过去提到房地产，大多数人会想到“建楼卖楼”。其实这里指的是新房开发市场，房地产公司常被称为“开发商”。不过，随着新房开发市场容量见顶，越来越多的其他地产赛道也越来越受到关注。不少房地产企业正试图逐步从“开发商”向“运营商”转型，其中产业城市的开发运营成为主赛道之一。
据克而瑞统计，仅在产业城市领域，近5年来开发的产业园区数量翻了一番，收入规模增长了2.7倍。智研咨询发布的数据显示，中国工业园区数量已达2.5万个，园区正成为中国经济转型、产业集聚、现代化和创新发展的关键。
目前，高端智慧园区的投资规模和渗透率不断深化，智慧内容从基础服务逐步深入到更多运营场景。该行业对经营管理人才的需求大大增加。克而瑞预计，到2022年，我国产业园区智能化投资规模将达到3000亿元，智能化应用在产业城市开发运营企业中的渗透率将达到81%。
各种资本“争冠”
在坚持以实体经济为主体，做大做强制造业，推动战略性新兴产业发展的背景下，高端智能主题产业园蓬勃发展。
“行业正处于‘争霸’阶段，开发商、实体企业、内资机构、外资等较为活跃，尤其是资本机构对运营管理人才、人才需求越来越大。有很高的溢价。” 一位产业园区业内资深人士告诉第一财经记者。
克瑞研究员表示，产业园区产业正在呈现“大众进步”的特征，即国有企业和民营企业可以发挥各自优势，携手共建。例如，国有企业在资源和建设能力上普遍具有优势，而民营企业则具有灵活性。性能和运营管理方面的优势。
近两年案例包括：2021年5月19日，华润置地与中城新产业合作，共同设立润城新产业，布局产业运营服务和产业空间载体发展；2021年6月28日，中国金茂与宏泰发展达成合作，中国金茂成为中国宏泰发展第二大股东；2021年6月30日，山东省港口集团与亿达未来强强联手，签署战略合作协议，共同推进产业发展、市场推广和项目招商；2021年12月，南山控股与中南高科签署战略合作协议，包括产业园区联合开发、运营管理合作、共建基金等。
安信证券报告显示，前50名房企中，约66%参与了产业园项目，龙头房企参与比例更高。房地产企业参与的产业园项目主要有智能制造、医疗健康、文旅和农业等。，其中智能制造是最重要的类型。
除了传统开发商，实体企业也在尝试分一杯羹，也可以自带“生态”入口。
过去，房地产企业涉足房地产，多是为了建设自用的写字楼和产业园。现在一些有实力的房企采取“自用+吸引”的模式，即在建设产业园后，不仅自用，还会纳入自己的上下游供应链. ，此外，还成立招商引资小组，扩大入驻企业。例如，京东方苏州智能制造服务产业园、美的上海环球创新园、海尔智谷、中兴智汇上海科技产业园、京东智谷、菜鸟智谷等。目前，这些产业园区大多聚集在上海、苏州、杭州。
“房地产企业入园与实体企业入园有很大区别，后者的经营思路仍以自用为主，招商运营团队首先服务于企业自用。” ，而专业的产业园开发商和运营商具有更强的能力和服务意识。” 上述产业园行业资深人士表示。
此外，投资机构正以“新基建”之名切入产业园区赛道，利用自身融资成本低、更能接受投资周期长的优势，不再局限于金融的作用投资者，并以各种方式进入房地产市场，甚至收购自己的土地进行开发。
规模较大的投资机构涉足产业园区的案例有：康桥资本发起8.5亿美元生物医药基础设施基金，投资康桥资本生命科技园建设；红杉中国募集首支“新基建”股权投资基金，投资方向主要涵盖新经济产业园区、高端制造、生物医药产业园区、高标准物流、数据中心等；摩根士丹利房地产投资部收购了四个位于上海周边城市的物流和工业资产组合，分别位于南通、太仓、苏州和嘉兴，资产面积约21万平方米。同时收购上海张江美恩生物科技园；
目前，生物医药、智能制造、人工智能、数字经济等已成为产业地产企业向政府拿地最频繁的产业主题方向。项目投资回收周期长，入园企业选择更严格，招商难度更大，周期更长。需要强大的运营能力才能快速实现稳定的现金流和有效的退出手段。
“投、融、管、退”已成为现实
在退出方式上，由于近两年中国REITs（房地产投资信托基金）渠道的畅通，很多企业都在努力打通“投、融资、管、退出”的闭环，而彻底摒弃以往的房地产销售思维。
2020年4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于在基础设施领域推进房地产投资信托基金（REITs）试点的通知》，明确支持符合条件的高配优质项目开展基础设施REITs试点。包括仓储物流、国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区、特色产业园区等，相当于为产业地产行业注入了一针强心剂。产城运营商可通过发行REITs盘活园区存量资产。实现轻资产运营，缓解资金积累压力。
近两年，国内20只公募REITs（包括待审产品和拟推出产品）中，有8只产业园区REITs，国内首只私募园区公募REITs“东九”认购申请结果新经济”也在近日公布，配售前该基金战略投资者、网下投资者和社会公众投资者的比例达到855.72亿元，可见投资者的高涨热情。
事实上，公募REITs的发行一直很热门，标的资产类型是“园区基建”占绝大多数。
