文/何云华 何付江山
原载于《现代物业新业主》2019年第8期/总第467期
近年来，通过对各类建筑的观察，笔者发现了一个清晰的问题线索：行业对项目区建筑土建工程的计划维修严重忽视，加速了建筑的老化美化。那些建筑。建筑物的使用价值降低，导致业主的固定资产和财富贬值。这也是物业环境质量难以为继的重要原因，应引起各方高度重视，及时采取应对措施。
楼宇维修的主要问题
近年来，我们特意关注社区、建筑、工程设施等，发现不少建筑内外伤并没有及时采取相应的维修措施。在重庆大学城，笔者发现一座水库存在诸多问题：大坝护栏水泥爆裂，内部钢筋外露腐蚀。它已经持续了很长时间，并且没有维修的迹象。同样，不少小区土建部分逐渐开裂、地基下沉、地表开裂、外墙破损、墙饰脱落、落水管不完整……这些问题都没有吸引到经理和业主的注意。
重庆大学城应急水库大坝钢筋外露腐蚀严重
重庆北部新区巴蜀丽景外墙脱落
不可否认的是，随着近年来各类高端建筑的不断增多，尤其是高层建筑、超高层建筑和智能化建筑，建筑内的设备设施数量庞大，技术含量高。越来越多，因此设备的正常运行和及时开发 现场检查和高质量维护成为管理者和业主关注的重点。及时提取分析电梯、自动扶梯、配电设备、消防设备、防盗系统、智能楼宇和智慧社区设备系统、通信网络系统等运行状况和问题，整改整改将尽快采取维修措施。也将优先保护。然而，土建部分和内外装饰材料的管理和维护非常缺乏。小修即可解决的问题，难以纳入物业费用预算，不安排维修任务。因此，许多本来可以通过小修控制的建筑质量损坏，却拖延到需要大修、翻新、翻新等才能恢复质量。巨大的损失几乎不重要。需要翻新、装修等才能恢复质量。巨大的损失几乎不重要。需要翻新、装修等才能恢复质量。巨大的损失几乎不重要。
资料显示，西方国家的很多建筑，只要结构完好，是不会轻易拆除重建的。欧洲很多建筑的建设周期都很长。比如巴黎圣母院，建了几百年，用了几百年。我国是发展中国家，百年来的建设工程能成为杰作的寥寥无几。改革开放以来，我国建筑业发展迅速，但大部分建筑都是拆迁重建。部分建筑质量不佳，不能满足新的使命需要拆除。有的因为有传承价值而盲目拆除，很多人后悔了（比如老北京四合院等建筑的拆除案例很多）。至于建筑物的维修，只要不是被定为危房，就很难有一个统一的标准及时维修。一些业主、使用者或管理人员比较专业和敏感，可能会推动提出建筑物维修计划，经过一定程序后可能会被采纳，以安排维修预算。但大多数人都麻木不仁，视而不见。至于保养的安排，也大不相同。但大多数人都麻木不仁，视而不见。至于保养的安排，也大不相同。但大多数人都麻木不仁，视而不见。至于保养的安排，也大不相同。
通常，房地产开发商和建筑商在交房和购房者购房时，都会对房屋进行验收和质量评估，也会及时要求责任方进行维修和处理相关问题。从此以后，绝大多数的业主和物业管理者都会变得麻木。直到有一天，业主和用户觉得它不好用，而且有危险，才觉得应该检测和采取维修措施。但大多数都来不及了，而且维修成本太高。建设项目竣工后的“体检”并不是每年例行进行，而是在遇到地震、山体滑坡、泥石流等各种自然灾害时，
我们经常看到建筑物因各种原因而受伤。由于新建楼宇有质保期，建筑商和房地产开发商会及时用质保金安排维修。即使过了质保期，负责任的房地产开发商也会从维护业主和用户的声誉、塑造公司品牌的角度出发，投入维修保养。例如：企业主反映公共区域地砖破损、打滑，开发商迅速更换为防滑地砖；外壁剥落，颜色难看，赶紧重做。但很多楼已经过了这个时期，楼的伤病只能靠物业费和专项维修基金。然而，物业费和大修费之间的分工不明确。哪种维修需要用物业费来解决，哪种维修要用专项维修？事实上，金融解决方案并没有一个科学可操作的标准。例如，建设部此前的相关文件规定，小修占建设工程造价的1%以下，以上分为中修、大修、改建、综合修等。根据不同的比例。小修由物业费承担是惯例，但即使是不到工程造价1%的小修，让物业费来承担也是难以承受的。所以，大多数物业管理公司对轻伤视而不见。当重伤可以申请专项维修资金时，他们会考虑制定大修的大概预算，并请业主签字同意。专项维修资金到位后，才能安排房屋维修保障项目。
建筑物维护项目中预算限制的重要性
楼宇维修工程
治疗建筑物伤病的工作应称为建筑物维修；当需要对各种设备进行维护工作时，称为建筑维护工程。其重要特点是多租购相关设施、设备和材料，如塔吊、吊篮、脚手架、运输车辆、相关建材、装修材料等材料，并配备各类熟练人员操作。但是，单纯由个人操作的开沟、填缝、填孔等不应算作建筑维修工程，可以算作建设工程维修事务。
