随着传统开发业务的发展逐渐受到压制，工业地产逐渐成为地产公司最为关注的多元化业务领域之一。但是，大部分地产公司在工业地产领域还是新手，对于如何规划出一套可以实际落地的工业园区产品，也只是很笼统的了解。
然而，各个城市的工业用地供应量正在上升，发展节点不等人。因此，这也导致大量产业项目与当地企业的实际需求极度不匹配。
目前，大部分产业园区存在产品和服务专业化水平低、定位同质化严重、产业适应性极低等问题，严重影响长期经营。
其实，产业园产品的规划设计，绝对是决定成败的细节。只是刚接触工业地产的地产公司对各类企业用户的需求把握太少。
近日，小明采访了多位工业地产商的实战经验，总结了许多值得关注的规划设计细节。今天就分享给大家。
行业楼上是趋势，硬件参数是核心
与住宅客户相比，工业园区对企业客户来说更为理性。企业决策主体对公司生产经营状况的需求具有多元化、个性化、刚性需求的特点。
不同的行业有不同的空间要求。如果产业园在规划设计前不了解产业定位和目标客户的需求，没有预留足够的空间条件，后期很难做出改变。
而且一旦任何硬件参数不能满足企业的需求，客户几乎不可能退货。因为无论公园设计得多么美丽和高大，都不值得企业主牺牲自己的生产经营。
但另一方面，如果开发商为了完全满足行业需求而盲目地堆积成本，并做出足够的空间和硬件条件，那么投入产出比就有了问号。
因此，要打造一个可持续实施和可持续运营的产业园区，需要协调好产业需求、定位灵活性、成本投入合理性等多方面因素之间的关系。
一、工业建筑是大势所趋，细节设计最重要
近年来，为了盘活低效工业用地，楼上工业的案例屡见不鲜。在土地越来越珍贵的今天，发达城市的很多工业项目都要学会向天要地。
很多从事轻工生产或研发、检测行业的单位也对“上楼”的问题持否定态度。只要产品合适，很多企业还是愿意入驻的。因此，近年来“工业建筑”、“摩天大楼工厂”等概念层出不穷，产品也越来越成熟。 .
不过，楼上的工业也带来了很多细节，需要开发者注意。所有设计细节都必须围绕行业的实际需求。
在硬件参数方面，车间的楼面承重和楼面高度通常采用自下而上递减的方式进行规划。生产需求较高且生产较重的企业通常不得不占据较低的层级。因此需要增加1-2层的承重。
一般办公楼层的承重在500kg/㎡左右，而厂房基本在750kg/㎡。在一些工业项目中，首层的承载能力甚至达到了/㎡，层高也按照当地建筑规范顶格制作，为低层用户预留足够的硬件条件。
生产研发企业对柱间距的要求比较高，空间内的标准柱间距基本在8米以上，更有利于企业充分利用空间，安排好自己的生产线和设备。
在动线规划方面，除了人流，厂里最重要的就是货流。很多没有行业经验的开发者会直接忽略这个关键需求，导致客户上门看房，发现自己的货根本拉不出来，也装不进去。
良好的货运流程规划是一个加分项，绝对可以让企业主兴奋，因为这是一个可以直接提高业务效率的细节。要为此做好计划，请注意一些细节：
1.一楼必须设置足够的卸货区，让补给车停放卸货，并设置卸货平台和人力坡道；
2.电梯厅的每层楼必须预留足够的储物空间；
3.每层过道必须为货物的进出预留足够的宽度，尤其是拐角处要考虑常用叉车的规格，预留转弯半径；
4. 低处必须预留设备吊窗，以便企业将重型生产设备吊上楼（一般吊臂最高可达12层左右，视具体产品楼层高度而定） ) );
5.一楼的转角区域可以看作是仓库，可以作为附加值给予，也可以以后出租作为营业空间。
虽然这些都是极其微小的细节，但对于企业的实际生产来说却是不可或缺的。这需要开发人员在制定计划之前进行充分的研究，以便为各地的详细设计获取理想的数据。
此外，一些行业对空间也有特殊要求。比如有物流公司需要冷链仓库，或者生物制药公司需要无菌无尘储藏室，或者数据中心需要特殊高度，或者特殊抗震等等……
这些特殊需求在前期很难考虑到，但开发者在制定计划的过程中肯定会接触到各个行业的客户。
所以研发团队必须与招商团队保持密切沟通，不能努力工作。一旦客户提出了特殊的空间要求，并且意向很高，产品必须迅速调整。
二、产品应保持灵活性以应对园区定位的变化
虽然我们经常强调定位对于工业项目来说极其重要。但这并不意味着早期的定位会伴随一个公园十几二十年。连整个城市都在每年都在变，更何况是一个工业园区？
因此，在规划之初，研发团队应考虑未来定位变化的可能性，使产品尽可能灵活。
例如，在郊区的一个工业园区，50% 的工厂产品是规划的。从目前的城市发展进程来看，这些工厂都定位为工业建筑是合理的。
