从现实来看广西卫星楼宇自控互惠互利，我国农业资源日益短缺，生产成本不断上升，逐渐对我国农业发展产生了直接而深远的影响。 相比之下，部分东盟国家在生产要素和农业资源方面优势明显，劳动力和土地成本低廉，农业资源丰富。 广西就如何更好地发挥各自农业比较优势，通过农业结构合理调整和升级，构建双边分工合作、互利共赢的农业布局，促进广西可持续发展作出了有益探索。双边农业。 目前，广西已有30多家农业龙头企业“走出去”与东盟国家开展合作，对外投资超过10亿元。 同时，东盟国家外资企业在广西投资农业项目40多个，总投资约16亿美元。
下一步，中国与东盟要统筹推进农业结构优化升级和区域联动发展，形成特色鲜明、优势互补、联系紧密、联系紧密的农业产业布局。错位发展。 有专家指出，同类产品的过度竞争不容忽视。 解决这些问题，除了要加强务实合作，逐项解决，还应通过深化双边农业合作，制定区域互利共赢的农产品产销协调政策来保障。 同时，中国与东盟要着力深化农业战略合作，优化升级战略性农业生产结构，避免同业过度竞争。 此次农业层面的战略合作一旦成功，将为其他领域的合作起到示范作用，为更高层次的合作奠定基础。 （苏碧清）
“物业能源管理”（简称PEM）是一种新型节能服务模式。 其基本定义是：以物业管理公司为主体，以智能化节能运营管理为手段，以物业管理范围为合同能源管理。 落地平台以节能支付为直接收入，以节能设备运维成本为增值收入，形成可持续发展的创新服务业态。 物业能源管理（PEM）是建筑节能领域实施合同能源管理的创新节能服务模式。 其基本形式是利用传统物业管理平台开展合同能源管理业务。 服务，以达到为业主节能减排，为物业管理企业增加经济效益的目的。
业主行业
节能服务范围
节能工程项目领域
1个
商场物业
商场、超市、售货亭、步行街、商业街、批发店、仓库、停车场、广场、广告媒体
暖通、电梯、照明、建筑、用水、监控、安防、景观、音视频、垃圾、网络
2个
商业地产
餐饮、娱乐、广场、游乐、美容、健身、影剧院、网吧、仓库、停车场、广告传媒
特种设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、水利、暖通、灯光、安防、音视频、监控、网络、垃圾
3个
住宅物业
住宅小区、公寓小区、别墅区、主题社区（使馆区）、街道、广场、园林、广告媒体
家电、电梯、空调、燃气、水、门禁、网络、景观、网络、垃圾
4个
工厂财产
厂区、厂房、仓库、停车场、
办公区、宿舍区、广场、景观
特种设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、水利、照明、安防、监控、网络、垃圾
5个
公共财产
机场、车站、码头、港口、公园、图书馆、体育场（场）、博物馆、展览馆、电视台、广场、仓库、停车场、广告
特种设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、水务、照明、安防、监控、音视频、网络、建材、通用电器、垃圾
6个
办公物业
写字楼、写字楼、写字楼、仓库、停车场、广场、街道、景观、广告传媒
特种设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、水利、灯光、安防、监控、音视频、网络、垃圾
7
酒店物业
星级酒店、快捷酒店、宾馆、附属设施、广场、街道、仓库、停车场、广告媒体
特种设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、水利、灯光、安防、监控、音视频、网络、垃圾
8个
医院财产
医院、诊所、疗养院、敬老院、殡仪馆、广场、街道、仓库、停车场、附属设施
特种设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、水利、灯光、安防、监控、音视频、网络、垃圾
9
校园物业
大学、中学、小学、托儿所、幼儿园、实训基地、景观、广场、街道、仓库、停车场
特种设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、水利、灯光、安防、监控、音视频、网络、垃圾
10
园区物业
工业区、开发区、主题公园、
仓库、景观、广场、街道、停车场、广告媒体
特种设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、水利、灯光、安防、监控、音视频、网络、垃圾
