窗口：“一体”，即巩固园区“本体”建设；“双翼”，即增强资本赋能和生态运营的“双翼”功能；“三个支撑”，即加强规划设计、绿色低碳、数字化转型三大技术支撑。
窗口：促进园区与行业龙头企业融合发展，将园区生态与企业生态有机结合，打造开放的产业体系和创新平台，吸引产业链上下游精准入园，增强虹吸效应。
在2008年金融危机之前，我国科技园区经历了三个发展阶段：1979年，蛇口工业区是我国工业园区发展的开端。1988年，北京新技术产业开发试验区和武汉东湖高新区的建立，标志着2.0版园区的开园。产业转型和技术导向是这一阶段的主要特征；作为园区内的代表“新生力量”，3.0版本进行了推广。现阶段，园区投资建设主体更加丰富，配套设施和产业链日益完善，产业集聚效应更加突出，
有被命令帮助腾出笼子和换鸟的危险
2008年金融危机后，为摆脱“三补一补”的发展束缚，深圳开始“腾笼换鸟”，重点发展互联网、互联网等新兴产业。下一代通信技术，首先要解决的问题是产业空间。当时，深圳的工业空间要么是位于中心区、租金普遍较高的写字楼和写字楼，要么是位于原关外、生活和工业设施较差的工厂，适合发展新兴产业，如互联网，交通便利，环境优美。好的、负担得起的工业空间是稀缺的。
2011年6月，为解决深圳产业空间及配套设施问题，在深圳市委、市政府部署下，深投控股承担了深圳湾科技生态园等5大园区项目的开发运营和深圳软件产业基地。解决110个市政项目投融资重任。
“一区多园”，构建产业生态
2016年，深圳战略性新兴产业虽然取得了长足发展，但仍面临市场拓展乏力、要素成本上升、产业标准不完善、产业政策效应薄弱等发展瓶颈。突破上述瓶颈，除了宏观调控外，还需要充分发挥科技园区的产业平台功能，为新兴产业发展提供更多支持。然而，虽然大部分科技园区在空间上已经初具规模，但仍存在园区同质化、空间与服务与产业需求不匹配、“出不去、出不去”等问题。不带进来”。
此时，经过五年的发展，深圳投控园已初具规模。在“北有中关村，南有深圳湾”的品牌效应下，符合经济产业发展规律，提出“一区多园”的发展模式。以及“产业生态”园区运营模式。
1. 践行“一区多园”，推进“走出去引进来”
随着本土企业的成长，一些企业和生产环节需要“走出去”深圳，也有很多外地从事新兴产业和产业研发的企业希望借助深圳的平台实现新的发展。在此背景下，深投控根据经济圈和产业梯度的理论，对科技园进行了布局。其中，经济圈层解决深圳与其他地区的经济关系问题；产业梯度解决了产业链上下游的协同问题。两者相辅相成，核心是使科技园区的布局符合经济和产业规律。
具体而言，以深圳南山和福田园区为核心圈层，着力培育深圳核心产业，服务中国最高端的产业资源。
以深圳各区园区为基石圈，着力推动各区产业与科技园区协同发展。
以大湾区园区为卫星圈，聚焦核心圈和基石圈，突破最核心的高端制造业和产业链资源空间约束，带动粤港澳大湾区城市整体协调发展。珠江三角洲。
以内陆省市和园区为辐射圈，以市场化为导向，建立更完善、更丰富的科技园区产业资源平台。
以海外园区为创新圈，为国内园区引进国外创新资源，为国内企业走出去提供平台。
随后几年，核心圈的深圳超市、河套深港科技创新合作区、国际交流中心，基石圈的河北保定、成都白鹿湾、东莞清溪等项目，辐射圈等海外圈项目。硅谷创新中心、比利时创新中心、海防深越合作区等项目相继启动。
2. 构建“产业生态”，通过运营化解园区同质化问题
建设重点产业子系统，解决园区同质化问题。当时，很多园区的产业定位不明确，导致园区产业特色丧失，不得不面临同质化衍生的低层次竞争局面。深圳投控园经过不断探索和总结，按照产业链横向互补、纵向一体化的发展原则，围绕产业链构建了重点产业子系统。
以深圳湾园区为例，园区内电子信息、人工智能、智能制造等重点行业的大中型企业和上下游环节要合理布局，整合产业资源，加强协同。
一方面，园区内的世界500强企业、上市公司等行业龙头带动具有市场和资源优势的中小企业发展，支持龙头企业依托园区资源构建自身的产业生态。
另一方面，园区中小微企业可以依托龙头企业拓展业务发展机会，孵化器和加速器不断为园区培育创新型小微企业。通过园区产业协同，有效提升资源配置效率和价值。