楼宇维修工程的预算
被视为楼宇维修工程的项目应有立项程序。例如，有关人员或机构应根据建筑物的伤病状况进行调查，提出建筑物维修方案建议书，报业主组织和物业管理公司审批后，安排前期和详细维修。保护工程的可行性研究。在这个阶段，通过准确计算维修项目每个维修项目的数量，并结合人工、材料、机械班次的价格（当地市场价格或国家指导价），可以得到不同可靠性的建筑维修项目预算估计。这在维护项目的投标中起着关键作用。
建筑物维护项目的预算限制
业主和物业管理公司都应了解建筑物的计划维修，并列出科学合理的资金安排。对建设项目、单项项目、单元项目、子项目项目，每年必须提前编制维修概算。要求工程单位配合财务部门完善工程预算和施工方案并组织实施。评估建筑物计划维护的有效性。
全社会、全行业不能眼睁睁地看着建筑小病拖成大病，物业提前老化腐烂，使用价值急剧下降，建筑质量难以维持，无可奈何。完毕。建筑维修工程预算约束强调维修资金必须规范、有保障，及时、科学地使用维修资金，以保持建筑物的价值和质量。
强化建筑维修工程预算约束的重要性
建筑维修工程的预估预算约束分为对业主的约束和对维修施工方的约束两个方面。这种约束表现在经过程序论证和测量确定后，确定哪些建筑物必须实施哪些维修项目，最多需要多少钱，相当于明确了最高限价，列入工作计划每年年初并严格执行。抓落实。彻底解释维修费用解决的原因和方法，使建筑物维修费用的预算能够顺利实现。具有说服力和科学性的概算能够对业主、专项养护基金管理单位、社区等产生积极影响，也是征求意见、签署同意书、筹集足够的建筑物维修资金所必需的。建筑维修工程概算的形成、审批和实施的过程，也是建筑更新和价值重建的过程。
实施房屋维修工程的几点建议
1、提高业主、使用人和物业服务商对建筑维修工程价值的认识，加强教育培训和宣传工作
2019 年 4 月 15 日，巴黎圣母院大火再次引发人们对西方建筑耐久性的关注。巴黎圣母院建成历时180多年，距初建至今已有856年。这说明西方更崇尚建筑本体结构的牢固性和耐久性。中国近年来进行了大规模的拆建。一方面，不注重对旧建筑的正确评价和利用，拆除了一批不该拆的建筑；另一方面也说明，我们过去的很多建筑其实质量很差。百年大计，品质至上”，其实用了十几二十年，就会破败不堪，那不包括在拆迁范围内呢？为了延缓建筑老化的进程，降低城市更新的巨额成本，在建筑的结构设计上，要考虑到其长期不会落伍，建筑本身具有很强的耐久性。人们在使用中培养珍惜和保护建筑物的意识。管理单位应及时安排维修，防止建筑物小损变成大损，使建筑物作为固定资产和永续财富代代相传，让子孙后代享有唐不再为房子紧缺所困，可以有更多的发展选择，缓解全社会的生存压力，提高人们的幸福感。
2.完善建筑维修项目的硬约束
每个子项目和建筑物的整体结构的使用寿命是不同的。有的结构件可以用上百年，而有的子工程只能用几年甚至更长时间，比如屋面防水、防渗、抗裂等工程，用不了多久。外墙涂料、外墙瓷砖等装修项目也难以与结构寿命相匹配。因此，有必要形成这样一种认识楼宇自控维保，即进行局部维护和改造等项目是例行公事。不能假设买了房产后，就没有大的投资。对建筑成败漠不关心的态度，会加速建筑的老化进程，不断降低区域建筑的环境质量。所以，建筑物的维护必须根据子项目的生命周期进行。按标准及时编制概算，确保维修、改造等事项及时安排。新加坡等地要求及时更新建筑物的外观，以保持花园城市的品质，给人以良好的印象和感受。
重庆大学城一新建商厦天花板受损
我们许多城市建筑的外墙老旧、鼓泡、剥落，外墙砖等装饰物破损掉落，落水管等设施残缺、无用，墙体污损、满目疮痍……因为由于缺乏强制性的建筑养护工程概算和养护工程实施标准，发现不少建筑的伤情越来越严重，得不到及时救治。如果加强建筑维修项目的预算约束机制，就可以保证每一栋建筑都在生命周期内。大楼各阶段均有维修资金，大楼维修质量有保障。
3. 编制楼宇维修工程的专业概算
经过40多年的改革开放，我国有了“基建狂魔”的美誉。与建筑业和房地产业配套的物业管理业也发展迅速。物业管理一开始强调的是售后服务，比较全面。近年来，分工更加细化，设备设施维护、安保服务、环卫、绿化等分支领域逐渐发展成为相对独立的细分市场，综合物业服务面临更大挑战。业主组织也经常采用“点菜”的方式，砍掉一些看似不急的服务项目。更大程度上被忽略的应该是建筑物本身的维修项目。社会各界对及时维护建筑物的必要性和及时性缺乏正确认识，业主和使用者缺乏凝聚力和共识。提出建议和报告预算等。因此，建筑维修工程的规划应由专业机构提出，让专业的人做专业的工作。按照正规程序，从维修项目建议书的审批、初步可行性研究、详细可行性研究到成本预算编制都应该标准化和专业化。科学论证维修项目原因，确定各子项目维修数量清单，
