“先聚焦，再聚合，最后才能形成融合。”
“未来招商将向企业解决方案方向发展。”
“园区运营服务的发展原则是整合可以根据企业需要剥离的公共服务环节。”
“未来要根据项目的产业定位和服务业，加大生产服务包的力度，生产服务包的盈利能力只会强于生活服务包。”
“园区的载体，未来应该是资本，而不是资产。时刻服务优质企业，才能成为产业资本。”
工业地产不姓“地”，姓“产”，是不可逆转的趋势。以往扫楼、公关的招商方式还能管用吗？过去只要房产卖得好，运营服务就是加分项。这种情况会持续吗？为什么手头有这么多商业、食堂、餐饮的“第三方”配套设施？未来的公园会是什么样子？
为了寻找答案，科瑞工城发展部（以下简称“科瑞”）对浦江智谷总经理——甘占勇（以下简称“浦江智谷”）进行了深入采访。
以下是采访的部分摘录：
克里
工业地产正在发生变化。您认为过去扫楼、公关招商的方式还能继续吗？未来的投资会是什么样子？
过去，行业投资更具成本竞争力。有的直接在产品价格上做文章，有的依靠免租期、补贴等间接方式降价。未来，这种以“价格”为中心的招商方式必然会被淘汰。未来的招商引资，取决于企业入驻园区是否有利于其长期发展和收益。
要做到这一点，招商人员必须成为半个行业专家和企业服务专家。产业投资也将向服务型投资方向发展。投资人员必须了解行业，甚至行业的细分。还需要了解企业发展过程中所需要的硬件设施和软件服务，并以此来打动客户，实现投资。招聘的公司不再是过去的每个行业，而是更专注于某些细分领域。先聚焦，再聚合，形成融合。未来靠卖房的“地产思维”来招商会越来越难。未来，招商将向企业解决方案方向发展。告诉公司来我的园区会给贵公司的发展和收入带来什么好处。这将使企业更容易关注您。
浦江之谷
克里
未来运营服务的发展方向是什么？
运营服务应该更多地考虑企业发展和收入提升的方向。
以生物制药行业为例，中小企业没有情报部门。这些都有专业的信息获取渠道。园区可提供信息情报服务。即使是从公共渠道收集整理，对公司每周发送信息也有帮助。上海有从互联网上检索到的信息，园区可以购买相应的字段并与企业共享。园区还可与清华大学等高校图书馆建立合作，检索、下载部分论文或资料。
另一个是研发，需要公共实验室。对于一个初创公司来说，产品是有理论基础的，但是要进入研发，投资实验室或者洁净室的成本是非常高的。
还有基本的检验和测试服务。距离送到外面去检测还很远，检测需求频繁，时间来不及。然后就是单测的价格比较贵。园区可提供相应服务。虽然没有专业检测公司的权威，但它就像菜市场上的一个公平秤，可以作为参考。
其原则是根据企业需要整合可剥离的公共服务环节。
浦江之谷
克里
为实现这一运营转型，园区配套设施需要发生哪些变化？
现在园区内生活配套设施齐全，超市、食堂、食堂等一应俱全。有些还被房地产开发商变成了商业区。这些都是为人民服务的。未来要加大配套生产服务，立足项目产业定位，服务产业。
这个范围非常广泛。例如，中小企业在疫情期间很难召开视频会议。很多还是微信拉群、腾讯会议等简单的方法，效果不是很好。更不用说举办国际技术交流和专家技术咨询。如果校园能配备网络会议室和远程会议系统，对中小企业来说将非常方便。自己购买的价格很贵，一套3万或4万元。园区可以集中这样的需求。
再比如，生物医药园区需要配备危险品储存区。生物制药公司肯定有酒精，有些物品也是有毒的。公司一买，就是一两公斤。如果超过国家标准，需要进行监督。如今，许多企业都在为自己的存储分配一个小地方。很不方便，也有安全隐患。园区实行企业集中管理和使用。
还有液氮储罐公园也可用。这种专业的、公共的、工业服务的设备和设施必须在未来加以考虑。
浦江之谷
克里
装备这些设施需要额外的成本和人力。能算进去吗？