10种属性
平均10类节能科目（点）
平均10类节能项目
1、物业能源管理（PEM）的主体是物业管理公司
截至“十一五”末，全国物业管理行业实现主营业务收入超过2000亿元，从业人员约300万人（其中专业分包从业人员约600万人），物业6万户。服务公司约。 预计在“十二五”期间结构性变化的新背景下，工业化发展将继续加快，行业市场竞争将进一步加剧。 发展的主题。
1.1. 节能服务是传统物业管理企业集体突围的新方向
现有物业管理公司目前的主营业务是传统的“四保业务”：安保、保洁、养护、绿化养护。 他们承担物业项目正常运营的管理、服务和维护。 他们的主要社会形象大多以安全为标志，以至于中国物业管理协会多次强调要将其改为“秩序维护者”的雅称。 长期以来，物业管理公司的传统物业服务普遍面临市场空间狭窄、收费难、履约率低、生存环境日益艰难、流失率高、可持续发展能力弱等问题。 究其原因，除了从业人员的专业素质普遍偏低等因素外，就是物业资源和市场的开发一直缺乏创新。 没有房地产行业的强大拉动作用，物业管理行业自身的自主发展十分有限。 “十二五”期间，物业管理行业的激烈竞争迫使人们加紧考虑开发新的物业资源市场。 整个行业都在思考如何尽快渡过难关。 行业首先看好。
1.2. 引入合同能源管理业务，转型为节能服务相关企业
“合同能源管理”方式作为一种新型的能源管理和节能服务模式，目前在我国发展迅速，为物业管理企业的突围提供了极具吸引力的战略选择。 合同能源管理是节能服务公司提供的一种节能服务，包括解决方案、投资、技术、设备、运营管理等，而业主无需投资，只需要分享能源-与节能服务提供商的节能效益。 这种方式与物业管理行业有着天然的联系：一方面，在建筑节能领域，合同能源管理的节能服务必须通过物业管理平台来实施，如能源审计、节能减排等。节能诊断、能耗分析、解决方案、节能计量等全链条几乎所有环节，如认证、认证等，都离不开物业管理公司的配合； 必须有一个“地方受托人”，这是大多数专业能源服务公司做不到的。
节能服务公司需要物业管理公司，但在现实中，物业管理公司往往不与节能服务公司合作。 这是因为两者之间没有利益链机制，物业管理企业在节能服务业务中看不到自己。 定位，也没有发现这是一个巨大的物业管理市场资源。 节能服务和物业管理的分离是非常不合理和不合理的。 为什么两党不能强强联合，共同发展？ 可以想象，如果所有的节能服务公司都是物业管理公司，那么建筑节能领域的合同能源管理会发展得更快； 同时，如果所有的物业管理公司也都是节能服务公司，那么物业管理的业务收入会更大。 大大提高。 事实上，物业管理企业全面参与节能服务业务是有必要和条件的，物业管理企业转型为节能服务相关企业的可行性在现实中是存在的。
2、物业能源管理（PEM）的服务对象是业主
物业能源管理作为建筑节能领域合同能源管理的节能服务平台，其服务对象为既有建筑物业的业主，即各类物业的业主为建筑节能的对象。服务管理。
2.1 业主体系前十名为建筑节能服务行业前十名
物业管理的业务类型大致可分为十大物业，也是建筑节能的分类，即：
（一）商场物业（商场、超市、售货亭、步行街、商业街、批发店）
（二）商业物业（餐饮、娱乐、广场、游乐、美容、健身、影剧院、网吧）
（三）住宅物业（住宅小区、小区、别墅、街道、广场、花园）
（4）厂区物业（厂区、厂房、办公区、宿舍区、广场、景观）
（5）公共财产（机场、车站、码头、地铁、公园、图书馆、体育场馆、博物馆、展览馆、电视台、公厕）
（六）办公物业（办公区、写字楼、写字楼）
（七）酒店物业（星级酒店、快捷酒店、宾馆）
(8)医院物业(医院、诊所、疗养院、敬老院、殡仪馆)
（九）校园物业（大学、中学、小学、托儿所、幼儿园、实训基地）
（十）园区物业（产业区、开发区、主题公园）
2.2. 各业主系统十大辅助设施，即十大节能服务项目
每一种物业管理的业主形态都有自己的附属设施，就像任何公共建筑都有厕所一样，这些都是建筑节能业务必须涵盖的内容。
（1）停车场，（2）广场，（3）仓库，（4）景观，（5）街道，（6）水务，（7）机房，（8）油厂，（9）地下室，（ 10）广告媒体
3、物业能源管理（PEM）的内容是建筑节能的应用
在建筑节能领域实施的物业能源管理服务一般分为既有建筑节能运行和既有建筑节能改造两类。 未来的发展方向是智能化、自动化、数字化的物联网系统的应用。 .