4.通过招标方式确定房屋维修工程概算资金的使用单位
房屋维修工程招标是指维修招标人按照法定程序，事先发出招标公告或招标书，明确维修工程数量及相关要求后，授予维修工程的招标。编制招标文件，参加工程竞赛，通过评审，从中选出最佳维修施工单位，是一项经济活动。
建筑维修工程招标是建筑维修工程招标的对称概念，是指具有合法维修资质和能力的投标人，根据招标文件的条件和要求，在规定的时限内填写、编制响应文件，并提交维护报价并等待开标和确认评标结果的经济活动。
建设工程招标投标制度早在1984年就开始实行，物业服务招标投标可以从2003年9月1日开始计算，因为国务院《物业管理条例》和《招标投标管理暂行办法》建设部制定的《前期物业管理办法》正式施行。到现在已经十多年了，现在综合物业服务、安保服务、环境服务、设备维修等比较流行通过招投标的方式来选择服务单位。楼宇的前期维修，大部分是建筑商和施工方的责任，出了问题用保修钱解决；质保期满后，楼宇维修工程资金来源复杂，必须明确物业管理费维修责任边界，细化专项维修资金使用标准。建筑维修工程概算资金来源必须事先确定并落实。
5、建立房屋维修工程实施后的保值增值效果评价体系
建筑物适时维修工程的实施，需要产权单位和个人给予适当的资金支持，有的由专项维修资金支付，有的由物业费承担，政府补贴等多种渠道。
对于建筑物维护的有效性，可以聘请房地产评估公司等第三方专业机构，采用更专业的评估方法，衡量维护后建筑物的增值，计算投入产出关系。数据可以增强维保项目投资的说服力，让更多的业主关注和关心楼宇维保工作，不断培育和扩大楼宇维保工程的市场份额，为建筑市场转型升级创造机遇。
总之，楼宇维修工程不容忽视。有关管理单位和产权人应当每年定期编制房屋维修工程计划和概算，并按规定程序立项、论证、计量、定价、招投标、审批。实施、验收评价等，以保证建筑物的质量为基础，保持建筑物的使用价值，提高建筑物的综合效用。
作者单位：重庆大学
物联网技术的普及应用，使得智能楼宇的安防从过去单纯的安防系统演进为楼宇一体化系统。智能楼宇安防系统在整个楼宇自控系统中起着至关重要的作用，完善的安防系统漏水报警系统的重要内容必然是必不可少的。建筑物中的许多设备都与漏水隐患密切相关。下面给大家说说智能楼宇哪些地方需要重点监控漏水情况。
加热和冷却系统
我国幅员辽阔，南北气候差异很大。北方的冬天漫长，取暖设备多。南方夏季炎热，制冷空调大行其道。空调、暖气配备漏水检测解决方案，监测空调、暖气设备是否漏水，方便用户及时发现和处理。
供水管
智能楼内管道较多，供暖供冷供水管道分布在楼层之间。此外，生活用水、消防用水等水管，一旦漏水，将导致各项工作无法进行，造成不必要的损失。智能大厦内有许多不同类型的水管，生活用水、消防水等水管分布在各个楼层。
水箱和水泵
智能建筑水箱和水泵是整个建筑给排水系统的重要组成部分。一旦出现漏水问题，不及时发现和处理，将影响整栋楼的供水。因此，我们有必要对水箱、水泵是否漏水进行监测，以便及时发现漏水情况楼宇自控都是检查什么，处理险情。
电梯井
电梯一旦漏电，就可能导致电梯发生故障，损坏电梯，严重时还可能发生触电等安全事故。电梯系统漏水检测方案。
弱电井
智能楼宇通常都设有弱电井，弱电井是敷设网络线、电话线、监控线、射频电缆等弱电线路的通道。弱电井一旦漏电，将导致整栋大楼通讯和火灾报警系统瘫痪，造成不必要的损失。
地下车库
由于施工质量和雨水等原因，大型地下车库漏水现象非常普遍，会对车辆造成一定程度的损坏。
行政办公室、资料室
行政办公室和资料室里存放着许多重要的文件资料。漏水一旦不及时处理，将造成文件资料损坏，造成无法弥补的损失。因此，建议在行政办公室和资料室配备漏水检测方案，以方便监测是否发生漏水情况，及时处理。
以上就是智能楼宇所需要的主要漏水隐患和危害。翔威漏水报警系统可实现对智能楼宇所有漏水隐患的实时监控。一旦发生漏水，能够及时、准确地检测到，并通过监控系统发出警报，通知工作人员。同时可联动排水设备控制进水开关；如果漏水隐患分布广泛，也可以使用
XW-PC-3A定位漏水控制器，对漏水的具体位置进行定位监控，快速找到漏水点，及时处理，避免造成重大损失。