生产性配套服务设施的盈利能力强于生活服务设备。因为这些都是企业生产的必要环节，企业是有成本的，甚至是独立经营的成本。现在园区将这些需求汇聚共享，单个企业的成本其实降低了。
此外，由于园区配备了这些设施，产品具有溢价性。虽然租金比周边要高，但是企业计算总账和你园区所需的额外投资还是比较便宜和方便的，企业也是可以接受的。
相反，园区内的超市、食堂、宿舍，一不留神就会亏本。为什么？因为这些服务没有门槛，与周边的夫妻店和小个体户相比，你不具备成本优势。人家比你省钱。园区内部分服务受限于土地性质，无法对外开放，仅服务园区无法满足运营要求。再加上周边的竞争压力，难以生存。比如公园里的咖啡店，早上和下班后没人喝酒，只服务公园很难赚钱。
生产性服务有门槛，无论是价格门槛，还是服务人员门槛。如果有门槛，就不怕周围其他小个体户的竞争。
浦江之谷
克里
实现园区运营思维转变的关键点是什么？
最重要的一点是“生死”的逆转。销售受到限制，仅靠租金的投资回报率极低，迫使企业不得不考虑其他投资方式。这种变化不仅仅是硬件的变化，服务平台的变化；它也在改变软件，改变服务内容。不断思考如何通过运营服务来增加收入。
未来，政府将进一步限制工业用地产权转让。
地产模式就是编故事，拿到土地，然后以极低的价格卖给用户。用户拿到后，如果对他们的生产经营有帮助，就没有问题。但是，如果企业进入后没有服务，只提供生产场地，这是行不通的。
现在的模式还是降低成本的思路，已经到了极限。如何外延发展是关键。
工业地产企业要从单打独斗向合作开发、资源整合转变。工业地产开发商应聚焦核心。人才、资金、公共研发、公共服务、公共设施均应由外部专业公司提供，并在园区平台上提供服务。
浦江之谷
克里
未来园区的定位会发生什么变化？
目前，园区只招收企业。未来，我们需要更多思考如何帮助企业生存和发展。这就是园区“高质量”发展的思路。
未来，租用场地的公司会越来越多。都是生产经营效率高的企业。企业一旦购买了房产，由于土地资源有限，如果企业本身效率不高，土地资本就无法流通，房产很难被真正需要的人使用。不利于经济发展。
有些人买厂当二房东，层层分包，不利于企业和行业的发展。房地产的未来应该是资本而不是资产。始终为优质企业服务，才能成为产业资本。推动行业发展的关键资源一旦确定，未来就会出现问题。资源要人人所有，效率高的可以使用，效率低的就淘汰掉。这是一个健康的发展模式。
以产业园区为平台，先集后选入驻企业；进而集聚、协同、协同，实现降本增效；最后，融合产生新的模式和新的业态。它不应该只是一个生产站点。
浦江之谷
工业地产正在从短期销售思维向长期经营思维转变。房地产模式逐渐消亡，以产业为核心的新模式正在酝酿之中。公募REITs的出现，构成了园区运营模式的最后一环。新模式下，投资开发、产品、招商、运营将全面升级。
前进的方向是什么？12月3日，在科瑞市大讲堂第27期，我们将给出答案！
活动在浦江知谷举行。浦江智谷以促进产业发展和产城融合为己任，依托多元化产业资源，链接整合园区产业项目，形成智谷产业特色。作为中国首个现代自然生态商务园区的高端代表，浦江智谷早在2006年就获得了德国环境署颁发的首个海外节能建筑认证。
凭借十余年的专业发展，克瑞将邀请行业顶级专家直击痛点，拒绝空谈，分享最新成果，共同迈向工业地产新未来。我们期待在 12 月 3 日与您相见！
2021年“数硕中国产业园”全国巡回讲座（上海站）
吉科瑞工业城27号报告厅
活动议程
8:30-9:00
登入
9:00-9:45
陆文婷培训主题：解读2021年全国产城形势年报
9:45-11:00
徐宏锐培训主题方向：产业投资与运营
11:00-12:00
陈晨培训主题：产业园区资产管理与运营
13:30-14:00
浦江之谷公园参观
14:00-14:45
甘占勇培训主题方向：产业园区服务创新——浦江智谷产业培育平台案例
14:45-15:45
