规定制定、调整物业服务收费标准的；
（二）未按照规定建立物业服务质量评价体系和服务水平动态调整机制，落实物业服务收费监督管理措施的；
（三）未按照规定建立物业服务收费纠纷调解机制、信用管理制度和投诉举报机制的；
（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。
第七章附则
第五十一条 物业服务公司以外的管理人提供物业服务的，其收费按照本办法执行。
第五十二条 本办法自2018年7月1日起施行。
《条例》明确规定了居住区各方当事人的消防安全责任。 根据《条例》，业主是住宅物业消防安全的责任人。 但作为消防责任人，业主相对分散，不能有效督促其履行相关责任义务。 要确定一般单位（或个人）牵头实施，确保消防管理要求落到实处。 因此，《条例》要求业主应当委托或者指定统一管理人负责住宅物业的消防安全管理工作，并受委托代为实施具体的消防安全管理工作。 《条例》明确建立了政府主导、部门协调的工作机制，以及各级政府在住宅物业消防管理工作中的统筹领导作用，明确了各部门各机构在住宅物业消防管理工作中的具体职责。住宅物业的消防管理。 此外，《条例》还明确了业主、物业使用人、业主大会、业主委员会的具体职责，通过明确日常消防安全管理事项和措施物业楼宇自控系统管理规定，建立协调联动、衔接处理机制。
据住建部门统计，全省约有30%的小区没有委托物业服务公司，其中大部分是老旧小区。 很多老旧小区都没有聘请物业服务公司。 这些社区如何实施消防安全管理？
对此，《条例》增加的统一管理员制度也充分考虑到现实生活中还存在很多没有物业管理的老旧小区。 在明确业主是住宅物业消防安全责任人的基础上，明确业主可以委托物业服务公司、专业消防机构或其他具有住宅消防安全管理能力的单位或个人对火灾进行管理。住宅物业安全，实现住宅物业消防安全管理责任的落实。
同时，具体规定也对老旧或消防安全不佳的住宅小区的消防安全提出了明确要求。
《条例》第三十六条规定，“地方各级人民政府应当将消防安全隐患突出的旧住宅小区纳入旧住宅小区改造规划，配备相应的消防设施、器材，提高消防安全隐患。老旧小区的安全状况。” 乡镇人民政府、街道办事处要协调采取扩大停车位、引导分流停车、潮汐停车等老旧小区周边措施，确保小区消防车通道不被占用。 鼓励和支持老式砖木结构防火高危住宅，安装独立的火灾探测报警器、简易喷水灭火装置，就地应用自动喷水灭火系统。”
《条例》第二十五条明确规定，“乡镇人民政府、街道办事处应当在总建筑面积10万平方米以上、常住人口总数100万平方米以上的住宅小区，推广设置微型消防站。 5000人以上，或者消防安全条件差的，配备必要的灭火救援器材和防护用品，并按要求在消防安全重点位置和远离微型消防站的适当位置设置灭火逃生设备配置点。
《条例》第二十八条要求，“新建、改建住宅小区，建设单位应当同步建设充电设施或者为建设充电设施预留条件，推进电动自行车集中停放和充电。鼓励建设住宅小区要设置电动自行车集中停放场地和充电设施。”