产业园区经济逐渐成为我国区域经济发展和产业战略布局的核心载体。但在“挤”的情况下，部分类型的产业园区也存在需求过剩或错配的问题。
房地产研究机构凯瑞认为，“产业上楼”必须满足企业的特殊要求。例如，生物医药企业需要10万级洁净车间。引导这些企业上楼，必须符合生产工艺和空气洁净度要求；精密仪器制造对振动比较敏感，建筑设计必须有防震、减震措施；轻型生产企业涉及大型机械设备，厂房高度、承重等建设标准必须符合相应标准。只有满足了企业的基本需求智慧园区案例，企业才有“上楼”的可能。
普洛斯高级副总裁、技术运营负责人邱宝军日前对第一财经记者表示：“十年前，智慧园区更多是一个概念，但现在整个产业园区行业都在走向高质量发展。向智能化、零碳化方向发展，但目前部分园区面临规划定位不明确、空置率高、产业融合度不够、投入产出效益不对等、客车调度难管理等挑战。
作为全球物流基础设施领域的行业巨头，普洛斯希望输出其园区管理经验。目前推出“云资产管理服务”轻资产模式，为园区业主提供数字化、智能化的资产管理解决方案。
近期，国内也有民营企业转型为产业园区轻资产服务商，输出管理经验。例如，华夏幸福近日宣布，产业投资和园区服务将全面向轻资产转型，并与平顶山高新区签署招商协议和《战略合作备忘录》。这是其产业新城管理能力全面输出的首次尝试。
普洛斯ASP云资管服务负责人张志涵表示，产业园区数字智能业务未来在广阔的二三线城市园区大有可为，未来发展的重点将放在市场上下沉。在整体政策和趋势下，这些市场客户也迫切需要数字化智能解决方案，以提升园区运营水平。
智慧园区是以园区综合信息化为基础，实现园区的智能化管理和运营。是信息化不断深入发展的综合体现，市场规模已超过2200亿。2019年，我国国家级高新区数量达到169个。其中，华东地区国家级高新区数量位居第一，华中地区位居第二，园区区域分布不均。从高新区排名来看，2020年国家高新区综合排名前四的分别是中关村科技园区、张江高新区、深圳高新区和苏州工业园区。
高新区数量持续攀升，智慧园区市场呈V型增长趋势
国家级高新区是经国务院批准设立或者由地方人民政府经国务院批准设立并升级改造的以发展高新技术为目的的特定区域。主要依托知识密集、技术密集、区域经济实力、区位和对外开放等优势，重点发展国家政策支持和鼓励的高新技术产业。
科技部数据显示，2008年国家级高新技术产业开发区只有54个，2019年达到169个，国家级高新区数量在十年内增加了100多个年，远高于 2008 年前二十年的增长。
据赛迪顾问测算，2020年我国智慧园区市场规模将达到约2417亿元，同比增长6.5%。受整体经济下行压力加大和新冠肺炎疫情影响，智慧园区投资出现波动。公园市场增速略有收窄。
预计未来3-5年，园区原有传统基础设施与园区高质量发展需求之间的矛盾将凸显。随着我国智慧城市建设的加快和园区信息化发展的成熟，对智慧园区建设的需求将不断增加。市场规模恢复较高增长态势，到2022年将突破3000亿元，未来发展空间广阔。
区域格局：园区主要分布在东部和中部地区，区域智慧园区建设加速推进
从国家级高新区区域分布来看，中国开发区网数据显示，截至2021年3月，华东地区国家级高新区数量占比32%，位居第一，华中地区占比为 21.3%。第二。可以看出，我国国家级高新区主要分布在东部和中部地区深圳智慧园区，西部地区数量相对较少。
从空间上看，目前，我国智慧园区已形成“东部沿海集聚、长江中游联动、西部特色发展”的空间格局。环渤海、长三角、珠三角凭借雄厚的产业基础和良好的园区载体平台，成为智慧园区的重要集聚区；
长江中部地区借助长江中游城市群联动发展势头，大力发展智慧园区建设；西部地区依托产业转移契机，结合各自区域特点和园区产业发展基础，加快智慧园区建设。总体来看，全国智慧园区建设多地开花，各具特色。
中关村科技园、张江高新区、深圳高新区、苏州工业园区跻身国家级高新区四强
科技部火炬中心组织的国家级高新区评价包括四个一级指标：知识创造和技术创新能力（权重30%）、产业升级和结构优化能力（权重30%） 、国际化和参与度 全球竞争力（权重20%）、高新区可持续发展能力（权重20%）。
根据科技部火炬中心评估结果，2020年国家级高新区前4名分别为中关村科技园、张江高新区、深圳高新区、苏州工业园区. 其中，张江高新区成功获得亚军，这是历届评价中最好的名次，其四项一级指标的总分也是历年最好成绩。
苏州工业园区从2016年的第9位、2019年的第5位跃升至2020年的第4位，超越了成都高新区、杭州高新区、武汉东湖高新区等。此外，还有多个高新区获得历史最好排名，包括广州高新区、紫竹高新区、珠海高新区、南昌高新区、南通高新区等。
加快智慧园区投资建设，带动相关产业发展
随着全球物联网、移动互联网、云计算等新一轮信息技术的快速发展和深入应用，园区信息化、智能化建设已成为发展趋势。近年来，我国产业园区也在向智能化、创新型、科技化转型。随着国家相关政策的支持和智慧园区试点工作的推进，我国智慧园区建设投资掀起了一股热潮。根据前瞻总结，我国部分智慧园区投资情况如下：
更多数据参见前瞻产业研究院《中国智慧园区建设规划布局与招商战略分析报告》。募集投资可行性研究等解决方案。