3.1. 既有建筑“运行节能”十大系统
(1)暖通系统：冷热源、风系统、输送系统
(2)照明系统：室内灯、室外灯、景观灯、路灯
(3)拖动系统：升降机（平梯、直梯、滚梯）、卷扬机
(4) 家用电器：家用空调、冰箱、电视机、厨房电器、卫浴电器
（5）水系统（水泵）：冷水、热水、饮用水、水处理、循环水
(6)燃气系统：天然气管道、控制系统、安全系统
(7)安防系统：门禁、视听、监控、报警、控制系统
(8)保洁系统：建筑保洁、垃圾处理、回收
(9)绿化系统：庭院绿化、小区景观、屋顶绿化
(10)维护系统：设备维护、设备维护、运行监控
3.2既有建筑“节能改造”的十大趋势
(1)电机变频：风机、水泵
(2) LED照明：节能灯
(3)水循环利用：中水回用
(4) 控制自动化：电、热、气、水、油
(5)节能围护结构：外墙、屋顶、门窗
(6)节能建材：墙体材料、玻璃、地热材料
(7)节能部件：配电柜、弱电系统、管道、水管、阀门
(8) 新能源应用：太阳能、地热能、自然光、生物质能、风能
(9)智能仪表应用：能源管网、计量、配电、自动控制
(10)集中供热：冷热电联供
3.3. 建筑节能服务管理的发展方向
建筑智能化是我国建筑业未来发展的必然趋势。 应用信息技术发展节能建筑是我国未来节能发展的主要方向。 在物业能源管理规划的初期，要充分考虑从这个高起点出发，提供物业管理。 为公司转型、跨越发展奠定基础。 建设部、科技部于2005年10月27日发布的《绿色建筑技术导则》规定了绿色建筑智能化技术的要点，提出要推动智能化技术和智能系统的发展。
（1）智能化：照明综合智能控制、地热与协同控制、外遮阳自动控制、能耗水资源消耗自动统计与管理、空调新风综合控制、中水综合控制等技术可采用雨水利用。 智能建筑的“智能化结构”通常是指楼宇自动化系统（BAS）、办公自动化系统（OAS）和通信自动化系统（CAS）的“三化”。 ”，即把“三化”应用于节能减排。
（2）自动化：利用楼宇自控系统（BAS）对整栋楼所有公用机电设备进行集中监控和远程控制，包括楼宇的中央空调系统、给排水系统、供配电系统、照明系统、电梯系统提高了大楼的管理水平，降低了设备故障率，降低了能源消耗和维护运营成本。
（3）数字化：随着我国大力推广电力需求侧管理节能模式，智能抄表系统将成为建筑节能和智能化发展的先行者。 由智能电网的组成部分衍生出来的智能电表技术，目前正广泛应用于建筑节能领域。 通过实施电力载波技术、无线传感器网络技术、自组网技术（市电能源计量信息管理平台）等，在测量、分析、通信、控制路径等方面实现智能化、网络化管理建筑物业主的电表、水表、气表和热量表。
4、物业能源管理（PEM）方式为合同能源管理
合同能源管理（EPC）模式包括利益共享、目标保障和运营托管三种方式。 第一种方式是政府财政奖励的主要节能服务方式。 其最大的特点是节能服务商必须支付物业管理公司在技术、设备和管理服务方面的投资难度。 因此，在将合同能源管理模式引入物业节能服务时，基本上不能考虑先行投入的方式，而是主要依靠物业管理资源开展节能服务。 当然，如何成为工商注册（或加项）的“专业”节能服务公司，如何获得政府财政奖励，还需要另想办法。
4.1. 合同能源管理一体化运营商模式
物业能源管理首选的节能服务模式应该是“综合运营商”。 这是因为物业管理公司都是资源型平台，具备综合运营节能技术、设备和管理的条件。 从另一个角度看，物业管理公司在节能方面实际上一无所有，如资金、技术、设备、运行机制、管理人员等，无法成为节能服务的专业公司。 摆在他们面前的只有一个选择：做平台（即“二房东”），成为合同能源管理模式的节能服务企业进入建筑节能市场的“接头人”。 就像城市燃气公司一样，没有气源，没有设备，没有技术。 以上是通过出售平台资源赚钱。
