本报记者唐少奎上海报道
日前，（简称“华信”）联合发起了“HALO·一见钟情”智能寻路系统设计大赛。通过探讨如何解决办公环境与共享社区的有机融合，针对华新置业漕河泾片区四大企业。公园室外空间的导视系统设计。
作为上海仪电集团旗下智慧产业社区发展平台，启动现有产业园区用地的二次开发。华新首次披露了改造智慧产业社区开发者和运营者的构想。
华鑫总经理曹宇向记者透露，未来华鑫将打破传统园区封闭形式，以智慧产业为核心连接产业上下游，打造智慧产业链和生态圈.
对此，陈铁东主任指出，华鑫利用现有产业用地二次开发的契机进行转型，在园区引进谷歌加速器和微软孵化器，促进对科技企业创新的支持。 ，为园区增加商业附加值。离开。
“在智慧园区的改造过程中，土地所有者的主导权比较强，成本较低，如果是新开发商，土地成本相对较高。” 陈铁东指出，现在的一个趋势是转型为科研用地，但不对外出售。对入驻的比例和行业都有严格的要求，比如只能引进科技公司，可以进行50%的销售，可以进行匹配。对于房地产公司来说，这样的地块并不多。此外，华新、张江、漕河泾等也将通过市场化方式收购。
二次开发机会
在城市更新发展过程中，智慧产业社区建设成为近年来社会各界热切关注的话题。7月11日，上海高力国际发布相关研究报告指出，目前上海商务园区总存量约为850万平方米，目前空置率为15%，即85%的楼盘已被使用。也就是说，85%的二手楼盘可以产生新的供给，为园区的二次开发和更新带来机会。
但是，这部分产业园区的存量土地难以准确统计。例如，宝钢的一个工厂可能有5000亩左右的大面积土地，但并未完全纳入开发范围。
国内排名靠前的商务园区和工业园区包括中关村、苏州工业园区和上海张江工业园区；上海比较知名的有漕河泾工业园和金桥工业园。这些园区有一个共同的特点：产业带动园区开发建设。
高力国际华西区董事总经理、中国区工业与工业服务部执行董事邓以军指出，上海中心现有工业园区分布广泛，部分甚至位于徐汇区、黄浦区等核心区域. 上海工业园区的主要业主包括仪电集团、纺织集团、宝钢集团等，其中大部分为国有企业。在布局和资源方面，国有企业具有先天优势。
陈铁东分析认为，产业园区开发商和房地产企业的DNA是不同的。他认为，工业地产存量用地后期二次开发将面临持股和出租，资金周转量不是很大。同时，由于历史原因智慧园区排名，开发物业还承担着产业引进和园区配置的责任。这也是销售型房地产企业的短板。
工业园区开发商之间也存在差异。例如，华夏幸福通过PPP合作模式开发产业园区，二次开发的利润大部分来自住宅销售；华鑫没有初级开发，只有二次开发。例如，它们也是从各自的母公司分拆出来的。宝钢地产和华新持有不同的物业。宝钢地产开发的物业更偏向商业化。
由于上海近年来控制存量土地开发，工业园区的开发政策更新较快。近年来，每个工业区都会出现不同类型的二次开发。例如，政府将土地复垦纳入土地储备中心，并投放市场进行招标。
一个事实是，由于房地产金融的蓬勃发展，不少非工业园区开发商点燃了工业地产发展的信心：一方面，市场吸纳逐步显现；另一方面，政府鼓励工业园区用地二次开发。
多位业内人士在接受记者采访时指出，万科、碧桂园等大型房企仍以住宅开发为主。即使是近几年，商业用地开发也以销售为主；很多大型地产公司希望利用自身优势切入工业地产、商业园区的开发，但物业需要长期持有，资金成本形成很大阻力。
改造智慧园区
高力国际的研究报告显示，上海的公园分为三个层次：陆家嘴、淮海路等核心商圈价值最高，收益最稳定。因此，大多数资产没有出售，而是长期持有。是的; 虹口、闸北、长宁等区域的商业项目，也吸引了大量的商业项目，并不断扩大；商务园区属于最外围的地段，吸纳了大量从核心区溢出的企业。传播。
进驻科技园的产业以科技为主，如凌空商务园，依托机场引进携程等大客户。记者独家获悉，宜家集团已在凌空商务区征地一块地，建设多业态购物中心，宜家将成为主力门店之一。此外，这个购物中心还将引进一家五星级酒店。
陈铁东认为，科技园区目前有配套的优惠政策。比如张江是上海政策最优惠的园区，对企业来说还是很有吸引力的。科技园区一般都具备孵化功能，如漕河泾开发区，已有企业孵化器、加速器等，形成完整的产业链。
显然，在智慧园区转型的路上，华新地产彻底剥离了仪电集团的核心业务，致力于转型智慧产业社区的开发商和运营商。曹禺透露，转型给华新带来了两个层面的内容：一是依托INESA打造领先的智能产业；其次，华信提供的智慧社区解决方案包括智慧管理、智慧服务、智慧产业三个方面。
记者了解到，上述方案将在园区1号地块实施，核心内容是如何降本增效，为物业管理提供智能化服务。目前，华新已建立智慧园区综合服务平台，以华新物业管理的约200万平方米规模提供服务。前述设计大赛还将推出智慧路灯集成计划，这是智慧服务的重要内容。目前，以“华鑫中心”、“华鑫天地”、“华鑫汇祥中心”为代表的漕河泾片区首批项目已投入使用。
在陈铁东看来，市场对商业园区的日益关注始于四五年前。外资丰树集团、AEW等，内资弘毅投资、万科等均有布局。相反，中央商务区甲级写字楼的收入相对较低，可供投资的物业资产很少。据介绍，目前甲级写字楼收益率可达3.5-4.5%；然而，商业园区有 5-6%。随着资本对智能产业社区的关注度逐渐提高，未来整个项目的出售机会将会越来越多。
（编辑：张伟贤，如有建议，请联系：）