坚持以经营为先导，以经营为核心，满足行业和企业对产品和服务的需求。当时，很多产业园区产业空间利用率低，产业服务匮乏，导致园区产业支撑薄弱。深圳投控园区坚持以运营为先导，以运营为核心，从硬件和软件两方面提升园区运营质量。
在硬件方面，以运营为主导。在规划阶段要充分考虑运营需求，即在项目前期深入考察行业、企业和员工对产业空间和配套设施的需求，这些需求要在项目前期保持一致。项目的规划、设计、建设和运营，使其能够在很大程度上避免前期规划设计与后期运营脱节的问题。在深圳湾园区、深圳超市等深投控下属园区，运营预运营已成为常态。
在软件方面，运营是核心。即围绕企业的发展需求，为其发展壮大提供优质的外部资源和服务支持。以深圳湾园区为例，园区为企业尤其是中小企业提供三大配套资源，即三个服务子系统：
一是专业服务体系。例如，通过SIHC金融超市、知识产权中心、园区人力资源园等，解决中小企业获取高端科技金融、知识产权、人力资源、供给能力不足的问题。连锁管理等资源都可以解决。
二是公共服务体系。配合南山区政府建设园区专属党群建设、行政审批、知识产权保护、社会卫生、托儿等公共服务机构，为企业和职工提供公共服务。
再次是商业配对系统。为园区企业降低经营成本，与市消委会共建“品质消费示范基地”，让园区内最小的企业和普通员工都能享受到机票、酒店、电商平台、汽车旅游、公园商务等方面。您可以享受世界500强的高品质和优惠的价格。
完善布局，形成“一体两翼三支撑”发展模式
2016年，深圳投资控股园区提出“一区多园”，致力于让“深圳湾”唱响全国。五年后的2021年，“双创周”五周年、深广合作区五周年、深越合作五周年，“多园合一”的格局区”已初具规模。
展望“十四五”，深圳投资控股园区将坚持“深耕深圳、服务湾区、面向世界”的发展理念，遵循产业发展规律，满足需求产业升级以“提质增效”为目标，继续围绕“一区多园”，在完善园区布局的同时，更加注重园区运营质量。
（一）围绕国家和城市重点战略积极完善园区布局
深投控积极融入国家和城市重点区域发展战略，共享未来政策红利，遵循产业发展客观规律，进一步完善园区板块整体布局框架。
在深圳现有项目的基础上，重点挖掘城市重点区域现有土地项目的投资潜力。
在全国其他地区，通过“轻装上阵”的方式，继续跟踪京津冀地区雄安新区、武汉、长沙等中心城市群重点城市，成渝经济区、长三角城市群、粤港澳大学。湾区环深片区、珠海横琴片区、海南自贸港沿海新片区。
在海外地区，通过平台合作，不断完善国家重点创新中心布局，依托深越合作区的成功经验，适时加大海外产业园区的拓展力度，帮助国内企业积极“走出去”，成功参与国际分工竞争与合作。
（二）丰富提升园区模式内涵
深投控股围绕“一区多园”战略总体目标，不断夯实园区“本体”建设，构建多层次产业空间保障体系，加强“骨架”，构建打通“经脉”的高端创新资源导流体系，借助资本赋能体系和生态运营体系，增强“双翼”功能，同时，高优质规划设计、绿色低碳园区建设、数字化转型是“深圳湾”园区品牌建设的三大“支撑”，逐步形成“一体两翼三支撑”。"
1. 夯实园区“本体”建设
加快打造多层次产业空间保障体系，助力国内流通。随着各地对优质产业资源的竞争日趋激烈，从外部招聘到稀缺好公司的可能性越来越小，但要付出的代价却越来越大。
园区要想在一个区域内保持持续竞争力，仅支持单一产品是很难的。需要从科技创新、研发、生产、市场全生命周期维度进行全面布局，依靠众创到孵化，再到加速和生产。全链条的产业生态寻求增加内部生产产业。但单一项目或单一产品类型容易受到空间深度和业态限制，难以实现这样的全链条载体矩阵和产业内涵。
针对这一问题，深圳投控园正在积极探索“多层次产业空间保障体系”。总体思路是在深圳核心区积极塑造“深圳湾”品牌，以“时代之最”、“城市之巅”的产品要求，实施城市发展战略，将其作为对外合作和出口的典范。
积极落实城外园区“产城融合”发展理念，优化研发办公、制造、生活服务的空间结构比例，实现园区项目的可持续滚动发展。根据项目区不同的产业基础和城市能级，制定差异化的项目入驻标准，形成园区级联产品组合，加强深圳与国内重点区域空间和产业资源的联系，积极促进国内流通.