事实上，目前节能服务企业非常需要像物业公司这样的平台接入商。 他们也面临着无法进入建筑节能市场的困境。 虽然一些节能服务公司已经进入，但往往遭到物业公司的冷遇甚至刁难。 当然，这也是因为物管公司没有利益。 在当前条件下，物业管理公司转型为节能服务公司最直接、省力的方式应该是转型为节能服务综合运营商：广泛接收甚至招聘各类节能服务人员。企业，与其签订整体节能改造合作协议，为其提供节能审计、规划、测量、运行全链条的一站式支持，并为其售出市场准入的第一张门票，这是一张多年的“套票”。
4.2. 合同能源管理的节能目标保证方法
与综合运营商模式不同，物业管理企业也可以开展单项节能服务，但需要分包运营，就像物业管理业务中的洗衣、安保、保洁等服务外包一样。 在不需要预付资金投入的合同能源管理模式中，可以采用第二种“节能目标保证型”方式，即向业主保证一定的节能绩效，由业主进行投资采购，由物业公司出面组织供货业务和安装工程。
既然是担保方式，风险控制是关键。 物业能源管理公司可以从这一份“保证”中多出两份“保证”：一方面与节能设备供应商、施工方签订保证协议（议付保证金机制），另一方面购买保险从保险公司最大限度地分解业务风险到你的头上。 事实上，保障方式也是专业节能服务公司的困惑。 由于节能过程的长期性，保证目标的实现时间很长，导致节能服务公司账期延长。 成本和风险都增加了，所以他们一直在寻找解决方案。 如果物业管理公司能够参与连带担保，可以为节能服务公司分担部分成本和风险。 当然，他们需要用稀释后的利润来对冲这部分成本。
4.3. 合同能源管理节能运行托管模式
节能服务的流程管理一直是节能服务企业的痛点。 一个公司不可能支持人对多个项目进行全程管理。 外部委托管理是合同能源管理“运营托管”模式的最佳选择。 虽然节能服务企业为了增加利润愿意延长合同期限，但常态化的节能运行管理也给他们带来了很多麻烦，也可能增加一些管理成本和风险。 经营管理下放，但要加强业务指导和监控。
物业管理公司可以效仿节能服务公司的托管模式，让业主委托自己运营管理物业节能项目。 仅限个人佣金。 物业管理公司非常熟悉和适应业主的托管业务。 他们现在需要的是为业主创造一个节能托管的需求。 方法是组织各节能服务公司的技术人员开展此项业务。 节能托管的服务收益不仅是运维成本，还有节能的分成或奖励，是物业能源管理企业应获得的增值收益。
5. 物业能源管理（PEM）的作用是节能、减排和增加收入
物业能源管理模式作为一种直接节能、间接减排的行为，具有较高的社会效益和经济效益。 对于物业管理企业来说，无疑为其开辟了可持续发展的“第二战场”，在业务运营得到保障的同时，实现了增值收益。
5.1. 直接节能和间接减排
物业能源管理公司通过电、水、热、气、油、建材等的经济运行，直接实现节能指标，根据节省的电量计算电费，折算成吨标准煤，还可以计算出二氧化碳当量的排放量。 以此为基础，形成碳交易收入。 据测算，我国近400亿平方米的建筑中，节能建筑仅占1%。 建筑能耗已占社会总能耗的30%-40%，成为能源消耗大户。 我国每年新建住宅20亿平方米，其中95%以上为高耗能建筑。 我们希望通过物业能源管理模式，将建筑能效提高1%，这是一个巨大的贡献。
5.2. 增加经营管理收入
物业能源管理公司的经济效益一般包括节能、维护费、减排指标交易、补贴奖励等，至少可以向专业节能服务公司收取中介费，如资源费、入场费等、咨询服务费等。根据国家统计局第二次全国经济普查数据，2008年，全国物业服务企业管理的房屋建筑面积达到2万平方米。 总效益2500亿元。 与6万家物业管理企业相比，参与节能的平均收益为400万元。 物管公司收取其中的20%，即80万元，基本相当于一年的劳务支出。
6.物业能源管理（PEM）的创新价值
物业能源管理模式的形成具有实用创新价值。 这个意思是双向的。 一方面可以完善和壮大传统的物业管理行业，另一方面可以拓展市场，与专业的节能服务行业合作。
6.1. 促进和提升物业管理行业