但5-8年后，项目所在区域已建成城市副中心，区政府多年的产业培育也初见成效，企业和居民大量涌入这时候50%的目标还是工业楼，几十块钱租一平方米显然不划算。
因此，在规划时，可以考虑所有工厂指标，为未来的研发办公空间预留条件。
一般来说，厂房的独栋分割跨度很大，每户200平方米到1000平方米不等，而研发办公室要小很多，一般在500平方米以内。
产品团队可以提前准备一套按户分户的平面图，并根据这套平面图，考虑防火分区和管道预留的细节，为以后的户口改造预留接口。
这是为了工厂体验，另一方面，研发空间也可以做类似的灵活安排。通常在发达城市，研发用房指标做成塔楼后，属于高层甚至超高层建筑，看起来像写字楼。
因此，不少开发商将研发楼定位瞄准超甲级写字楼。但实际情况是，在大部分园区建成后的头几年，周边地区还没有发展到有足够商务办公需求的阶段。
因此，可以考虑增加研发大楼塔楼下部的层高和楼面承重，保留初期轻型生产和研发企业入驻的可能。也是非常实用的做法当周边地区商务办公需求发展时，重新出租并改变定位。点击此处了解房地产投资建设运营一体化平台
三、合理分配成本，把钱花在客户付钱的地方
规划一个工业园区需要注意很多细节和很多配套设施。就连这两年出现的各种工业园区智能系统，看来建个工厂也不便宜。
但其实做个有质感的工厂花不了多少钱，只要知道如何合理分配成本。
比如很多人说工业地产已经到了迭代到4.0的阶段。他们觉得不好意思说这是近两年的一个项目，没有做一些玻璃幕墙，也没有创造那种技术透明度。 .
其实在同一个园区，玻璃幕墙更适合研发办公等指标，工厂客户对幕墙是否高端的问题并不敏感。与幕墙系统相比，窗墙系统在工厂应用时并不便宜，而且可以做得体面和学院风。即便未来厂房位置升级，作为研发大楼也足够了。
比如在硬件配置上智慧园区写字楼，现在的设备吊臂最高可以到12层，所以从13层往上，可以适当降低楼层的承重，整个建筑不需要那么大。
这样，高区可以吸引研发型企业的投资，低区可以瞄准生产型企业，从而在垂直方向上做出差异化定位。这不仅节省了建设成本，而且非常适合集研发生产为一体的大型企业招商引资。
其实，工业园区产品的生产，尤其是工厂的生产，对用户使用场景的观察有着非常高的要求。工厂用户的关注点始终是使用的方便性、实用性和效率。满足这些需求，并没有占用太多成本，主要是策划团队不重视研究。
哪怕只是在玻璃幕墙上省点钱，做很多对生茶生意有帮助的小细节也足够了。
唯一无法挽救的就是电梯。生产企业对电梯负载要求高，不仅数量大，而且负载大。在一些园区，甚至厂房的客梯也会设计成1.6吨的高承重电梯。
此时，请务必在预测成本时提前进行预算。
规划设计：
注重多业态融合，公共空间要爆满
与过去的工业园区不同，现在的工业园区更加注重产城融合。工业综合体，往往几十万平方米，包含的远不止研发大楼和工厂，通常还包括公寓、住宅、商业、酒店等。
园区运营过了潜伏期后，整个工业城不仅会有很多商界人士，也会有很多居民和消费者。那么如何处理好各种业态和人群的关系，是策划阶段需要考虑的关键问题。
如果能充分利用产业与城市生活融合、相互促进的生态，激发园区活力，项目的长期健康发展绝对可期。
这也对策划团队提出了更复杂的要求。工业项目有两种主要方法。一是增强园区内各组群的连通性；另一个是尽可能多地创造公共空间。
增强园区内部的连通性，可以提高居民和员工在功能区之间的出行便利性，也可以增强各种业态之间的开放性。
国贸集团智慧网谷创新产业园（来源：搜鉴）
湖南省金融中心创新示范区C9地块综合体（图片来源：搜建）
公园内的人可以自由穿行于连接桥梁、下沉通道、甚至空中走廊等三维流线，使公园整体更具活力。
随着连通性的增加，自然会创建更多的公共空间。无论是园区内的居民还是员工，都有更多的休息和交流的地方。
很多公园为了打造广场一样的广阔空间，不惜打造“第二地”。要么人下车，设计了一个巨大的下沉广场；或者人们下车，人群像一个大广场一样进入公园，车流从下面的通道流过。
这种方式不仅可以实现人车分离，营造更宜人的校园环境，还可以提供充足的公共空间，让更多的城市活动和人群交流得以进行。
长三角苏州科技恒信研究院（来源：搜鉴）
上海智慧医疗创新示范基地（来源：搜健）
但是，在做类似规划时，除了人行道和车流线外，还必须额外注意卡车的进出线。工厂产品对货车的进出路线要求更高，货车对周边人和车辆的影响更加明显。这三者之间的关系需要仔细规划。
除了廊道和广场空间，很多工业项目也喜欢在塔楼本身上做文章，撤退是非常流行的方法之一。
过去，由于外部景观资源丰富，大部分建筑后退。但在工业园区，退台的设计手法还有很多其他用途。
