开园半年了，人车稀少，低矮的建筑散落在路边，随处可见花草树木。
这是位于中国经济热点前海蛇口保税区的前海深港基金小镇。作为中国自贸区首个基金小镇，前海深港基金小镇具有未来产业园的雏形。
深圳的工业园区经历了几十年的迭代，新一轮旧工业园区改造，简称“工业园区改造”，正在探索更多的园区模式。房地产开发商已成为除生产型企业外的第二大开发经营力量。由于深圳土地资源紧缺，加上产业政策的倾斜，专家分析，“改造工”将成为深圳等地产商在深圳市场竞争的重要阵地。
地产企业抓住产业新城运营机遇
40余年的城市发展和产业升级，深圳的工业园区不断优化优化，合一城市更新集团董事总经理罗宇总结说，1980年代深圳开始发展“三补一补”，使低成本工业园区。当时的劳动力成本低，租金低的企业家通过出口赚取差价。1990年代，华强北赛格科技园等科技园区涌现，腾讯、创维等多家企业纷纷涌现。2000年后，华为、中兴等多家科技公司成长壮大，开始建立自己的总部科技园。南山科技园有很多这样的总部科技园。在2010年，当深圳进入产业综合体时代，天安云谷应运而生。深圳现在和未来的工业园区需要完成的是产、城、人的融合。
罗宇认为，在当前国内经济结构面临重大调整和行业内外环境发生重大变化的情况下，如何创新产业园区运营管理模式，帮助入驻企业应对外部复杂环境提升核心竞争力成为运营商必须思考的问题。问题。
目前，深圳参与产业园建设和运营的房地产企业包括招商蛇口、天安、银河、万科、宝能、华强、金地、洋碧桂园等。记者梳理公开信息发现，大部分运营商选择聚焦新兴产业。
据中国指数研究院5月23日发布的《2019中国工业新城运营商综合实力评价研究报告》显示，在“2019中国工业新城运营商综合实力TOP10”中，招商局等3家来自深圳的房地产企业蛇口、天安、银河。.
探索创新产业园区建设新路径
据记者统计，深圳的工业园区主要包括国有企业、民营企业和社区股份制企业三类。深圳湾科技生态园、深圳软件产业基地、深圳湾创业投资大厦、深圳生物医药创新产业园、深圳湾创新科技中心、深圳投控创智天地大厦项目等知名产业园项目落户深圳。产业发展具有重要影响。
与国企园区相比，集体园区普遍以老旧、小型的传统工业园区为主。两者之间的民营园区经营者主要是积极拓展业务的房地产开发商，此外还有一些制造企业。民营园区更注重运营内容和运营模式的创新。
从梅林关离开福田，经过梅坂大道，转入雅宝路天安云谷智慧园区，很快就到达了星河产业集团旗下产融联盟新城系列的首个项目——星河世界园。园区占地面积62万平方米，建筑面积160万平方米。投资金额150亿元。
银河世界园区不仅实现了“园区+社区”的园区形态转变，还探索了“地主+股东”的商业模式，通过产城融合推动园区产业高质量发展，促进全区城市环境和功能的整体改善。成功的故事。
目前，银河世界已签约600多家企业，包括华为、招商证券等知名企业的子公司，以及高聚创新、新天下等快速成长的中小企业。战略新兴、人工智能、航空航天、文化创意等优势产业集聚度接近77%。据园区介绍，截至2018年12月31日，园区已运营三年，实现税收25亿元、产值300亿元、就业2.5万人。
共同发展推动“产业转型”
4月14日，中国深圳创新创业大赛第三届国际赛区总决赛举行。来自世界各地的优秀创新人才齐聚龙岗区坂田街道天安云谷。
天安云谷和星河WORLD项目是龙岗坂田街道“改造工”的典型案例。天安云谷，建于2014年，是国内首个以云计算、物联网、移动互联网等新一代信息技术产业，以及智能装备、机器人等为核心的大型工业城市社区。智能产业。规模以上企业41家，国高产值超百亿元企业约40家。天安云谷园区的智能化管理方式已成为未来园区运营创新的重要方向。
目前，深圳“工地改造”项目的发展可以概括为三种模式：商业地产开发模式、住宅类开发模式、产业运营模式。政策收紧后，准住宅和传统商业地产模式难以经营。天安云谷等产业地产拥有巨大的储备空间和发展潜力。
罗宇认为，从城市更新规划的规划数据来看，“改造工”方向的项目比例越来越高，充分体现了政府对工业用地的保护。在片区整体改造实施过程中，更适合多方合作，较快推进公共配套设施落地和产业资源引进。
房企与当地其他企业合作的现象已经出现。5月9日，龙岗区首个生物科技产业园——新绿谷生物产业体验中心开园，计划年底开业。该园区由深圳珠宝企业翠绿集团利用老园区改造的政策机遇，与碧桂园共同开发运营。
“深圳是大湾区建设的核心引擎，园区未来的发展将取决于科技创新。” 深圳中原地产写字楼事业部董事总经理范锦佳认为，未来以地产商为主导的产业地产需要紧跟发展主线。来源南方日报
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