近年来，在国家政策的引导下，科技园区、小微园区、特色小镇、产业新城相继推出，市场火爆。不过，业内人都知道，“策划林志玲，让罗玉峰投产”是再正常不过的事情。项目挺多的，规划的很漂亮，好像都是顶级机构的。但是，缺点也很明显。这样的规划不能给园区一个准确的产业定位和投资路径，也不能提供商业计划和盈利模式。投资者根本无法实施，甚至无法操作。对于相当多的项目来说，也就是说，项目的公布是其一生中最辉煌的时刻。
因此，园区建设应先规划后规划，规划比例要高于规划。
项目未搬，规划在前
孙子曰：“不战则在庙中称胜，则为多。无战则在庙中不败，你会被认为有点。算”
园区作为一个系统性项目，历时数年甚至数十年，投资规模从数亿到数十亿不等，涉及政府、开发商、建设者、投资人、运营商、高新技术企业、综合协调社会各方面、科技人才、现代服务业等各种资源，前期规划非常重要。
依托经验丰富的独立第三方园区规划机构，在科学调查研究的基础上，运用娴熟的规划技巧、创新先进的理念和跨越式思维，优化整合现有资源，全面、细致规划、制定详细、可操作的方案，并在实施过程中不断调整和改进，有利于主题科技园项目规避潜在损失，有效降低风险，赢得更高的经济效益和社会效益。
项目规划的要点
从园区投资、开发和运营的角度，在园区规划过程中必须考虑以下问题：
1、从宏观经济形势和国家战略来看，在经济环境中各种力量的演变过程中，我们计划运营的园区项目是否会顺势而为？是否符合社会发展阶段的需要？
2、从区域城际战略规划和城市自身发展战略来看，城市发展的动力是什么？我们在其中扮演什么角色？对于城市发展，园区项目的定位是什么？未来模式可能发生哪些变化？
3、从园区项目辐射区域来看，辐射区域的产业格局是什么？产业发展趋势如何？同行之间的竞争格局如何？资源竞争有多激烈？自己的项目如何才能有效地抓住机遇？规避风险？
4、从项目本身来看，项目的市场潜力如何？潜在客户的需求是什么？如何打造产品实力？品牌如何传播？如何有效管理后台？
5、从项目背景来看，投资人过去的项目经历是怎样的？核心团队的经验体系和意识形态？管理团队的资源整合能力和项目运作能力？政府支持的实际水平？
6、从项目后期运营的角度，如何有效打造高效运营团队？如何有效整合“官、产、学、研、资、转”等多种资源？如何提升园区自身和入园企业的内在价值？
科学规划的常用工具
园区规划离不开科学理论工具的指导。做好项目策划工作，需要深入研究各种管理工具，掌握其本质，然后结合项目的实际研究情况，根据合理的思维逻辑，形成能够经得起实践的考验。不要随意创造概念，不要凭空讲故事，也不要盲目地画饼。
规划中常用的管理工具包括：28条规则、CIS系统、PEST分析、SWOT分析法、5W2H法、战略地图、波特五力分析模型、波特价值链分析模型、马斯洛需求理论、蓝海战略、长尾理论、USP理论、4P4C理论、360度品牌模型、定位理论、微笑曲线等。
当然，仅仅掌握工具是不够的。公园规划作为一种运用脑力的理性行为，本质上是思维的程序化应用。更科学有效地提高项目策划的能力水平，也离不开思维本身的锤炼和升华。
常用的思维模式和思维训练方法包括：网络思维、逻辑思维、经验思维；六顶思考帽、思维导图、鱼骨图、沙盘推演、项目回顾和经验教训。
功夫不止于诗
陆游认为，诗人作品的好坏取决于他的经历、他的经历、他的观点和他的理解。同样，做好园区规划，也离不开对国际形势、国家政治经济格局、战略性新兴产业、数字新经济、科技创新创业等领域的了解。
首先，我们接手一个项目的时候，一定要明确自己看待问题的角度和高度。
很多时候，一个园区承载着现任区委书记、市长的政治抱负智慧园区运营，承担着地方产业转型升级的历史使命。在规划项目时，社会价值和政治意义大于经济利益，利润可能不是要考虑的重点问题。
但如果是开发商的项目，可能更多的是如何快速销售，快速盈利。这时候的发展节奏和销售模式就会大不相同。所以在项目策划的过程中，一定要深刻理解项目背后的逻辑，要多与委托方沟通观察。
就高度而言，一般来说，“一个人的立场，一个人的政事”，一个人的立场决定了思考的高度和利益的起点。在规划项目时，一定要注意报告对象的层次。退却与务实要根据实际情况有机结合。对于政府来说，适当的退却更能体现高度和广度。更有利于委托单位进行项目决策。
其次，要注意多与不同的圈子交流，及时了解行业的发展。
战略性新兴产业、高新技术等无疑是未来的主流方向。作为公园规划者，我们必须与相关圈子保持密切互动。
社会高速发展，行业不断转型升级。园区的规划必须与时俱进，才能保持自身的活力和竞争力。这就需要我们深入各大圈子，深入研究分析，才能保持思维的敏锐，走在时代的前沿。
第三，调整自己的心态，培养自己的创业意识。
从整个园区企业生态系统来看，园区内的企业大多是初创和成长型企业，园区更多是为创业者服务的。如果园区项目的规划者仅仅站在专业人士的角度思考和处理问题，就无法更好地理解创业者的心态和行为。因此，调整自己的心态非常重要。规划者应该更多地站在企业家的角度看问题，很多问题很容易理解。
有可能乘势而上，没有气势造势，蓄势待发。
孙子说：“求利者听之，则力扶之，强者以权制。”
无论是主题公园还是高科技产业园区，园区项目规划的关键是“潜力”。
积极利用。以国情、社会情、行业情、公司情，强调“因势利导”，以利己为导向。没有动力。所谓造势，就是把“空势”和“弱势”放大为“大势所趋”。简单地说，就是“无中生有，有时一无所有”，以达到“或示强或示弱”。准备好。它不仅是对“能乘势而上，也能无能造势”的概括概括，也有其独特的含义。但这是一种主动的、有准备的潜伏，到时候就会如鱼得水。
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