全面构建高端创新资源引流体系，打通国内国际“双循环”。在“百年未有之大变局”的历史背景下，内需萎缩，预期下降，外部形势高度不确定。要素流动和资源获取的难度越来越大。对于园区而言，如何保障高端创新要素获取的“生命线”成为亟待解决的系统性问题。
针对这一问题，深投控的策略是编织“两张网”，打通“双循环”。依托园区运营平台，构建覆盖全国的产业资源网络和全球的海外创新网络，聚焦“卡脖子”研究的重点领域，努力实现源创新的突破。海外创新中心建设审慎应对国际形势变化，探索通过在华设立平行基金的方式设立海外中资基金，促进人才、技术、信息、资源等双向流动和有效配置。资本，定向选择海外项目落地中国。“孵化导流+深圳加速落地”模式推动“深圳湾”园区战略性新兴产业产业化进程。围绕场地、团队、金融服务、项目导流四个维度，建立量化考核管理体系，充分释放源头创新资源的强大动能，通过“两网”。
2. 增强资本赋能和生态运营“双翼”功能
继续完善资本赋能体系。伴随着企业的成长，除了核心竞争力不断提升，还有源源不断的资金需求。如何满足企业的需求，成为所有园区经营者必须面对的问题。
对此，深圳投控园的计划是通过对园区企业的全生命周期跟踪服务，深入挖掘高成长企业的投资价值，并与金融企业合作，提供全方位、全方位的服务。循环精准金融服务，将优质产业资源与优质产业资源相结合。有效落户园区，助力园区快速成长。通过“园区+金融”的商业模式，形成产融结合的运营服务体系闭环，共享企业快速成长的红利，实现园区双向收益和金融业务。
实现和细化生态运营体系。对于工业园区来说，有两个基本情况必须承认：优质的产业资源永远稀缺；载体空间相对过剩。争取优质产业资源，仅仅提供简单的载体和基础运营服务显然是远远不够的，还需要更有竞争力的起点。
对此，深投控的规划是以业务协同为基础，从资源引进、专业服务、公共服务、商业支持等方面突破传统的工业地产商业模式，重点整合产业资源，产业资源共享。目标是组织园区运营，建立标准化服务流程体系，为园区企业发展提供全方位、全周期、全链条的产业服务。推动园区与行业龙头企业融合发展，将园区生态与企业生态有机结合，打造开放的产业体系和创新平台，
3.强化规划设计、绿色低碳、数字化转型三大技术支撑
顺应绿色低碳、智能互联等时代需求，科技园区需要在前期规划设计、园区绿色低碳、产品服务数字化转型等方面得到更多支持。
园区规划设计建设管理高质量发展。深圳投资控股园区坚持规划设计先行，积极融入深圳改革开放和创新创造基因，打造代表“深圳湾”特色的园区形象，打造生态友好、活力园区。同时，加大“四新”技术应用推广力度，加快建设精品园区。
全面贯彻绿色低碳园区发展理念。借助深圳湾科技售电许可证积极拓展能源及设施管理业务，搭建园区智慧能源管理平台，促进园区能源利用水平的提高。加强与能源设施行业龙头企业的沟通与合作，做好大型建筑、园区能源综合利用开发，打造一批“多能互补”绿色低碳园区示范项目+ 智能能源”。
通过数字化转型，推动商业模式的精准落地。把握“新基建”需求加快智慧园区建设，综合运用5G、物联网、BIM、大数据、人工智能等技术，加快智慧园区和绿色园区建设深圳智慧园区，构建数据功能齐全的中心，促进不同园区和系统公司之间的信息协同，实现园区建设和运营全过程的信息化管理。
在园区建立智能运营中心，在为园区企业和人员服务的同时，推进园区资产运营信息化，同时实现数据积累和应用开发。利用大数据分析平台功能挖掘园区数据并转化为数据资产，形成行业服务、投前尽职调查等独特的数据应用产品，成为商业模式迭代升级的核心载体。