传统物业管理业务以“四保”为主营业务：安全、保洁、养护、绿色养护，很少增加新的服务管理内容。 在这样一个缺乏弹性的市场空间中，物业管理企业长期以来把主要精力集中在探讨市场化、经营化、集团化等问题上，与其他行业相比明显滞后。 物业管理行业的创新水平相对较低，最大的创新可以说是近年来发生的规模变化、兼并重组、资产管理、“自留地”等。 不着力开发优势物业资源和市场。 最明显的例子是，2007年修订的《物业管理条例》只字未提节能服务和管理楼宇自控能源管理，与节能减排、低碳发展、节能减排的时代步伐严重脱节。应对气候变化。 物业能源管理新模式的出现，应该说是打破这一僵局的好办法、好路径，值得业界认真研究和推广。
6.2. 拓展合同能源管理产业
目前，合同能源管理行业的发展也遇到了一些问题，尤其是在建筑节能领域，存在平台缺乏、落地困难、单靠过程管理的被动局面。 提供物业资源和市场准入，是物业管理企业亟待解决的问题。 合作。 物业能源管理模式的出现，也给节能服务企业带来了一线生机，让他们看到了有一群“管家”可以与所有业主合作，而这股新生力量即将他们“通婚”并成为亲人，建筑节能市场的大门正在向他们敞开。 事实上，物业管理行业的兼并重组也可以在他们与节能服务企业之间进行。 物业管理公司可以参与节能服务公司，节能服务公司也可以参与物业管理公司。 这一业务的市场意义堪比房地产 物管公司的企业整合案例似乎更大。
7. 可持续发展的物业能源管理（PEM）模式
其实，物业能源管理模式的出现是迟早的事，因为两个行业都已经看到了这个必然趋势，两个行业一定会走到一起。 2010年10月，中国物业管理协会在北京举办“既有建筑物业管理与节能”论坛，探讨国内外既有建筑节能改造的推广和运行机制，并提出发展方向发展房地产能源的思路。 为接下来的管理模式的形成和发展奠定了基础。
7.1. 行业的启动离不开政府的政策扶持
传统物业管理行业如何发起和应对物业能源管理新模式？ 如何将其形成产业发展趋势？ 借鉴合同能源管理行业的经验，希望寄托在政府身上。 众所周知，合同能源管理从来没有一个具备整合能力的行业协会。 这个行业在短短一年内扩大了十倍以上。 补贴奖励作用巨大。 最新的好消息是，就在写这篇文章的前两个月，2011年5月4日，财政部和住房城乡建设部联合发布了《关于进一步推进公共建筑节能工作的通知》，明确“在节能改造效果明显的地区，鼓励采用合同能源管理方式进行节能改造，并根据《财政部 国家发展改革委关于印发的通知》 《合同能源管理项目财政奖励资金管理暂行办法》（财建[2010]249号）施行。 这个信号对于敏感的物业管理企业来说应该是震耳欲聋的，相信物业服务企业很快就会跟进，或许一年前的合同能源管理风潮会重现。
7.2. 起步阶段应考虑行业能力建设
物业能源管理作为一种新兴的物业管理市场模式，可以肯定地说，它会在短时间内形成并迅速崛起，因为相对于节能服务行业，物业管理公司的产业形态已经存在长期以来，至少有600家、1万人的企业在运营，其中部分企业实现扭亏为盈、重组是有条件的。 从这一点来看，物业能源管理公司的数量肯定会大大超过节能服务公司。
物业能源管理作为一个产业的兴起，应该在“十二五”期间形成井喷态势。 Now we start to " to water and first", and the most way to plan ahead is to plan the of the , : The , , norms and of , the 's , as well as the next laws and , are all to the and large-scale of the . At the same time, self- ( ), , and must be as soon as .
We have to that an model is about to be born, and (PEM) will soon be by the .
: Xiao Ping ( of China ) Zhu Xu ( of ) Fan Ping ( of Tide Co., Ltd.)
