借助数字化“新基建”，助力实现智能化管理，提升城市管理效率，将是新一代智慧园区的主要特征。近日，台达为合肥某园区打造的智慧楼宇项目顺利验收。该项目以跨建筑、跨系统的ORCA楼宇自控系统为平台，对8栋楼的空调、通风、给排水等进行统一监控和管理。设备方面，通过优化设备运行和能源使用，实现智能化管理，促进数字化园区升级，降低运营成本，实现信息化管理。
台达ORCA楼宇自控系统助力大型园区实现多楼统一监控管理
产业园总建筑面积12.76万平方米，建成8栋单体建筑，集展厅、办公、专业配套空间于一体。作为园区基础设施建设的重要一环，物管方综合考虑了品牌、产品质量、技术能力和服务水平，最终决定引入台达的楼宇自控系统。
台达楼宇自控系统优势：
► 采用网络通讯协议，开放性好
基于Web的中央管理平台兼容不同厂家、不同子系统设备，实时全面监控楼宇机电设备，具有远程管理方便、设备选型灵活、运维成本低等优点。
►具有良好的分布性能
清晰的网络结构可以对区域、系统、设备、点进行分层控制。可充分实现DDC与被控设备的一对一配置，分散风险，提高系统可靠性，满足先进楼宇系统要求的“集中管理”。、分散控制”的需求。
►集中管理降低运营成本
统一智能化管理，帮助物业人员及时掌握设备运行状态，快速响应异常，优化运维和节能策略。通过计算机控制程序，对建筑群的设备进行集中管理和控制，统一分配所有设备的用电量，优化对当前用电负荷的控制。楼宇自控系统在满足舒适性的前提下，通过合理的控制策略使楼宇运行成本最低。
台达综合楼宇管理平台可开放式连接各系统
作为园区“生态版图”的一部分，台达ORCA楼宇自控系统采用网络通讯协议和开放式架构，与各子系统完美连接楼宇自控系统集散控制系统，为智慧园区的数据管理和分析提供依据，优化运营和运营。维护和节能策略
早上9点，是陆家嘴起床的时间。作为中国第一高楼上海商城，此时，大楼内的百余部电梯将同时达到运行高峰，为不同楼层的公司输送超过10000名白领。
繁忙的电梯承载着众多年轻人的理想和抱负，也体现着一座城市的经济活力。近年来，以陆家嘴为典型代表的上海楼盘经济备受外界关注，在疫情等外部因素影响下出现了一些不可抗拒的波动。
然而，大海终究会恢复平静。记者近日从陆家嘴管理局建筑办、全球房地产咨询服务公司世邦魏理仕获悉，今年下半年陆家嘴乃至全市楼宇经济呈现韧性：
目前，陆家嘴商业楼宇整体出租率已达86.6%，高于2020年的出租率水平。同时，前三季度，上海商业楼宇出租面积近50万平方米。米，相当于2020年全年的租赁量。
“这也意味着，2020年上海楼宇的抗风险能力和恢复能力已经超越了疫情爆发的初期阶段。当然，比起具体数据，我们更应该关注这种整体向好的趋势。” 负责人卢燕指出。
疫情三年，需求方观念转变明显
去年11月，法国巴黎银行（中国）有限公司在上海金融中心17、18层租用了8700平方米的办公空间。
区别于传统银行总部“格子房”式的办公区域划分，法国巴黎银行将所有员工的办公区域打通成一个大开间，并新增了十几个会议室和共享区域。
首席执行官兼总裁赖长庚将这种全新的办公风格归因于市场变化：“过去20年金融行业最大的变化是越来越重视信息交互和开放。今天，我们的许多客户都是电子化的。”对于商务、新经济企业来说，透明的办公和社交空间不仅方便了我们与客户的沟通，也提高了不同部门之间的合作效率。”
法国巴黎银行的办公室已经整合，以提高员工合作的效率。杜晨伟 摄
开放的空间、灵活的工作站、移动的管理……这样的新办公需求不仅仅出现在金融行业，在卢燕看来，疫情之下，几乎已经成为整个市场的趋势。
“我们拜访的很多客户都在拥抱ESG（即在业务过程中充分考虑环境、社会和公司治理的可持续发展理念）对室内空气质量等指标的要求。对于一些已经获得LEED绿色认证，客户甚至愿意给出20%左右的租金溢价。” 陆宴说道。
2020年，上海商城还将在13层开辟约4900平方米的空间作为大楼内客户共享的公共空间，并提供一定数量的共享工作站和会议室。上海中心大厦建设发展有限公司党委书记、副总经理严明介绍，这种做法既满足了当前市场需求，又提高了客户满意度。“有些企业不需要单独设置公共区域，一定程度上节省了租金成本。”
那么，灵活办公的出现会影响未来楼市的租房意愿吗？这也是很多房地产专业人士普遍存在的困惑。经过前期调研，卢燕等人发现，中国家庭的人均居住面积决定了没有写字楼就很难实现大规模灵活办公。今年8月，世邦魏理仕发布了一份《中国写字楼租户调查主要趋势》调查，也用数据证明了这一点：70%的受访企业表示，2022年疫情将影响其营收，但在未来18个月的中国，仍有36%的受访者表示会增加办公面积。
面对愈演愈烈的市场竞争，陆家嘴如何保持优势？
一方面，需求端出现微观变化，另一方面，上海建筑市场的供给也在进行动态调整。
近年来，城市楼宇如雨后春笋般涌现，客观上呈现出短期内“供大于求”的局面。这不仅影响了整体平均租金价格，也加剧了行业竞争。
世邦魏理仕数据显示，去年陆家嘴超甲级、甲级写字楼空置率在13%左右，但乙级写字楼空置率超过21%。而对于质量和标准较低的写字楼，则不得不同时面临高空置率和低租金的困境。
为解决这一问题上海中心楼宇自控，陆家嘴管理局从去年开始关注和引导老旧建筑改造发展。陆家嘴管理局建筑办副主任陈晨说：“对于一些楼龄超过20年，甚至超过30年的写字楼，我们引导他们对部分楼层进行局部改造，从而吸纳一些具有新面貌和标准的科技创新型企业入驻。这些企业对办公品质有要求，但对办公成本非常敏感，是潜在的目标客户。
如今，这样的转型计划已经初见成效。宝钢大厦、嘉兴大厦等楼宇新装修的部分楼层已100%出租。
当然，市场分化还是客观存在的。有观点认为，上海商业楼宇过剩。陆宴可不这么认为。她指出，按照欧美国家一线城市2000万至3000万平方米的存量计算，上海目前1500万平方米的建筑存量还不算饱和。
不过，随着市场规模的扩大，不同业务板块的业绩确实开始拉大差距。“尤其是黄浦江两岸涌现出一批新商圈。北外滩-外滩-陆家嘴形成金三角，后外滩-前滩-徐汇滨江也形成金三角。”像杨浦滨江、宝山滨江、苏河湾都非常有竞争力。” 陆宴说道。
那么在这种情况下，陆家嘴的商业优势会不会被削弱呢？
卢燕拿出一组数据：2021年，TMT（科技、媒体和通信）行业和金融业将贡献上海全年45%的新增租赁需求，其中融资租赁、基金、银行、保险业以金融业升级和扩租最为明显。“但是，其中70%都在浦东，尤其是陆家嘴。可以说，聚集了6000多家中外金融机构的陆家嘴，仍然是这些行业进入者的首选。”
后滩-前滩-徐汇滨江也形成了商业“金三角”。