李静培训主题方向：5G+AIoT趋势下智慧园区的发展方向
15:45-17:30
张鹏培训主题：中国工业园区数量
导师团队
甘占勇
18年园区运营创新经验，从清华科技园区发展模式创新，到公路口岸物流园区服务模式创新，再到浦江智谷运营模式创新，从园区规划开发建设，投资服务，到运营管理都有成功实践的案例。致力于不断探索服务创新，融合发展要素，挖掘园区对产业的承载和提升价值，将园区从企业创新的载体转变为产业创新的主体。
张鹏
Park Power创始人专注工业园区领域12年。经过十余年工业园区行业的发展变化，他打造了一套完整成熟的园区投资运营管理体系，实践案例覆盖全国50个城市300多个项目。公司成立时牵头的招商服务中心是公司的牵头部门。其业务贯穿整个公司运营体系，包括发展战略、投资扩张图、投资决策、产研定位、设计布局、成本控制、投资管理、客户运营等。2010-2015年带领团队深入调研总结，最终建成了一套完整的园区标准产品线，形成了产品标准化。2015年至2021年，行业进入高速发展期。通过不断的精细化管理和系统化建设，团队绩效始终保持行业领先。2019年荣获“星火S-Park中国工业地产30强-金牌操盘手”大奖，备受业界关注。园区运营理念和流程、园区质量、产品质量、产业投资、服务运营、资本创新模式等方面得到一致认可。团队业绩始终保持行业领先地位。2019年荣获“星火S-Park中国工业地产30强-金牌操盘手”大奖，备受业界关注。园区运营理念和流程、园区质量、产品质量、产业投资、服务运营、资本创新模式等方面得到一致认可。团队业绩始终保持行业领先地位。2019年荣获“星火S-Park中国工业地产30强-金牌操盘手”大奖智慧园区案例，备受业界关注。园区运营理念和流程、园区质量、产品质量、产业投资、服务运营、资本创新模式等方面得到一致认可。
陆文婷
从事房地产规划咨询行业13年，主要参与工业地产及区域开发项目的前期策划、定位、开发和运营，积累了全方位的实践经验和案例研究，具有独特的市场分析能力和专业洞察力，以及方法论的不断创新。
陈晨
他拥有昆士兰大学的会计学学士学位和悉尼大学的供应链管理硕士学位。曾任金科实业投资发展集团产业金融事业部及华东大区总经理；金地伟信实业发展公司副总经理。他主导收购了上海、北京、深圳、南京、杭州、苏州等22个项目的约290万平方米工业用地。开发、经营和管理21个工业和商业园区超过270万平方米。他目前是剑桥资本生命科学产业设施平台的董事总经理。
李静
曾任中国投资管理中心总经理、中国光大控股重庆区域总经理。上海光大安石虹桥中心总经理从业20余年。曾主导开发的项目包括购物中心、甲级写字楼、文化创意产业园、精品酒店等，在房地产开发、产业园区运营、房地产资本运营等方面具有丰富的经验和见解。，其开发的项目在业内获得了多项殊荣。
许宏瑞
园区电力产业发展集团联合创始人，从事工业地产行业14年，曾任国内知名园区开发公司华北、华南、上海总经理。招商经营经验丰富，见解独到。并牵头建立园区电力产业大数据招商平台，带动招商引资数字化、信息化、智能化。
园区电力产业发展集团联合创始人，从事工业地产行业14年，曾任国内知名园区开发公司华北、华南、上海总经理。招商经营经验丰富，见解独到。并牵头建立园区电力产业大数据招商平台，带动招商引资数字化、信息化、智能化。
培训时间：12/03（周五）
培训地点：上海浦江智谷公园——上海市闵行区联航路1188号
培训对象：本次活动诚邀政府及平台公司领导、产业地产开发商、实体企业等领导和行业领军人物报名参加
培训费：299元/人（含午餐）
报名咨询/缴费：制作城小编
注：前50名报名者可免费获得2021年科瑞工业城发展白皮书（价值299元）；报名成功者可免费获得《2021年全国产业城市形势报告解读》报告。
结尾