首先，在塔上做一个退台，可以有效增加空间的公共空间。这些抽出的空间可以作为附加价值提供给客户，也可以用作公共空中花园，也可以建成沙龙接待空间，举办各种商务活动。
（来源：搜索架构）
这样的建筑倒退，几乎每一层都可以享受到相当大的露台面积，不仅实用，而且使建筑体量灵活、有趣、生态。
另一方面，发达城市的厂房容积率相对较高。如果按照塔的常规布置来做，基本上整个地块都会围成一个之字形。巨大的塔楼中间是一个小花园，就像一个黑暗的天井，使用起来看起来很不舒服。
但利用退台，可以瞬间打开剧情组的景观入口，让原本狭小的空间变得通透通透。这可以为地面的商业运营、人员的流入流出和企业的知名度带来最直接的收益。
上海铁狮门上浦领跑世界F1（来源：搜索架构）
配套系统：
深工业服务，全生命服务
产业城项目的配套体系非常复杂，多层次，不仅要服务企业、员工，还要服务居民。很多产业园区的配套设施比较常规，以普通的商业和商业配套为主。
这些东西虽然有用，但涉及到企业真正的痛点，难免是肤浅的。想要运营一个用户粘性强的产业园区，就需要兼顾生产服务和生活服务，两方面都要下功夫。
一、深入行业需求，提供真实的行业服务
常见的商务设施，如会议室、报告厅等空间，在工业园区比较常见。能够围绕企业经营发展痛点提供产业服务的园区并不多，但这是决定产业园区能否长期健康发展的重要因素。
其中最基本的就是为企业提供工商、财税、人力资源等相关服务的链接，最大限度地降低企业的管理成本。
另外，在园区门口设立产品展厅也是一个非常实用的套餐。许多中小型企业不愿腾出租用的空间供展厅使用。
但如果园区内有这样一个体面、开放的展示空间，让企业专注于展示产品和发展理念，作为他们接待客户的第一站，对小微企业的经营运营非常有帮助。和中型企业。
如果产业支持能走得更远，真的能在生产和研发过程中提供额外的帮助，那么企业将受益更多。很多工业园区已经进行了尝试。
如深圳湾科技生态园曾建“点潮实验室”，提出共享实验室的概念，为企业工程师解决硬件研发、测试等问题。
又如近期的上海智慧医疗创新示范基地，与多家科研机构合作，拟在园区启动美以、新台国际合作创新平台，并引进上海交通高校人工智能成果转化中心。
这些设施对于园区的主导产业来说是相当硬核的。不仅可以直接助力公司的研发和生产工作，还可以进一步促进产学研链的合作，帮助推动更多研发成果落地。
园区拥有这样的核心产业设施，具有得天独厚的竞争优势，有利于招商引资和长期经营。最重要的是，在很多城市，工业园区都可以向政府申请补贴。
但是，它对前工业化招商团队的要求非常高。要想真正洽谈产学研合作并带入园区，需要对主导产业有深入的了解。
除此之外，产业园应特别注意的配套设施还有酒店。小明过去参观园区，发现很多开发商一开始觉得酒店指数不好实现，基本没有考虑这种支持。
然而，经过5-10年的运营，园区租金爆满，企业业务往来频繁，周边客流量飙升。商旅、宴会接待的需求非常迫切，但因为园区内没有像样的酒店，只能离得很远。
所以后来一些园区在规划二、三期时，只能将部分写字楼指标转化为酒店进行规划，以满足日益增长的商旅需求。
新开发园区规划之初，未来应预留酒店位置，以应对园区运营变化及周边城市发展。
二、生活保障要细致，服务好人才很关键
工业城市项目大多位于城市郊区甚至郊区。未来，会有这么多企业落户这里，而人才如何落户，是园区规划时必须认真考虑的问题。为企业解决员工的住房问题也是一大利好。
通常工业城项目肯定会支持宿舍指标，但如果都简单粗暴地做成商业公寓，那就是典型的房地产思维。
针对园区内各类不同常住人口，宿舍指标应根据梯度进行差异化产品定位，包括但不限于白领公寓、专家公寓、青年长租公寓、精品酒店、等等
产品的户型面积、区位布局、装修标准等，也应根据定位层次进行差异化，以满足大型工业和城市项目中不同人群的居住需求。
此外，园区内必须规划足够多的食堂。在小明考察的所有产业园区中，最受欢迎的商业业态一定是餐饮，也是最赚钱的商业指标。该领域的配套设施必须充足，才能充分发挥配套指标的运行潜力。
同时也可以考虑引进托儿所、体育馆、图书馆等生活服务设施，让在这里工作的人无后顾之忧。
这些空间也可以使用辅助指标进行改造，或者安排在初始租金难以达到的位置。此外，部分配套设施也有机会向政府申请补贴。
一个工业城市项目的精心规划，很大程度上体现在对“人”的服务上。
来源：明远房地产研究院，本文已授权，感谢原作者！
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